标题：四大热点城市房价调查

   “没想到”、“太疯狂”，谈及2009年的北京楼市，多数业内人士发出了这样的感慨。从年初的低迷，到年中的回暖，再到年末的疯狂，戏剧性的变化令人始料不及。在表达感慨的同时，接受记者采访的业内人士也对明年的房价走势持谨慎乐观态度，不排除明年京城楼市会出现高位调整的可能性。

    亚豪机构统计数据显示，今年1至10月，北京市共成交商品住宅143203套、1645.43万平方米，与低迷的2008年同期相比，各项指标均翻倍，并超过了楼市大好的2007年同期水平。而今年3至10月京城商品住宅单月最高成交套数为18533套，最低成交量也达到14021套。

    二手房的表现则更令人惊叹。记者从21世纪不动产、美联物业、链家地产等多家房产机构获得的数据显示，截至目前，今年北京全市二手房的成交套数已达23万套，已几乎与此前三年的成交总和持平。据推算，12月很可能继续突破历史记录，全年则有望达到27万套。

    在巨量成交的支撑下，京城房价也步入快速上行通道。美联物业统计显示，2009年北京房价上涨是疯狂的一年，年底价格对比1月8900元/平方米累计涨幅已经超过47%，达到13150元/平方米。而这一价格上涨趋势在12月还将继续，全年价格上涨幅度有望达到51%。

    北京美联物业华纺易城分行及天鹅湾分行的工作人员向记者介绍说，朝青区域虽然一直是朝阳区二手房交易的热点，但是也从来没有今年这么火热，“从2月开始，这一区域可以说是领涨北京二手房市场，基本保持着成交价格每月超过5%左右的上涨幅度。”据了解，该区域累计价格已经从9150元/平方米上涨到14580元/平方米，上涨幅度高达59.3%，涨幅居全北京之首。

    亚豪机构统计显示，京城二环内楼市整体步入3万元时代，四至五环区域高端社区量价劲涨。其中，二环以内、二至三环区间开盘项目均价分别为30905元/平方米、28126元/平方米，单价均比2008年同期水平上涨了4000元左右。不仅城内房价持续走高，就连郊区房价也涨势惊人。今年年初时均价万元以下房产多分布于丰台、大兴、房山、通州、昌平等郊区。而到年末时，即便是在郊区也难以找到均价低于万元的房产。

    火爆的楼市也引发了大家对未来房价走势的猜测。接受记者采访的业内人士认为，明年房价可能仍将保持上行走势，但不排除会出现局部回调。如果相关政策出现变化，楼市成交量等面临较大的变化。

    21世纪不动产市场分析师孟奇分析说，明年北京的二手房市场将呈现高位盘整态势。从成交情况来看，明年二手房市场的成交量将有所下滑，这主要是因为购房需求在今年过度释放已严重透支了明年的楼市。即便2010年房地产政策不出现大幅度的调整，交易量也会因今年以来尤其是年底需求的集中释放而正常回落，而如果优惠政策取消，将会加速交易回落的速度和幅度。根据今年年初的经验，二手房市场的交易活跃程度很大程度上将影响到新房的交易，一旦二手房成交量回落速度与幅度过大，将会对2010年整个房地产交易产生极大的负面影响，成交再次步入低迷是完全可能的。

    美联物业市场研究部总监张大伟认为，2010年北京楼市中二手房将继续占据主导地位，二手房可能占据全年成交的60%。房源对比可以发现，经过10年的开发，北京商品房市场已经上市的达上百万套，而且同样数量的公房也面临着升级换代的需要，所以二手房市场将越来越火热。而反观商品房市场则出现了土地供应郊区化的趋势，这将使得成交量逐渐萎缩。

    亚豪机构副总经理高姗分析说，由于经济走势、投资环境、通胀因素等宏观环境的影响，加之今年土地价格不断上涨，在成本因素作用下，未来的房地产价格必然会出现上涨。此外，从需求层面来看，由于北京的大城市效应，不但刚性需求旺盛，投资性需求也比较强大。多重客观因素的叠加作用下，2010年房价仍将保持上行走势。她同时指出，不排除房价局部性、阶段性的回调可能。这主要是由于刚性关系和具体产品来决定的。某一时间段、某一区域，产品同质化、集中入市等都会造成供需关系发生变化，为了销售产品，开发商会出台相关措施，如打折、促销、降价等，这些都是正常的市场交易行为。