标题：硕士中介眼中北京楼市：“好房子”啥时都有人买

　　中新社发 董乃德 摄
　　房子，房子，还是房子……在电视剧《蜗居》中，"攒钱的速度永远赶不上房价上涨速度"这一现实，描述的是无数购房人的共同感受。
　　2007至2009年，一名刚刚走出校门的微生物专业硕士，"贸然"闯入了京城房产中介行业，见证了北京楼市戏剧性的下跌和上涨。在楼市的跷跷板中，他悟到了什么？《财道》对他进行了采访。
　　金凯，"80后"中第一拨硕士毕业生，吉林农业大学微生物专业硕士毕业，今年29岁，未婚，2007年进入房产中介行业，从一名普通的跑盘店员到成为中介公司门店经理，再到辞职后梦想拥有自己的中介公司--这是金凯历练两年的轨迹。
　　采访的地点在西四环某小区的一座塔楼内。金凯租住的"蜗居"，是一个与另两名同行合住在一起、只有不到20平方米的群租房。
　　站在15层的阳台上，望着眼前成群的楼盘，金凯感叹："北京这么繁华，却没有我安身的地方，总感觉不像是在自己的城市。"
　　"买房，必须准备买。我现在努力的，就像电视剧《蜗居》里演的，一样一样的生活。" 金凯说。他想起了《蜗居》中的一句经典台词："你身边所有的人都在讨论房子，都在炒作房子，都在囤积房子，你要是没有一套房子啊，你就会觉得被边缘化了，你就忽然有一种恐惧感。"
　　京城楼市初体验
　　"个人的想法与社会的需求不吻合，就不太容易配对。社会提供的职位不愿意去，自己想去的又没有，于是就变成了现在的结果。"这是金凯从一名微生物专业硕士演变成一名房产中介的基本思路。
　　2007年11月3日，进入毕业实习阶段的金凯早早做完了论文，一头扎到了北京。他只有一个单纯的想法：不能让父母养着。甭管什么工作，找一个就行，挣点钱，认识社会。当天，他就应聘了两家公司，一个是期货公司，一个是房产中介。听说房产火，金凯选择了后者。当天面试，当天上岗，金凯进入的是一家在崇文区新拓展市场的中介公司。面试了十五六个应聘者，最后就剩下仨人，他是其中之一。开始公司连店面门脸都没有，在一个写字楼里办公。有事就约个时间在肯德基碰头，然后开始一天的跑盘，了解周边的配套和社区。
　　2007年底，楼市不景气，就业也同样不景气。"名牌大学生跑到北京当中介的很普遍，我们当初一起做的，有武汉大学、吉林大学、北二外、北方交大……"金凯说，同事都是新招来的大学生，所以干劲特别足。一开始，刚入社会的新人没有"资源"，他们就从别的中介看，从网络上找，从小区物业问，或者在小区楼前摆个小牌，发名片、发传单、发小广告……对于小广告，经历了两年风吹日晒经历的金凯并不避讳，他笑着说："基本都是我们这些人发的。"
　　"刚来的时候特别苦，住地下室，没暖气，一个月房租340元。实习阶段底薪1100元，学校发的研究生补助每月还有200块，比别人幸福一些。吃饭一天限制在10元，早晨一杯豆浆、一个面包，中午炒饭，三四块的那种，或者两个饼一碗汤，晚上也都差不多。很久没有吃过肉。"金凯说。长期没有肉吃，让金凯在开始的一段时间里抱有一个梦想："刚开始跟游击队似的，每次碰头开会都选在肯德基那种地方，不过从来都是看别人吃鸡腿。我总在想，等'开单子'了，给同事一人买一个全家桶！"
　　"超越巅峰，挑战极限，坚持不懈，直到成功！"--这是金凯在公司里每天必喊的一句"战斗口号"。"当时感觉可傻了，跟搞传销的差不多，但人困难时，总需要个精神支柱，后来习惯了，天天喊也就不觉得什么了。"到公司3个月后，金凯终于"开单"了，卖出了一套国瑞城的房子，319万。中介费公司收了7万，而他的提成是5600元。金凯实现了他的"全家桶"梦想，同事也只剩下了3个。
