标题：孟晓苏：宏观政策与房地产金融
现在说保险公司很牛，因为他们现在才110家，不像房地产有5万多家，房地产自身的需要也是需要推出新的产品，特别是是保障性的产品。
孟晓苏：各位业界同行，各位媒体朋友大家下午好！下午我们研讨的是实际的，是研讨房地产金融，我作为资深的房地产从业人员，现在也算是金融人士了，就谈一下现实的房地产金融制度。
现在美国爆发了金融海啸，美国房价下跌引发了金融海啸，现在我们受的影响各位专家也讲了，但是现在我们的情况不是受金融危机的影响，是由于内需的萎缩，这样的话造成工业品价格下跌，造成大量企业裁员，员工下岗，原因是由于企业没有订单。
这使我们不得不回忆前几年为了抑制房价推出的措施，这些措施是在房地产市场发热的时候采取的措施，现在开看是过时的措施。
现在反问一句难道我们的宏观调控只有控制房价上涨的目标，90年代国家重点是压缩通货膨胀，有名经济学家就提出了失业比通货膨胀更可怕的著名论断，当时没有被人接受，但是之后证明观点是正确的，这是我导师提出来的。
现在这个时候，内需萎缩会影响市场发展，抑制内需并不是正确的道路。今年以来，中央进行了一系列的调整，重新认识到房地产可以从投资和消费两方面拉动内需，而且国家重新明确到房地产是国民经济的支柱产业，发挥房地产在扩大内需当中的积极作用。
大家看到去年在房地产市场火爆的时候，我们一年就卖掉了26000个房间，7.6亿平方米的销售面积，这个面积带动了多少相关产业呢？别的不说，光是钢材，按照钢材每平方米含钢量 2公斤计算就是1.5亿吨，造成我们去年30%的增长，现在靠铁路交通拉动是1000万吨钢，只是当中的五十分之一，所以我们希望可以重视房地产的发展，这也成为目前政府和各个部门的共识。
如何促进房地产的发展还是用房地产金融推动房地产发展。
应当说从1996年开始，我和同事多次提出了一些房地产抵押保险和Reits议，现在哪些是现实的房地产金融之路呢？IPO现在不好办了，PE现在也很难，现在什么东西是最现实的呢？
我带来四方面的经验。
第一、冲刺房地产投资信托基金，就是Reits。
第二、重启与扩大“房地产地带贷款之门”
第三、敲开房地产开发贷款之门。
第四、如何推动反向抵押贷款问题。
第一方面，说一下冲刺房地产信托基金，很多地方已经有这个了，包括日本、韩国、马来西亚，还有中国台湾和香港等等地区。我从2005年就主张把这些金融产品拿到中国来，到现在已经是提了三年半，去年上半年开始，我建议用Reit助推廉租房，不光是廉租房，就希望使Reits可以成为地方政府构建的利器。
廉租房是建设部一些老人在10年前推动了政府要推动保障性保障性房子的建议，这个建议在去年被接受，列为政府公共服务一项重要职责，现在国家确定十项拉动经济措施直追 ，第一项就是加快建设保障性工程，包括廉租房，这个要投资多少呢？国家3年是安排9千亿，一年3千亿，这9千亿如何来呢？是中央政府和地方政府拿出2800亿，还有2000多亿哪里来呢？这就回到我去年的一个建议，就是发行Reits，用社会基金持有和运营廉租房，这是现成的办法。
因为在香港第一支领汇基金，它就是用香港政府持有的出租的商业和车位进行上市，到现在表现良好。
在美国，我们看到也有很多地方把州的监狱Reits了，监狱不同于廉租房，不是犯人缴租，由政府交租金，这样就把财政收入收回了，把纳税人的钱收回来变成投资人的钱。
