在经历2008年的短暂蛰伏后，哈埠房地产市场迅速迎来又一轮追涨购房潮。年初以来，全市增量、存量两级房产市场成交量升价扬。在热点板块、项目带动下，市区部分地段房价在相对较短时间内出现跳跃式上涨，“买房稳赚不赔”几成共识。上述现象在银行和房地产业得到了充分印证：今年前10个月，哈埠市民银行储蓄明显分流、个贷发放额度激增、大量以投资获利为目标的闲散资金追涨入市，“95%以上自住”的传统购房结构已被悄然打破。
追涨入市今年买房“不差钱”
市统计部门日前公布的权威数字显示，今年前三季度，哈尔滨市商品房住宅销售面积393.5万平方米，同比增长30%；1至10月，全市二手房交易总面积264万平方米，同比增长7%。前三季度，哈尔滨市新建房屋销售价格同比上涨2.3%，其中涨幅最高的9月份同比上涨达3%；二手房价格涨幅比新房还高，仅以10月份为例，成交价格同比上涨5.6%，环比提高0.9个百分点，比新建房同比涨幅多3.2个百分点。落实到具体个例，半年来总价突涨20%以上的房产比比皆是。
对比哈尔滨市居民平均收入水平，人们不禁有些费解：到底哪些人在疯狂买房，支撑火热楼市上行的庞大资金从何而来？
来自中国人民银行哈尔滨中心支行统计数据显示，10月份，本埠居民储蓄比上月减少41.4亿元；前10个月全市个人消费贷款新增104.4亿元，同比多增92亿元。市公积金中心提供的数据显示，前10个月，全市已发放公积金个贷13.2亿元，是去年同期的4.6倍。这部分资金的最主要流向，就是房地产市场。
采访中记者了解到，今年以来，在哈尔滨市全款购房者、外埠购房者均明显增加。有业内人士称，越是高档楼盘，全款现金购房者越多，特别是一些外埠购房者携重金入市，单套逾百万元的房产一买多套者并不罕见。以开发区某每平方米售价近万元的精品楼盘为例，全款购房率达到惊人的六成以上，超过30%的买主来自外埠。此外，一些宜租宜住的公寓式小户型楼盘，全款购多套房者也不少。相当一部分购房资金据称来自股票市场。
房价频升置业渐成投资“王道”
一套建筑面积200余平方米的江北
别墅 (论坛 新闻)，夏天开盘时售价170万元，交全款还有优惠，到了入冬已飙升至260余万元；一套
临江 (论坛 新闻)房产，开盘价建筑面积每平方米七八千元，数月间就已破万；一套总价十几万、二十几万元的小户型，转年出手就能净挣10万元；一套二环内好地段总价五六十万元的中等户型住宅，两三年内价格竟能翻上一倍……无数“案例”展现出的巨大回报空间，让人们的投资目光牢牢盯上了房地产。
相比于近年大起大落的股票市场，单边上涨且相对较低的房价使购房置业逐渐成为一些投资者的首选。一位多年专营高宅租赁业务的置业经理告诉记者，2006年以来，大量优质房源涌入租赁市场，这些房源无一例外来自投资型置业者。特别是今年，不但大批有实力的投资者抢滩入市，不少经济条件仅够负担一套自住房产的市民也动了投资炒房的念头。目前，他的客户中，一人手握几套甚至十几套房产用于出租、转售获利者大有人在。这些人中，既有一掷千金的“大款”，也有年轻的工薪族。投资者除全款购房外，也有不少人甘当“房奴”———通过种种渠道筹得少量首付，再将房屋出租支付贷款利息，“以房养房”。实践证明，无论哪种投资者，到目前为止都获得了可观的回报。
市房产住宅管理部门提供的相关数据印证，今年以来，刚性需求独撑楼市的传统被悄然打破，改善型需求集中释放，投资型需求开始凸显。各商业银行反馈信息显示，贷款购买二套甚至多套房产的人数直线上升，在众多购房者眼中，房地产已成为高额回报、稳赚不赔的投资“王道”。
