标题：张宏伟：2010年上海将沦为下一个迪拜？

张宏伟

　　上海斯盖高级调研经理

　　世界最高的摩天大楼“迪拜塔” (高度达818米，楼层数量超过160层)建筑工程已经接近尾声。然而“迪拜塔”却没有那么幸运逃出经济危机的阴影。当下，迪拜负债800亿美元，出现债务危机，迪拜政府宣布重组旗下的主权投资公司迪拜世界，并寻求延迟6个月偿还债款。

　　业内人士分析，迪拜金融危机本质是盲目放贷于房地产市场，房地产与基建规模过度扩大造成的债务危机。

　　迪拜和上海分别是各自国家的经济中心，而非政治中心。凑巧的是当下的上海和迪拜却有众多相似之处，经济的任何波动难免会将这两者联系在一起。我们知道迪拜的危机是源于楼市过热。而在上海，世博会、大虹桥商务区、真如城市副中心、迪斯尼、高铁地铁等房地产和交通基础设施等也在大规模兴建，更是与迪拜相似的是，上海在全球危机的背景下也有一幢摩天大楼“上海中心”在建。

　　这些相似之处让人担心也是在所难免。在上海，大规模的基建和热点导致楼市多热点叠加，加上“流动性”过剩投资过热、优惠政策到期的炒作、开发商捂盘惜售等因素，导致2009年底已经过热的上海楼市的房价还频频跳价，节节升高。房价过高所导致的危机似乎也在警示着房地产从业者。

　　在楼市过热的背景下，上海楼市将何去何从？房地产业内都在期待。11月27日，国务院公布了2010年的财政货币政策不变，同时，根据新形势新情况着力提高政策的针对性和灵活性。 中国刺激政策在“退与不退”之间选择了“不退”，从整体的思路来看，2010年楼市将着重强调一个词“维稳”；同时提高政策的针对性和灵活性也暗示了楼市将进行实质性的“微调”。

　　这一切决定了2010年上海楼市应该是“维稳”的态势。

　　笔者认为2010年上海楼市难以大涨也难以大跌。到目前为止，政府还没有实质性执行１打压政策，压制当下房地产市场“圈地运动”、投资过热、购房者购买力透支、房价过高的迹象。尤其是对于囤地捂盘现象，政府也没有深入地去干涉。

　　从政策的角度来看，尽管2010年国土部将出台的土地新调控政策包括加大对房地产开发商两年以上不开工土地的惩罚力度和增加土地增值税，但是明年政府最为现实的行动是采取“杀鸡儆猴”，让房地产行业不再那么疯狂。由此可以看出，政府政策的基调仍然是“微调”而不是打压，打压房地产行业，受伤的无疑是政府和开发商双方的，政府也不乐意。因此，开发商在2010年不会受到实质性的打击。但政策上值得一提的是，2010年房价是无法像今年这样飙涨了。

　　另外，中国的房地产很特殊，跟国外不一样。国外一般是供需两方，一方是房地产行业一方是购房者，两方的一个相互作用的结果。中国的房地产行业从改革开放到现在其实一直是开发商一方的一个行业，并不是开发商和购房者互动的一个行业。去年8月份是整个经济危机的最低点，我们也没看到几个开发商倒闭，如果明年的经济形势更好，反而出现开发商合并重组，甚至倒闭，还有可能房价下跌，这似乎不可能。因为今年开发商通过项目销售、上市融资、银行授信等有了充足的资金，开发商明年不怕政府调控“闹饥荒”。从这个角度来看，2010年房价也难以大跌。

　　但是，上海楼市的问题的关键并不在于2010年房价涨跌如何，而在于明年上海房地产业能否持续今年土地市场、房产市场这样的“繁荣”。如今，上海银行业已经在大肆放贷于楼市，房企融资也吹起了房地产泡沫，楼市的“繁荣”与实体经济的缓慢复苏出现结构性不平衡。除此之外，还有我们耳熟能详的上海世博会、大虹桥商务区、真如城市副中心、迪斯尼、高铁地铁等房地产业及基础设施似乎还在“欣欣向荣”的建设和发展。

　　其实，上海应该吸取迪拜世界及其母公司沿用的是大资金、大建设、大投资的模式所带来的后果及危害，把更多的资金和政策应用和偏向于实体经济。如果政府将就于当下楼市过热所带来的经济虚假繁荣，对于楼市过热的现象置之不理，对于实体经济刺激上没有实质成效，而与此同时，大规模的房地产建设和基建投资需要大量银行贷款支持，那么长此以往，房价将继续高攀，楼市泡沫也将进一步吹大。由此而导致的大量银行放贷或许将成为坏账，尽管国家会用庞大的外汇储备为上海买单，但是上海也难逃沦为下一个迪拜的苦果，重演去年的仍然记忆犹新的美国“次贷风波”。