中国主要城市的廉租房的收益不低，是因为成本低，政府还要承担公共服务职能，总体上来说，廉租房的租金是由政府主管机构来收，而不是由Reits收的。这个我提出以后得到各方面的重视，现在这个方案已经报上去了，而且我们最近看到在国务院会议传递出一个信息，就是中国肯定了房地产信托基金作为企业，拓宽融资渠道的方式。最近也明显讲信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资的渠道。我在三年半前讲这个说法，终于被接受了。
谁是Reits的拥有人，中国还有很多机构性的受益人，包括保险公司，现在国家让保险公司投资不动产了，最好的方式就是加入Reits，这个收益率一般达到7%、8%，这是一个非常好的载体，但是现在利息降下来了，但是现在也可以达到6%或者6.5%，也是可以接受的，
因为Reits不仅是持有物业，持有人可以分红，也可以通过流通市场上市，是一个非常好的资本体，如果这个可以在中国出现，并且在股市上占有一席之地，它就可以改变目前股市上资金量少，缺乏稳定性收益率的资产等等问题，可以使资本市场平稳地发展，所以说，现在是到了冲刺阶段了。
第二说一下重启和扩大房地产贷款之门。现在也必要讲这个问题，这个比较现实，最近10年以来，中国抵押贷款增长比较好，也成为银行最好的资产，现在金融机构不良贷款的比例，工业贷款是5%，中小企业贷款大概是20%，住房抵押贷款只有不够1%，这样可以有效改善银行经营资产的质量。
现在一些商业银行都很愿意推出个人放贷，主要问题是主管部门的限制，我们看到最近这些年，为了抑制房地产市场过热，采取不断提高抵押贷款的首付比率等等措施，在去年的10月份把第二套放贷政策明确为首付款不低于40%，基准利息也提高，有一些还提高到50%，这些都不说明抵押贷款有风险，而是国家用这个来抑制需求。
目前主管部门还强调，第二套政策还不可以改变，这样的话，如何让银行区别是第一套还是第二套呢？当普通老百姓想买第二套住房的时候，是把原来的房子卖掉了，然后再买第二套房，还是先买第二套房，装修了，全家搬进去再把第一套卖掉呢？越是这种政策就越是限制中等收入和中低收入者。
现在政府要求积极扩大住房汽车和消费信贷市场，而且最近国务院关于金融促进经济发展的若干意见里面明确讲到，支持居民首次购买普通自住型和改善型普通自住房，现在的条件具备了，我们还需要充裕和扩大自住普通性住房。
开发贷款以前是有，刚刚有建设银行，我们看到现在开发贷款和房地产贷款加起来占了生产余额的18%到20%，由此参与了房地产作为国民经济支柱的进程，使房地产每一年都形成一个良性增长。政府在这一年里，由银行参与了房地产开发拉动中国经济的增长，但是对于开发贷款的犹豫起源于对房地产市场的错误认识。
这些年来只要物价一上涨就不分析是什么样的物价上涨，这一次的物价上涨也是由于猪肉价格上涨，猪肉价格上涨是由于粮食价格上涨，背后是国际油价上涨，每一次压的时候就控制房地产和压基本建设，这两个距离是很远的，为什么一下子拐到房地产上了呢？
从2007年到今年上半年，我们把房子过热和通胀当成第一要务，忽略了压制之后是否会引起失业的问题。
这样就形成了主要城市增幅同比急剧回落，降了多少呢？我有一个数据，是下降了几乎只有0.2%，这是我们20年以来房价增幅最低点，因为98年房价增幅只有1.3%，2008年11月份房价创了增幅的新低。
同时，我们也看到开发贷款的萎缩，企业自筹资金增长了31%，而销售款下降了40.5%，同比银行贷款略有增长，但是企业的负债更加重了。
这个情况下怎么办？国务院最近也提出了要求落实适度宽松的货币政策，要力争今年金融机构贷款要增长4万亿以上，这是一个任务指标，还要求银行、信贷政策、法规、办法进行指引，现在银行已经在推了，但还需要一个过程。