　　临近过年，金凯用第一笔收入为母亲买了一条金链子、几只北京烤鸭回了老家。
　　2008年，金凯回到学校毕业论文答辩，随后再度来到北京。而他的同学，不是在校读博，就是在药厂、生物制药公司做实验。在彻底逃离了与小白鼠和瓶瓶罐罐打交道的世界之后，金凯决定沿房产这条路一直走下去。
　　见证寒冬与疯狂
　　金凯承认，他刚刚进入房产中介，就像是一头撞进冰天雪地的驯鹿。2008年的北京楼市，正经历着行业的低谷时期。
　　"2007年特别高成交量的时候没赶上，2008年整个一年，几乎都是寒冬。"金凯说，进入这个行业时才感觉卖房子并没有想象的那么容易，不像原先电视里忽悠的房子特别好卖。他用了一个词，就是房价就"固"在那里。"房主不愿降，1.5万一平方米顶多也就降个一两千，而一些中端楼盘的小区，还是两万。"金凯说，他进入那家中介没多久，附近就有两个店撤了。别的中介也不停地关店。
　　"客户"，在这时的房产中介这行看来，比救命稻草还重要。"只要有意向，不管买不买房，都算客户。"金凯说。可那时，房产中介的业务清淡到每天偶尔有一两个人上门，也只问不买。"有时一天也来不了一个问一嘴，甚至好几天都没有一个人。"金凯说，当时他脑子里出现的画面就是：很多人天天呆在家里看新闻，琢磨着房价还要跌。
　　天天除了跑盘，金凯就琢磨着买房卖房人的心理。"您看，都挂了半个月了，看房的都嫌贵，是不是降点儿？"隔几天，金凯就给房主打两个电话劝其降价。
　　2008年底，楼市一年的萧条让很多卖房人憋不住劲了。"打几个电话，房主说便宜10万，再打两个电话，又便宜5万。"金凯说，中介的工作其实就是议价，后来都不用议价，房主直接往下降。
　　2008年底到2009年初，北京楼市的坚冰开始融化，二手房市场开始走出新一轮暴涨的轨迹。
　　从2008年底开始，金凯感到看房的人开始渐渐多了。不过出手买房的人还是不多。"量明显有增加，过去是一个人没有，后来每天总有三四个来看房。"金凯说，开始价格还在低谷徘徊，但渐渐地有量了，二月、三月、四月、五月，一个月比一个月高。刚开始的时候房价还没涨，后来房东一看买的人多了，就开始跳价。金凯回忆说，拿幸福家园来说，总共出20套房，多大面积、多少价格、朝向，全都能背下来。可第二天价格就全变了，1.5万、1.8万、2万……几下就上去了，后来量价齐升。
　　让他印象深刻的是，崇文区幸福家园的一套129.7平方米的房，年初由他经手198万出的房，仅仅两个月后有人出260万要买。"回头想想，那时都说经济危机，其实净瞎掰，都是拿这个说事，不过是大家的从众心理罢了。"追涨的情形一直持续到今年八九月份。金凯发现，很多房主的要价开始有点儿离谱了，买房者又开始观望起来。
　　"好像进入了一个新的阶段，该买房的都买完了，想卖的房子也卖完了。"金凯总结说。
　　谁是购房人？
　　2009年，北京楼市的交易结构发生了显著的变化，二手房成交量一直持续超过一手房。异常火爆的二手房交易中，追涨楼市的背后都是哪些购买者呢，其中每一个群体都有什么特征？当记者问到这一问题时，金凯毫不费力地将二手房购买者划分为特征明显的3个类别。
　　最底层的，是普通的老百姓置业，工薪阶层主要是以贷款为主。其中包括首次购房和换房一族，卖小房，买大房，首付比例最低，贷款比例最高、年限最长。"还有一种就是刚刚来北京的年轻人，虽然自己没有什么积蓄，但家里人也能掏得起首付款，双方父母各掏个几十万，付个首付没什么问题。"金凯说。这些"刚需"人群买房主要集中在90万至150万之间。他们，不少人就是《蜗居》中的"房奴"，房价的涨跌他们最关心，也最受刺激。房价涨了，这个购买群体基本上也就消失了。
