Rss & SiteMap
炒邮网论坛 http://bbs.cjiyou.net/
（作者：韩宏 ）房地产咨询机构的最新数据显示，今年一季度的楼市小阳春中，上海新开房源25%有提价现象；在刚刚过去的假日楼市房展会上，高涨的人气又昭示了需求的旺盛。在这种市场氛围下，更多的楼盘开始蠢蠢欲动加入提价的行列，而在销售策略上，开发商则动足脑筋制造房源紧张气氛，小批量多次推盘成为市场营销主流，楼市被舆论定调为“追涨”情绪初现，“楼市回暖迹象明显”等字眼开始出现在媒体上。
但多数业内人士却对今年以来的楼市小阳春现象表现得并不那么乐观，一些资深业内行家在预测未来房产走势时表现出担忧情绪，认为尽管5月份全国楼市成交量依然会保持较高水平，但6、7月份也许会是楼市走向的分水岭，或将重新经历一次比较明显的回落。而这一观点，同样被许多投资机构认可，据悉，最近一些投资基金已定在5月底全面撤资房地产股，这一看空举动令房地产未来走向又多了一些彷徨。
周华燕，一位有着10余年从业经历的资深房地产业内行家，对从去年以来的楼市调整有自己的见解，他说，这次楼市的小阳春只能算作反弹，谈市场繁荣为时过早。
相关阅读：投资需求借大浦东抬头 上海楼市涨势难续
楼盘提价是少数开发商所为
背景声音：
近期，上海楼市开始涌现出更多的热销项目，不仅延续了一季度楼市小阳春，而且消费者初现追涨情绪，一些开发商更是按耐不住地开始了提价销售，市场看起来形势喜人。
针对今年以来持续的楼市小阳春，周华燕更关注其未来走势。他表示，6月底中国二季度经济数据的公布，将对楼市走向起到较大影响，6月底7月初是楼市关键时间节点。而对过去几个月的良好市场表现，周华燕认为这只是一波明显的反弹行情，造成这波行情的主要原因：一是自去年6月份以来积压的刚性需求有一轮爆发要求；二是房地产政策短时间出台的预期打消，不会再坐等政策的利好或利空来决定是否买房；三是开发商的让利促销有较大作用。
他说，房地产市场的真正繁荣不仅以刚性需求为支撑，而是应包括投资性需求和改善性需求的稳定持续增加。从目前市场看，今年以来的楼市阳春有几个特点值得关注：一是热销产品的两极化。除了符合大众的中低价位普通商品房外，中心城区的豪宅产品也呈现较好销售局面，这点与市场的通胀预期有一定关系；二是住宅热与办公产品冷的巨大反差。受危机影响，实体经济和企业难掩窘境，大部分办公楼租售还深陷僵局；三是地区回暖的不平衡。由于产业结构的不同，导致上海与长三角其他城市的房地产回暖速率产生较大差异；总体来讲市场主要还是刚性需求在唱戏。对上海而言，成交热点区域基本集中在外环附近或热点板块，改善型和投资型需求占比并不大。而这一波反弹行情预计在六月底会达到峰值，下一轮的反弹不仅要看二季度的经济数据如何，还要看国内外整体经济环境怎样，可以预计的是，在较长的一段时期内，市场走势基本会呈现W型曲线发展。
而对于楼盘提价现象，周华燕认为这在当前总体市场中只是少数开发商所为，大部分开发商仍采用优惠促销或理性定价策略，并且不是所有的房子都好卖，只有那些适合刚需又定价合理的楼盘才赢得消费者青睐。而对于提价现象也不能一概而论，目前的提价更多目的是为了实现开发商的营销策略，适度提价会给之前购买客户以较大信心，有利于后期的持续销售。
土地市场表现活跃但难言回暖
背景声音：
4月底，金地以5.6亿元拍得上海徐泾镇3号地块，总价超出底价82%，该地块从而成为2008年以来上海溢价率最高的地块；而绿地集团也以9.5亿元拿下松江区辰花路15号B地块。
“五一”期间，重庆方面携73宗共计7137亩土地赴第四届中国(深圳)城市土地展，向全国推广重庆房地产项目，规模创下历史纪录。种种迹象表明，去年以来持续萎靡的土地市场正在大步复苏。一些资源集中的大型国资房企、地项目代-理取决于两大优势
背景声音：
最近，一些房产代-理商感到越来越难接到“案子”了，这些代-理商中有些甚至是前几年上海市场的佼佼者，如今却感到日子越来越难过，经济效益下滑严重，个别代-理商甚至开始面临被整合的境地。
周华燕坦言目前代-理商的日子普遍不好过，虽说现在楼盘代-理越来越向大的代-理商集中，但大型代-理商日子与前几年不可同日而语。这些都与整个经济环境有关，现在的状况是代-理商普遍性收入下降，并面临着竞争严峻的境况。现在去看一些楼盘选择代-理商，最后基本上是几家大的代-理商在竞争，一些中小代-理企业面临的困难越来越大。他说，目前代-理商的竞争优势主要体现在：一是具有资金和资源优势。主要通过资金的收购或风险共担来达到代-理目的，亦或是通过自身的渠道、客源优势赢得竞争；二是技术上要有所突破，传统的销售代-理越来越面临困境，通过自身的综合实力，有能力鼓励、引导开发商打造真正符合市场需求的高性价比和高竞争力的产品是关键。没有这两种竞争力，要做到持续发展是很难的，看来代-理商开始整合洗牌的时代真的来临了。
利好规划短期内会让一部分人提前购房
背景声音：
南汇区并入浦东新区后，调查数据显示，37%受访者认为南汇区周康、临港板块获益非常大；15%认为浦东扩容有助于金融中心发展、走出目前发展瓶颈；认为“扩大上海国际航运中心影响力”和“更利于上海产业结构调整”分别占10%的比例；而26%的受访者则认为与之关系不大。而购房者最为关注的则是南汇房价会不会又有一轮新的飙升。
谈到政府规划的利好政策对房价的影响，周华燕认为不应提倡借助利好甚至透支概念来炒作房价，开发商应把精力放在如何打造高性价比、更适合消费者居住的楼盘，只有这样，开发商在创造经济效益的同时才会创造出更大的品牌和社会效益。当然也不是说有利好政策出台不让开发商涨价，关键是有些开发商见到利好就大涨价，不给消费者留一点空间，这样的做法既不是一个可持续发展的好策略，也不是一个有远见的开发商所为。
南汇一些楼盘在利好政策正式出台前也有不同程度的提价，涨价的成分里也包涵了小阳春的推波助澜，但总体处在相对合理的范围内。对购房者来说，南汇并入浦东的利好会激发他们的需求欲望，短期内会让一部分观望的客户提前入市购房，也会激发部分投资客的投资行为，对区域未来市场的成长会起到较大推动作用。
方龙头房企成为此轮拿地的主力军。
虽说近期土地市场表现颇为活跃，周华燕仍然认为土地市场难言回暖，目前的溢价拿地乃少数开发商所为。他说，溢价拿地有各个公司本身发展原因，也有对未来市场通胀预期的判断，以及国内GDP今年为保8而对房地产业政策倾斜的预判。这不仅表现在4月29日国务院常务会议上，决定调整11类固定资产投资项目资本金比例；也表现在银行对大型房产开发企业慷慨的巨额贷款扶持。未来溢价拿地的开发商基本会以大型国企和上市公司为主，这些资源集中型的开发商拿地更看重未来几年的长期发展前景。而对大部分的中小开发商而言，当前面临的主要问题还是如何“解套”实现资金的尽快回笼，再度涉足土地市场既需小心谨慎，也要量力而为。