银行向企业贷款，还需要看企业的自身情况怎么样，现在银行对房地产的评议不太好，是因为有一些企业不太好，或者有一些企业家对楼市和银行缺乏信心，如果自己还缺乏信心，还盼望银行贷款，银行这个时候就不敢贷款给企业了。
有一些房地产企业家还带头唱衰楼市，带头要求老百姓晚几年再买房，这样就无疑加重了老百姓预期不良，这样的话一般不会买的，这个不像买猪肉，猪肉贵就不吃，房子也可以再等一下。
2003年香港楼市上升是全社会希望楼市上升，经历持续6年下跌之后，社会认识到房地产下跌对社会不是好事，所以媒体就改变步调，要唱好楼市了，说楼市有救，这样才推动居民拿钱买房。
现在我们还继续唱衰楼市不利于扩大内需的，不利于国民经济尽快启动，到底是不是要买房，我们前副委员长成思危讲得很好，他说大家需要买房就可以去买，如果大家都不买房，经济就很难起来了。
我们需要建立信心，包括消费信心和预期，因为信心比什么都重要。
温总理前几天在日本考察的时候，对日本的留学生说信心上升到四个方面，领导人对国家有信心，对投入经营有信心，个人对消费有信心，华侨华人对祖国有信心。而我们这些人应该对前景有信心，这样才可以鼓励银行愿意向我们房地产企业伸出援助之手。
最后说一下反向抵押贷款，这也是房地产金融的一个创新，因为反向抵押贷款是在6年以前批的，而且接着由中国两个主管部门上报方案，准备推进，但是由于犹豫，也犹豫保险公司不了解房地产的本质，于是他们不敢做，这就是退休老人把工资抵押给保险公司之后，根据房产价值和人的寿命率计算，老人退休之后可以继续住在这个房子里面，一直居住到死，但是在他有生之年可以源源不断从保险公司，根据合理的诉求，每个月领取支付金，在美国称为是“住房抵押贷款”，这些产品的出现，将对称为住房或者为退休老人提供有效的社会保障。
这种情况在美国出现过，我们现在也出现，这些人不是富豪，但是是中等的收入人，但是有一套产权房，这样的人，包括大学教授们，还有公务员有一套房改房就很好。
这些保险是对老人很多的。第一、启动房产金库，可以补偿老年生活，实现60岁以前人养房，60岁以后房养人。
第二、解除了经济顾虑，可以愉快延长生命，反正保险公司就有补偿，李岚清同志看到这个产品之后，他说过这样一段话，他说他看过一个法国的电视剧，里面有一个法国老太太买了这种保险，结果这个老太太活了一百多岁，这个保险公司的经纪人老死了，老太太就是不死，保险公司还按月给她送钱。
第三、增强生活自信，保持社会尊重。
第四、保护弱势群众，有利于社会稳定。
第五、实行遗产税后，可以依法避税。
但有好也有坏，坏就是老人必须割断继承关系为前提，房子就不可以传给子女了，因为拿房产价值交换保险公司的价值，保险公司用什么钱支付给老人呢？是用其他的保险费用支付给老人的，老人去世以后也会把财富还给社会，还给帮助他们养老的人员。
这样对未来房地产也有好处，因为放心花钱不必存钱防老了，还可以防止消费，有利于扩大内需，同时还可以防止腐败。
有一些老人退休了，利用以前的权利贪污，让自己从人上人变成阶下囚了，就拿田凤山说，他为什么变成罪犯呢？就因为他有500万的受贿，但是他说没有受惠，但是他房值520多万，而且房子升值了，每年还增值，他为什么为了500万的税费 这样就毁掉他一生的清白了，是为什么呢？就是因为没有进行保险房子抵押贷款。
