标题：房地产应等待利空不要追涨

等待利空，不要追涨 壹凡

当今的房企进入星球大战，由于各方利益驱动，本身技术含量低，够黑、够厚就达标，几乎所有的国企、民企、外企都加入分羹，加之宽松的融资渠道和成本，“地王”当然频出，即便有国土资源部近日的“限地令”又如何？都会遭到有效的抵抗，这已经被数十年来经验证明。更有地方政府土地一级的收入，是其不可或缺的组成部分;还有营业税、契税都是地方可以调节的。他们对经适房、廉租房利益空间小，积极性不高，很自然，大家都唯利是图。

这是供给，再看需求。除刚性的改善需求和婚房，还有就是富裕人群和高收入群体。现在阶层收入差距扩大，住房不单是商品，还是资产，是可以像金融资产一样炒作的对象。买了房也仅有70年非完全产权，还有折旧，细想起来，房价似乎太高。可是，如果想到它是资产，就又不难理解了。我们还发现，房价是金字塔式的，不过是京沪深穗等热点城市土地产出率高，房价也高，地段的规律表明，房价呈山体布局，山顶在市中心。

这就留下炒作空间，再说各种资金都可以便当地进入房地产领域，房价，就会脱缰。而富裕阶层一天天增长，他们的巨大财富总要不断寻找增值渠道，目前最稳的无非是房产。房产不同炒股，更多的人购房后住用保值，不会转卖，除开发商和房虫炒房族有限。房价系统周期是有的，但守株待兔也不是好办法，要有准备，凡事预则立，不预则废。房子以不动产定性，生命是有限的活动，去搏利不动，效果不宜夸张。

需求的刚性来自于城市化，城市化带来的是革命性社会变革，人口向大城市集中，在未来10年的城市化中，大多数人的生活方式将发生彻底改变，就像互联网的发展，在这个基础上，楼价会涨多少？灾难性评估也在一倍以上。

目前的经济增长由宽松的货币驱动投资，投资驱动增长，增长化解就业、贫富等矛盾，本月27日中央政治局表态：财政货币政策明年不变。那么楼市的财富效应会不断传递，成为下一轮投资驱动的动力，这既是活力，也是不可抗力。因为资产升值是大势所趋不可逆转，中国经济高速成长，经济实体稳居世界第二。首先是财富崛起，本币轧空，然后是资产向上跳空，初级缺口不补，必然。

币值升，但大多数出口产品低附加值，劳动密集型，靠低成本人力资源运行。一旦升值，对出口的打击是显而易见，好在人民币不自由兑换，调控汇率就抑制了本币。负责任的经济大国，未来成为世界性的硬通货是可以预期的。汇率早晚会市场化，出口产品也不可能永远在低端徘徊，经济高速成长，实体越来越强大，本币升值就是大势所趋。你不升值，人家就用贸易保护主义。在过去的两月里，人家就密集地出台了对中国轮胎、铜板纸、油井管等多种产品，采取贸易制裁手段。看到没有？抬房价的不仅仅是开发商，地方政府，投资客，房贷银行明白吗？即便你不涨美国和世界各国也要逼你涨，不涨不行。

美国把利率维持在近零水平的政策，影响尤甚，现在人民币和美元的汇率几乎是捆绑而行。一个是债主，一个是负翁。兑美元稳定，这样能保证出口贸易不受太大的影响，把困难转嫁给了别国。假如美元对人民币大幅度的贬值，财富就会像当年的小日本，把自己20年辛苦积累的财富还给了美国。哈，只有假洋鬼子，才会叫中国人去美国买房地产，老外都知道应该把钱打到中国，买中国的股票和地产，这些假洋鬼子的脑袋肯定是被抢打过，哇塞

不能自由兑换，否则人民币不飙升才怪，看房产就知道，原材料成本与美元挂钩受益以外，房地产一向被视作人民币升值的传统受益行业，购买力会不断被提升。 国内资产在疯狂升值，大量现金进入市场，最近老听到地王地王的，你自己去看看房价今年涨了多少？难怪会有这么多地王出现。因此，无论是否存在泡沫，决策者都可能很快扭转一年前为刺激房地产市场而出台的一些措施，政策收紧的微调已经开始。现在楼市在等利空，限地令和提高资本充足率是先导，利空一旦出齐，兑现必然发飚，包括地产股，想挡都挡不住。银行信贷与购房新政，放大了市场需求，对和谐和整体楼市不是好事，没办法，你看了上面的情况就会有结论。

话说回来，积累过程中必然要牺牲一部分人的利益，也必然要有行业从中暴利，如果一切都太合理，就意味着只能慢慢挪移。真正的公平文革时候最彻底，贪污腐败远没这么泛滥，更没有哪个行业是暴利的，但你愿意回去吗？然计其大势，则怨愆纠结，生于财货者居多。老子曰天下攘攘，皆为利往;天下熙熙，皆为利来。人之一生，盖无不役志于是。顾天地生财，只有此数。此得则彼失，此盈则彼亏。机械于是而生，怨仇于是而起，闹哄哄，你道是好玩的？为权，为钱，为名，为利……人人行色匆匆，背上背着个沉重的行囊，装得越多，牵累也就越多。十几年前就说过，“腐败”是驱动经济的发动机，不是吗？最近赖昌星都去一家房地产当顾问了，正是铆上了华人地产的本色。

人造盛市是多赢格局，这一点确实没错，任何物体都有内在的逻辑，这个世界被别人骗可以，但不能自己骗自己。至于买房，自己偷偷菜就可以了，赚个蹲坑就已经很不错了，如果能撞十年大运，搞不好也能搞个半间房什么的。在人间四月芳菲尽，山寺桃花始盛开前时，曾大着胆子说过“抓住机遇，机不可失”劝你打造家的方舟，现在想告诫你要尊重市场，尊重投机，尊重格局，抖擞精神，等待利空，不要追涨，切记。