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过去十年一直“布道”式劝亲朋购房的知名地产策划人蔡照明说，当下再也不敢断言该不该买房了。
而这股冲浪式的抢房潮显然还在继续。
在南京，刚结束的11月，全市商品房住宅成交10810套，创下近两年来单月成交量的最高值。
一位在2008年初错过了中海凯旋门的女白领惶惶不安，准备以万元单价拿下中山门外的一套二手房。 而凤凰西街一家新盘的价格据说已达2.2万元高位，还有上千号人托关系都排不到号。
徘徊在他们心头的情绪只有一个，恐慌。
当下楼市应该多看少动
[主要观点]
没有只涨不跌的市场，现在的市场极可能是一个假象；要提醒市民控制风险。
《金楼市》：今年南京房价上涨了50%左右，几乎所有人都认为当下楼市已非理性，为什么人们还疯了一样地买房？
邓永忠：老百姓一直有买涨不买跌的心理。除了卖小换大、改善生活品质的需要，现在的疯狂，根源在于老百姓对市场的不明确判断。
症结在哪里？
房地产领域 (论坛 新闻)中有这样的逻辑：在上升的市场中，土地是升值的，房产是升值的，货币是贬值的；在下跌的市场中，土地是贬值的，房产是贬值的，货币是升值的。
但如果这种模式本身已经老化、过时了呢？我认为这种模式本身缺乏抗风险的能力，随时都有可能被产业调整的浪潮打倒。而推翻多米诺骨牌的，只差最后一根稻草。这跟稻草可能是政策，也可能是全球经济的微妙变化，甚至建筑模式的变革。比如，如果有企业将目前的建筑工期缩短到一半，那么会有大部分旧式企业因此死掉。
简言之，目前的房地产随时可能被颠覆。而老百姓没有能力判断。
《金楼市》：大多数市民的思路是，只要有30万-50万都会拿出来付个首付买房子，难道放银行里等贬值？
邓永忠：所以说普通老百姓的投资渠道过少，是资金涌向房地产的原因之一。
但如果楼市发展的轨迹与预期截然相反呢？如果下一波段是房产贬值，现在出手就等于高位套牢。
当然我现在不做判断，因为看不准。个人认为目前最理想的状态是持有货币而非房产。
《金楼市》：用来自住的首次购房或改善型购房者，现在该不该出手？
邓永忠：第一，遇到各方面都极满意的房子，可以不必考虑价格，买入自住；第二，考虑二手房，相同地段的次新二手房，性价比高于新房。第三，暂时租房，等下一个波谷。
尤其是改善性需求购房，月租金的价格甚至还略低于还贷的数额。传统思维认为还贷是在供自己的房，租金是在为别人送钱。但如果在房价高位多花了十几万买入了一套房产，但这十几万其实可以高端租赁很多年。因此租房也是抗风险的一种较好方式。
隐示政府缺失风险提示
《金楼市》：一个鲜活的例子是，年中买一套江湾城200平方米的房子，年底就升值了100万元以上。所以现在楼市上大量投资、投机型购房者活跃。甚至不专业的市民，也在凑钱投资房子，这是不是一个危险的信号？
邓永忠：提醒市民控制风险。
从来没有只涨不跌的市场，所以现在的疯狂极有可能是一个假象。低买高抛才是永恒的投资法则。在南京，二手房与一手房价格体系背离，租金回报率过低，买卖双方天平失衡。种种迹象都显示，房地产已经失去投资价值，所以物业购买方面应以紧缩为主。
但市场上是一批人恐慌性购房，另一大批人买不起房，而房产商却仍在漫天涨价。坦白地说，现在买卖双方的矛盾已经积累到一定阶段，只是何时爆发现在还无法确定。
不得不提醒的是，时下市民恐慌性购入房产，隐示了政府风险提示的缺失。
不能否认，这次矛盾危机是国家的一系列拉动计划的附产品，所以需要政府提醒买房人要谨慎，以政策进行干预。