我们说保险公司很牛，因为他们现在才110家，不像房地产有5万多家，房地产自身的需要也是需要推出新的产品，特别是是保障性的产品，一部分原因是为了推产品，我和中房集团参与投资共同组建了“幸福人寿”这样一个公司，现在已经在全国10个省份就设了分支机构，包括在深圳和广州两个地方也设了，很快地我们会在其他城市设立。
这样的话，就可以给老人一个选择，可以进入也可以不进入，如果进入就可以让以房养老成为一个现实。
开展“房产抵押贷款”主要做靠房地产企业，这些价值评估和前期管理和老人去世以后的感觉和拍卖，都需要靠房地产公司，这为房地产公司日后的发展开辟了一条道路，这样房产就体现几个新的价值，第一是有居住的价值，第二又有财富价值，第三还有融资价值，因为可以抵押做小买卖，现在还有一个新的价值，就是养老价值，这样的话，房子就可以在人的一生中有更重要的作用，为构建和谐社会作出贡献。
现在中国经济处于一个十字街口，全世界都认为中国明年会有增长，温家宝承诺中国保持强有力的增长，是对世界最大的贡献，我们这些人需要在这个时候推动创新，走现实的房地产金融之路，用这些有效方法把房地产进一步做好，推动全国经济持续健康地发展。我讲完了，谢谢！
主持人：现在是观点互动的环节，孟总需要跟三位评论员进行一个互动。
我想问一下黄总，您是做企业的，您是否有自己的看法呢？
黄文：我觉得这是一个特别有意思的问题，孟总也在推动这个事情，刚才讲保障性住房的问题，我现在担心这样一个问题，中国在什么时候进入一个底部，我想知道，4万亿的投入对 拉动是否可以有作用？第二是房地产的含面复苏是非到位，还有市场投资是否到位。如果这三个都实现会促进中国经济可持续发展。
现在我们有9千亿的保障性住房是有作用的，像当时香港8.5万套的住房，只是形式不一样，我担心9千亿对房地产拉动是一个反作用。
另外，我们现在是否可以用Reits进入到保障性住房？
另外，从金融的角度来看，更多需要利用社会的力量和开发商的力量，他们有机会投入到这个过程中，不要把房地产商隔离在9千亿之外，应该由开发商主导这个事情，因为开发商建房肯定比政府要好，而且成本低。
孟晓苏：我们先回答您前面的问题，就是关于中国经济的复苏，现在看到中国经济面对困难，什么时候复苏我也说不清楚。上午我也提出来了，中国的经济复苏还是房地产拉动，房地产还是走在中国经济复苏的前列。为什么呢？因为我们看到中国经济面临的问题就是市场萎缩，家电卖不出去，就是因为老百姓不买房子，如果买了房子，他们就会买电器和买家居，同样，老百姓如果买了房子，才可以把钢铁水泥转化成最终消费，如果房地产不复苏，中国经济也不会走出低谷。
现在世界各国都研究这个题目，以前我们说房地产是国民经济的先导作用，为什么会这样呢？通过实际我们也认识到了，房地产业可以实实在在拉动实体经济。
第二个问题是关于Reits的问题，从我们提出建议到现在经历三年半的时间，不容易的，期间我们不断呼吁，从过去大家都不懂，现在懂了，而且向有关部门建议。我们用排除法可以得出结论。
如果不用Reits，我们还有什么方法拥有廉租房呢？我们不像香港、新加坡的政府多年以来陆陆续续把廉租房建起来，而我们是耽误了10年没有建设，现在需要补课，一年3000亿相当于房地产的10%，最终还是靠房地产启动，对房地产体系是非常有好处的。
最后，Reits应该由有经验的房地产的企业搞，因为中国还缺乏这样的管理机构，包括信托公司也没有做过，倒是房地产企业家和从业人员了解房屋，现在我们一方面也在推动，同时也组织了机构在推动廉租房，我们已经在一些城市做了调研，准备在发Reits的时候我们可以走在前面，争取用我们实际行动，也可以为廉租房出一份力。