“投手”日众楼市风险不容忽视
专家认为，“全民炒房”中暗藏隐忧。
据了解，目前哈尔滨市新开发楼盘中有相当一部分已将销售环节不断前置，在未获得预售许可的前提下采取“内部认购”、预约登记等方式变相提前卖房，使购房者无法拿出正常房贷所需手续要件，除个别有实力的购房者可拿出现金购房外，更多人不得不选择手续相对简单的抵押贷款，即以投资人名下现有房产或银行认可的其他资产为抵押，向银行借贷，再将所贷的款项用于支付新房购房款。
我国的银行并不怕抵押者赖账，因为房产抵押给银行，只能按评估价的50%放贷，即使贷款人违约，银行通过变现抵押物也能保赚不赔。房地产开发商也不怕，由于目前房地产市场大热，绝大多数项目都实行预售制，基本上先圈钱后投资，开发商用于投资的钱中相当一部分是老百姓的预购房款。这样一来，很大一部分风险都转嫁到了购房者身上，一旦楼盘因手续不全停建，或楼市出现波动，受损失的是购房者。
此外，经过2006年和今年的两轮明显上涨过程，哈尔滨市一些地段的房价短时间内猛涨了近一倍，甚至更高。今年大批新项目也以高价入市，开盘价即已预支了部分上涨空间。一些先期入市者已开始寻找接盘者套现赢利，此时入市接盘者再想获利，只能等待新一轮明显上涨。同时，此间产生的包括贷款利息、养房成本等各项费用均需从未来的赢利中扣除。因此，新手入市前更应详细测算“投入产出比”，盲目跟进，风险不小。
高位入市规避风险有章可循
采访中，多位相关专家及业内人士告诉记者，目前房价已处于历史高位，追涨入市者除需掌握投资房产的基本规则外，还要具备一定的抗风险能力。专家提醒：
———经济实力相对薄弱的首次置业者，不宜选择房价起点较高、配套有待完善的
新城 (论坛 新闻)区。应降低购买总价，控制按揭比例，不妨淘淘二手房、次新房。强烈建议在面积和地段的取舍中考虑地段优先。好地段的房子上涨空间大且容易找到接盘者，即使市场不好抗跌性也较强。
———改善型需求购房者，在楼市价格上涨期间，要果断抛掉品质较差的旧房，买进品质较好的新房。因为品质较差的旧房上涨空间已经越来越小，品质好的新房更有“后劲儿”。对于买卖顺序，专家特别提醒，改善型购房者有差价风险，房价向上时，一定要先买后卖；房价向下时，则需先卖后买。
———对于资金并不充裕的初次入市投资者，成熟地段的小户型公寓宜租宜住好出手，是首次投资置业者的上上之选。要特别注意，并非买价越高获利越高。按目前哈尔滨市租
金水 (论坛 新闻)平，一套总价30万元的小户型公寓，月租金多在1200元到1500元之间，最多能达到1800元。一套总价近50万元的小公寓，不管它所处的位置多么繁华，租金水平也是如此。此外，学区房、地铁房、成熟地段的中等价位二手房等也是不错的选择。特别是地铁房，位置越偏僻的起价越低，未来升值空间越大。
———手中已购入投资型产业、资金充足的投资人，应遵循“卖出价格高估区域、买入价格低估区域”的原则。应控制好不动产和现金流的比例，尽可能降低按揭比例以控制风险。同时，也要注意优化手中的品种，如果手中
商铺、住宅、
写字楼等物业兼备的话，可趁此轮上涨周期换购一些黄
金地 (论坛 新闻)段、抗压保值的物业。
投资房地产最重要的是“有闲钱”。房地产业内有句话叫“三年看一盘”，意思是通常投资之后的3年内可见回报。但如果手中没有“闲钱”，一旦资金周转不灵，急于变现抛售，收益就会大幅降低，甚至亏本、断供，后患无穷。
对跃跃欲试的投资者，专家提醒，投资房产应以不降低目前的生活水准为限，如果不考量自身情况勉强为之，沦为“房奴”，这样的“赌注”不下也罢。