《金楼市》：楼市像匹脱缰的野马，谁能让它回归平静？
邓永忠：物业税是把悬剑。对多次购房者有极大杀伤力，能扼住投机型购房。但个人认为应适机出台，等市场相对平衡时出台，用以稳定市场，否则会令市场一蹶不振。
市场的相对平衡，指二手房交易活跃，但价格平稳。
须严格执行定好的政策
[主要观点]
现在的市场，归根结底，是没有遏制开发商追求利润的政策手段，才导致房价疯涨，市民恐慌。——邵角 南京民间房产人士
《金楼市》：您曾在2005-2006年公布过开发商成本清单。时过境迁，地价也翻倍了，这似乎也是现在高房价的一种解释？
邵角：公布房价成本，只是告诉老百姓明白消费，同时把“开发商说土地成本高”这一说告诉老百姓真相而已。实际上，现在房价，土地也都是3年前的地价。同样的地价去年卖8000元，今年15000元，价格是开发商卖上去的，地价没有变。所以市场需要政府出面审核房价成本，控制房产商利润。
《金楼市》：但老百姓是被动的。今天不买，明天买就不是这个价了，所以大家都很恐慌。
邵角：这跟股票6000点时一样，根据自己的情况和判断做出决定。很多专家预测明年会先扬后抑，或是先抑后扬，何必去听专家的判断，你的房子你住，你的贷款你还，和专家没有关系，他们都有房住，有钱花。所以我的建议是选择适合自己的。用来自住的需要根据自身的经济状况选择合适的房子，同时考虑生活成本；投资主要还是看房租收益率和未来升值，设身处地考虑你自己是老板做生意租不租这个地方，如果你自己都不租那就不要考虑了。
《金楼市》：其实有一部分人，大多数的工薪阶层，尤其是没有参与过福利分房、房价上涨前没有买房的，现在几乎找不到适合自己的房子。
邵角：就和穿鞋一样，冬天既有50元的雪地靴，也有500元UGG，同样有5万品牌名靴，要根据自身的情况。如果我只有50元却要选择500元的靴子肯定找不到，前提是在自己能力范围下找到。现在南京40万元左右的房一样很多，二手房每天有2000多信息刷新，江北的小户型也是这个价。同样，总价200万元的房子也是很多。 事实上，没有人规定一个刚毕业的学生必须过上享受型的生活。
《金楼市》：年底这一波庞大的成交量中，有不少自建房的痕迹，南大集资建房、中医药大学、药科大学、仙林大学城福利房等等。一个对比是，教师福利房4600元/平方米，而同区域的商品住宅却要1.2万元/平方米。这让不少购房者绝望。您是南京自建房发起人之一，目前南京民间自建房进展如何？若能付诸实践，老百姓也不用如此追涨商品房。
邵角：民间自建房暂处停止状态。问题是没有一个像南京大学这样的集资主体，而这是目前法律空白。
自建房的价格成本一直可以计算。一般是土地楼面价加上建筑和规费等费用。多层建筑成本算1000元/平方米，其他各项费用2000元/平方米到顶了。最简单的公式是：多层成本=楼面地价+3000元，小高层每平米加上500元，高层加1000元。
所以归根结底，没有遏制开发商追求利润的政策手段，才导致房价疯涨，市民恐慌。当然也有借此暴富者。
《金楼市》：把自己设做一个市民代表，希望政府出台什么样的政策对市场加以引导？
邵角：其实政府不需要出台任何政策只需要去执行定好的政策就可以了。比如说，高价的豪宅可以存在，同时普通的廉租房、经适房有合理比例，市场化运作的商品住宅也应该是存在的。如人的身体一样，营养合理才能健康。
但要严格执行政策，如2年内土地不开发的罚款收回；延期开盘的罚款，但不要是1万元以下；监督开发企业的销售欺诈；保证建筑质量等等。再多政策不去执行都是零，严格执行了市场才会健康。与其跟着房价赛跑，不如呼吁市场回归理性。