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时至岁末，“忙碌”成为芸芸众生的真实写照。对于2009这个不平凡的一年来说，诸位均有着相同的感慨：从年初经济形势的不明朗，到后来人们对于“金融危机”的暂时性忘却，再至近几个月来人们对房价上涨速度的难以理解，这一年走来，太多的问号、太多的疑惑充斥着我们的心房。无论如何，年末盘点还将继续，毕竟，我们都相信：回顾，是为了更好地前行！
站在楼市的年关，房价继续上行似乎仍是大势所趋，各种悬而未决的房产政策或将成为调整房价的最大杀手，但是此时此刻的楼市，即将优惠到期的政策却成为房价上涨购房者抢房的助推器。从下半年房价开始大幅上涨开始，一些稳定房价的政策也逐渐被提上了日程，无论是针对开发商的打击捂盘、囤地，还是与购房者息息相关的房贷及利率政策。2009年楼市即将进入尾声，笔者带您一览下半年购房政策脸谱“群像”，以此揣度2010年房产走势。
一、推行房价备案制度真的抑制了房价？
今年3月份以来，“涨价”一度成为众多楼市关键词中最耀眼的一个，涨价范围及涨价幅度都大大出乎购房者所料。八月份各大媒体对江苏省拟推行房价备案制度一事进行了深入报道，以抑制房价为目的出台的备案制度是否真的成效显著呢？
房价备案制度规定开发商在物价部门备案的价格、房管部门在网上公布的价格以及楼盘的实际销售价格，必须“三价统一”，如果开发商突破备案价和公布价随意抬价，将由主管部门进行查处。“房价备案”制度是针对去年出台的《关于促进房地产市场健康发展的意见》出台的。在楼市持续低迷情况下出台的楼市“新十条”，其中一项重要举措就是暂停执行已有10年历史的普通商品住房核价制度，房价转由开发商自主定价。不过，楼市迅速回暖后不少消费者反映房价上涨较快，商品房“一价清”制度也出现了一些违规现象。
事实上，房价备案不过是多设了一道管理程序罢了，不仅并未改变商品房市场的供求关系，更没有触动楼市参与者的预期，指望区区一道备案程序来遏制房价的疯涨，就好比用细胳膊去扭粗大腿，胜算其实不大。房价备案其实并非什么新生事物，而是早已有之。连续几日，各大城市房地产业内人士显示对政策特别的关注，言论上显示的非常激烈，几乎是批评其政策的一种声音，房价备案药难退楼市高烧。最终结局也是不了了之，到最后也只是一项拟出台的规定。
二、预售新规出台是真房荒还是真捂盘
11月12日，政府出台了《关于进一步规范商品房预（销）售行为的通知》。《通知》明确指出，房地产开发企业预售商品房，原则上应当以项目为单位申请预售许可，领了预售许可证的房源要一次性全部销售，不得分批、分次开盘。并特别强调“开发企业应一次将取得预售许可的全部房源上网销售，不得以各种借口分批、分次销售，严禁捂盘惜售、囤积房源，不得进行虚假交易、炒卖房号”。
进入下半年以来，楼市成交的火爆，供应量赶不上楼市需求，苏州不少楼盘普遍出现了“饥渴营销”———将已拿到预售许可的房子，分批次、少数量地推出，达到日光盘、众人排队抢房的销售效果，价格也是一次比一次高。一方面是价格节节攀升，一方面还根本买不着房，让购房市场弥漫着“恐慌情绪”。
此次规范商品房预（销）售的最终目的是遏制目前市面上“捂盘囤房”现象。但问题关键在于，针对目前市场上“捂盘囤房”现象开出的药方，对于开发商来说规避这一点其实很简单：把房价大幅拉高即可达到变相捂盘的目的，如果想卖其中的少量房源，便以“特价房”或者是优惠促销等方式进行销售，，想怎么卖还是怎么卖。
要彻底医治“高房价”、“囤房”等房市弊病，还得从源头上做文章，配以在审批、监管、销售等环节的相关措施，以及对违规者相应的处罚举措，方能标本兼治。
三、房贷新政能否稳定楼市
近期，在房地产界盛传已久的“房贷优惠政策即将取消”的消息最终被银监会否认，但是，各大商业银行已经在不同程度上对房贷有所收紧。虽然年底房贷政策收紧已成为很多业内人士的共识，但同时，业界表示这种调整只是微调，明年不会出台过于强烈的利好或利空消息。
事实上，房贷市场不需要再出什么重拳，只要严格执行二套房贷政策就行。二套房贷政策可以说是影响房地产最重要的行业政策，从2007年9月份出台以来就开始显示其政策威力，揭开了市场调整的序幕。但后来，随着改善型普通自住房定义的出现，二套房的界定模糊不清，使得这一政策名存实亡。虽然今年下半年银监会再次要求从严执行二套房贷政策，但目前市场仍处于“非一刀切的从严”。
对于房贷政策收紧的消息，开发商显得并不担心。一位地产商表示，每年年底信贷政策都会收紧，现在经济形势还没有好到国家需要重拳调控房地产市场的时候。今年经济环境如此之差，房子却卖得非常好，大家的资金链也不像去年那么紧张，所以信贷收紧对地产商的影响不会太大。相反，老百姓更关心房贷政策的变化，近期因为“房贷优惠政策取消”的消息而导致二手房成交量上升就是一个例子。因此，房贷政策收紧后，投资型购房者将有可能得到一定的抑制。（完）