标题：房地产市场明年继续冲高 还是就此步入盘整消化期？
首席记者 徐朝晖
经过一波10年未遇的大行情后，金华楼市走到了一个颇具悬念的十字路口：是继续冲高演绎疯牛行情，还是就此步入盘整消化期？
在这敏感的时刻，一则新闻引起了业内外热议：11月29日，温家宝总理在上海考察时说，要抑制投机性购房，促进房地产业健康发展。
对金华众多开发商来说，此前一个会议传来的理性、谨慎的声音犹在耳边。11月28日，金华市房协与华创置业在杭州举办房地产沙龙，邀请省建设厅住房与房地产业处处长宋立、省房协会长唐世定对明年房产市场走势进行研判。
宋立表示，政府并不希望看到房价疯涨，透支未来的增长空间。他一再忠告开发商，在火热的市场面前要理性和谨慎，因为当前的房价已经背离居民的实际购买力。
“市场既然有高潮，迟早也会有低潮，就是春光明媚的季节也会有倒春寒，要随时保持清醒，切不可盲目乐观。”宋立说，一旦疯涨的房价超出政府可以容忍的限度，调整随时可能到来。
楼市重新进入卖方市场
“随着今年房地产需求超强回升，楼市已重新步入了卖方市场。”唐世定表示，繁荣并不一定理性，红火并不一定健康，浙江的楼市在现阶段仍有一些不确定性因素，并面临着新的困难和问题。
救市政策打破观望气氛，降价促销激活消费需求，通胀预期点燃投资热情，在这三股力量推动下，和全省一样，金华楼市今年出现了一波超级上涨行情。
楼市从年初低迷的“寒冬”一跃进入了火热的“盛夏”，见房就买，有款就贷，开发商手中的存量房甚至滞销的尾房，被一扫而空。刚性需求完全释放，投资投机需求急剧膨胀，市场一路高歌猛进，金华房价随之节节攀升，月涨幅连续位居全国70个大中城市前茅，甚至排名首位。
由于去年楼市面临寒冬，开发商普遍放慢了开发步伐，加上政府严控土地出让规模，以至于今年需求急剧放大后房源普遍供应不上。今年11月金华市第11届房交会上，参展29个楼盘只有13个楼盘有房源。在可选择余地非常有限的情况下，977套可售房源仍被消化了313套，成交金额达1.862亿元。市场需求之旺盛由此可见一斑。目前无房可售已成为金华楼市的普遍现象，想买到好房子甚至要开后门、找关系。
唐世定说，今年市场之热超出人们预料，房源供给反应明显滞后，房价上涨与居民收入增长脱节，高品质住宅仍供不应求，房地产市场维持稳定的压力加大。在供不应求的背景下，一些开发商如果只关注涨价，而忽视规范秩序和楼盘品质，将给市场的平稳运行留下隐患。他警告，市场一旦退潮，矛盾和问题将随之暴露出来，开发商对此要高度重视。
投资投机膨胀
泡沫露头
“目前，刚性需求已经完全释放，凭借投资投机需求支撑，红火的行情、高企的房价究竟还能走多远？”市建设局有关负责人对开发商提出了这一问题。
事实上，对于金华楼市来说，甚至未来两三年的部分潜在购买力，也出于对房价过快上涨的担忧而提前释放。从经济形势看，工业和出口仍在从低谷恢复之中，房地产行业几乎是一枝独秀。无论消费、投资还是财政税收，都已出现过度依赖房地产业的迹象，这不能不引起政府警惕。
在金华的一些网络论坛上，网友们热议的一个话题就是“万元房”。现在金华市中心稍微好一点的房子，每平方米要7000元以上，除了少数高端楼盘，“万元房”在金华何时将成为普遍现象？姑且不论短期内还有多少力量支撑房价继续冲高，“万元房”讨论事实上折射出当下对投资预期的一种膨胀心态。
10多年来，金华房价或快或慢，一路上行的趋势不改，使人担心今后房价会越来越高，迟买不如早买。今年金华房价大涨，更使人加剧了这种担忧。值得注意的是，房子在通胀预期下，更多地已成为一种投资工具，各种投资投机行为加速了房价上扬。据统计,在金华第11届房交会上，登记预约的客户多达16934户，令人咋舌。
值得注意的是，开发商对市场走向已明显趋于谨慎，反映在近期土地竞买上，是纷纷调低了心理价位，短期内地价再创新高几乎没有可能。地价企稳后，对房价会有一定平抑作用。业内普遍认为，金华房价在6000元/平方米至8000元/平方米的区间内将会有一个盘整消化期，经过消化整理才可能迎来新一轮上升行情。
综合各方人士意见，尽管金华商品房销售价格屡创新高，由于严重的供需失衡，短期内投资投机性需求旺盛，房价仍然面临上涨压力，市场仍有过热的可能性。但是，房价上涨也增加了普通收入阶层住房保障的压力。
优惠政策到期悬念待解
随着12月31日期限日益临近，各种鼓励购房的优惠政策是否取消，已成为业内外判断明年楼市走向的风向标之一。
据了解，目前的购房优惠政策主要有全国性和地方性两类。全国性政策，一类是针对普通消费者购买首套房的首付比例及贷款利率优惠，该政策可能将更多地放权给金融机构，由银行针对不同的房贷客户自主决定；第二类是为刺激购房交易，降低购房交易成本，营业税期限从5年下调到两年。鉴于温家宝总理提出要抑制投机性需求，营业税期限从两年恢复到原来5年的可能性较大。
去年底，各个地方政府为救市，相继出台了以购买普通房契税补贴为主的优惠政策。唐世定认为，这项优惠政策将因地而异，因人而异。对一些属于救市性质而且当地市场已经趋热的地方，优惠政策退出的可能性比较大。同时，还要看政府扶持政策真正受益的群体是谁，政府对真正改善住房条件的人群，将会继续给予一定优惠政策。
明年行情取决于房价博弈
一方面是数以百千计的预约客户在排队，一方面是房源断档供应不上，无房可售，目前金华绝大多数楼盘都面临这样一个尴尬的处境。眼下看来，至少到明年春节前，商品房将处于“空转”状态，这其间二手房市场会相对活跃。春节之前，今年新出让地块以及前两年存量地块将陆续推出预售房源，形成实物供应量，房源紧张的状况将会有所缓解。
作为我省房地产界权威人士，唐世定研究认为，未来房地产市场何去何从，要从三个层面来看：一是政策走势，11月27日中央政治局会议决定明年继续实施经济刺激政策，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策；二是周期变化，浙江房地产行业一般10年一个周期，上一轮的深度调整到今年二三月份已经见底，市场正处于复苏期；三是行业走向，中国城市化进程决定了未来10至15年住宅需求将继续旺盛，房地产市场中长期看好。从短期来看，今年底到明年上半年房价将继续高位运行，逐步趋稳，呈现价高量跌的情况，总体不会出现大的波动。
唐世定同时强调，市场回暖能否真正持续，很大程度上取决于市场供需双方在价格上的博弈，如果刚性需求再次被过高的房价压制，市场新一轮低迷调整的风险则会逐渐积累，调整周期的时间将会延长。
作为省主管部门官员，宋立表示，房价过快上涨，供需严重脱节，将导致楼市内在调整压力加大。尽管房地产的资产泡沫已经显露，但从宏观政策延续性考虑，加上各地不平衡，有的刚刚回暖，政府仍会采取比较容忍的态度。当然容忍是有底线的，不排除明年政策会作出微调的可能。作为开发商，一定要居安思危，共同维护和稳定市场，促进房地产市场理性健康发展。 摄影：吴潮宏