　　除了"房奴"，另外两个群体，日子就滋润多了。
　　金凯将购房者的中间阶层定位在200万的购买力上："银行里类似个贷部的主任这个级别；政府官员或国企单位的处长这样层次，月收入应该至少在2至3万元，能买得起150万以上房产的人群，主流购买力集中在200万左右的房产上。"金凯发现，除银行信贷部主任、政府官员之外，还有一些演艺圈内不太知名的演员、歌手，这些人的特点是，一般买房都是第二、第三套，多数能够一次性付款，或者首付比例很高，一下掏个一百多万，顶多留个小尾巴付月供。"这部分人普遍是自住需求，像很多国企干部，多是有一套单位分的房，但面积不大，比如六七十平方米，再买一套大户型的房产。"
　　第三种人，就是"富豪阶层"。金凯的定义是，"行长级"和外地富豪。望着曙光花园旁一栋封闭式管理的高档小区，金凯告诉记者："这栋楼里就住着一家银行的行长。像他们这样的人，指定是房价涨到两万也买得起，涨到3万也买得起，七八百万的房，都不在话下。"金凯说，和他们在同一个购买力的，还有做大买卖的。也有个别自己有几套房，再卖掉换大房子的。不过90%都是外地人，特别是山西、温州等地的商人。
　　好房子=奢侈品
　　"想买房，干一段时间中介。"这是金凯的玩笑话。两年的中介经历，让他已经形成了自己的一套楼市投资经。
　　在金凯看来，买房的70%的人仍然都是"刚需"，30%的是投资。"结婚了就得买房子，这种观念比啥都重要。很多人都抱着'现在要是不买，以后还不更贵了'的想法。很多买房人都很盲从，有这种欲望，不管是投资还是刚需，都有一种'必须得买'的感觉。"
　　对于楼市的变化，金凯表示："近期明显感觉到刚需人群大幅减少，房价太高，他们也就不考虑了。当然还有一些外地的刚需。年初开始的时候是自住的多，后来投资的比自住的多。二环、三环以里，目前还是有房就出，关键是没房子。"
　　他判断：到年底，还会有一个量的激增，原因是税费的变化。
　　"现在市区两三万的楼不可能再跌到年初的价位了，卖房人的心理价位已经停留在两万了。如果跌倒一万八就会有人抢，楼市的波动已经让很多人从心理上接受了这个价格。"金凯认定，房子将来还会再涨。
　　"想买到合适的房子，不是去抄底，而是你得知道这个小区的房子相对价值。"金凯说，干了两年，知道"啥房子值什么价，啥房子便宜，啥房子贵。"
　　他说，自己最明显的体会，是"好房子"什么时候都有人买。"临街的房不好卖，因为吵；朝向不好，特别是朝西朝北的房不好卖；一层二层因为采光不好，也不好卖；户型不好的，也没人买。"
　　金凯还是拿他最为熟悉楼盘之一的幸福家园来举例："这个小区南北通透的房，一年就出来一两套，出来就没有了。""我们中介自己买房子，指定差不多价格就买。"金凯说，他不太会考虑房价的涨跌，而主要是看性价比。"一个小区，如果都卖两万，有人出一套一万七的房子，又没有太大的硬伤，就是合适的投资。就投资来说，收益比认可就行。"
　　"好地段、好小区、好户型，出来总是有人买。"金凯发现，即使在没有成交量的时候，也是有人买。而越高端的消费群体，对房价变化越不"敏感"。一套500万的房子和一套520万的房子，在"有钱人"看来，价格上并没有什么区别。"另外，四环以里的房子，有地铁、有学校资源的，都是影响因素。"
　　金凯说，好房子就是奢侈品。"就算是经济危机，奢侈品也照样有人买。你总想等到价跌下来，早就卖没了。"