标题：温家宝：抑制投机购房

　　11月28日至29日，***中央政治局常委、国务院总理温家宝到上海、江苏考察工作，他说，要把保障性住房建设放在房地产业发展的重要位置，在财政、金融和土地政策上给予大力支持，让城市广大中低收入者安居乐业。同时，要抑制投机性购房，促进房地产业健康发展。

　　楼市从来没有像现在这样广受关注。年终岁尾，在有关楼市优惠政策存废争论及各种传闻频出之时，温家宝总理关于“抑制投机性购房”的表述，某种意义上暗示明年楼市可能出现新风向。

　　本报记者连线国内三位房地产研究领域的资深专家，就投机购房及楼市走势进行解读和剖析。

　　现状分析：

　　个别楼盘投机性需求占半

　　辽沈晚报：目前，我们的投机性购房需求占比情况怎样，达到什么程度就有风险？

　　陈晟：投机性购房需求在购房总需求的占比，国际上有个警戒线为20%。 2007年最高峰时，上海这一比例达到16%，目前我国楼市投机性购房需求整体低于这个水平。不过，我国楼市发展很不均衡，在上（海）广（州）深（圳）这几个主流城市，的确存在较高的投机空间，而放在一些高档楼盘项目里，也有比例高达50%的现象。

　　辽沈晚报：有分析说，今年大量信贷流入楼市，成为高房价的推手，从金融上怎么看？

　　钟伟：今年以来，央企频造“地王”、一些大企业利用贷款投资房地产，已经不是新闻。这就要问大量资金为何要青睐房地产，最根本的原因就是在当前国际国内经济大环境下，他们看好这个行业的投资收益远大于其他投资收益，而且投资见效快。

　　辽沈晚报：还有一种说法，就是地方政府GDP政绩考核，使地方财政对房地产业的依赖状态难改变。

　　陈晟：应该说，这的确是当前一个值得思考的问题。不过从中央对经济结构性调整的决心来看，地方经济业绩考核也可能会做相应调整。

　　楼市预测：

　　明年三季度或是关键点

　　辽沈晚报：明年，我国楼市面临什么样的金融环境？

　　钟伟：西方经济在明年上半年可能复苏，因而带动我国出口持续走强。而我国明年第三、四季度，信贷投放肯定会低于今年同期，甚至可能存在加息可能。

　　从长远上看，只有当城市化超过70%、银行发钞速度迅速放缓、人口增长见顶，这三个因素同时出现，才会导致房地产市场出现下跌的态势，而目前相当长的一段时间里，中国还不会出现以上三种情况。但短期来说，金融环境变化及房价迅速上涨一年后，也面临回调压力。

　　辽沈晚报：您判断，明年房价会是什么走势？

　　陈晟：经过研究的跟踪，我们发现取消第二套房贷优惠政策，对楼市的调整是最明显的。如果明年没有明显的房产政策变化，一季度在信贷支持下，楼市可能会保持高房价低成交量的态势，而后受益保障性政策和经济增长的效应，信贷会缩量，楼市里价高量缩现象难维持，因而第三季度可能是个调整的关键点。

　　但我对中国楼市相对长时间向好的判断不变，中间不乏“变频”状态，由于房地产行业“变频周期”越来越短，对普通购房居民来说，每次调整都是不错的买点。

　　楼市建言：

　　土地监管是最大的核心

　　辽沈晚报：物业税能否成为调整楼市、保持合理房价的有效利器？

　　陈国强：从国际经验来看，实施物业税是房地产的必经之路。明年起，部分省市有望试点实施物业税，但全面推广物业税还有较长的路要走。

　　辽沈晚报：那么，是否还会有利率调整等货币政策，比如加息？

　　陈国强：我个人不主张单纯使用货币手段，就像用大锤做脑部手术。我国楼市要解决的问题，是局部过热问题。因此，在局部过热的地方，通过相应的财税、产业政策，加强限制和监督更有效些。

　　辽沈晚报：从土地方面来说，将有何作为？

　　陈晟：我认为房地产行业的“缓存”现象，是行业里最大的问题。如开发商采取囤地、延缓开发、捂盘等手段，导致出现商品房供应“缓存”，进而导致房价畸高。国土部门关于土地管理有较完善的制度，如对囤地闲置土地的收回制度，但重点在于落实监管，希望国土部门此次针对房地产批后监管、打击闲置土地等细化政策，不要成为纸上文件。

　　记者 胡海林