标题：亚运停工两月 楼市面临“断奶”危机
类别：房产楼市作者：詹奇岳 原创 浏览量：
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版次：GD28版名：广州读本 黄金楼市稿源：南方都市报
摘要：一纸“停工令”使广州楼市再起风云。广州市人民政府近日正式下达文件，从2010年10月25日至12月22日，广州全城将进入停工状态。虽然硬性停工期只有59日，但是一旦严格执行，停工时间还会长达9个月。本报与网易房产频道的联合调查显示，“停工令”的影响正由前端向末端继续传导，而一场围绕着亚运年楼市是否遭遇“断奶”危机、催高楼价、捂盘惜售等争议已经不绝于耳。受政策影响最大的买楼者和开发商已纷纷行动起来，将损失降至最小。
对于亚运会和残运会一刀切的停工令，专家反对声多。 邹阳军摄
停工令下，让发展商、已购房者和待购房的人均精神紧张。 本报记者邹卫 摄
本报联合网易房产特别报道
一纸“停工令”使广州楼市再起风云。广州市人民政府近日正式下达文件，从2010年10月25日至12月22日，广州全城将进入停工状态。虽然硬性停工期只有59日，但是一旦严格执行，停工时间还会长达9个月。本报与网易房产频道的联合调查显示，“停工令”的影响正由前端向末端继续传导，而一场围绕着亚运年楼市是否遭遇“断奶”危机、催高楼价、捂盘惜售等争议已经不绝于耳。受政策影响最大的买楼者和开发商已纷纷行动起来，将损失降至最小。
解读政策
●虽说硬性停工期只有59日，但明年3月份不能完成报建的，停工期将长达9个月。
●2011年整个上半年都不会有太多新的房子赶得出来。
明年3月赶不上报建，停工将长达九个月
今年9月8日，广州市人民政府正式下达文件，从2010年10月25日至12月22日，即亚运会开幕前18天至亚残运会闭幕后3天（整个停工时间共59天），全市所有建筑工地要停工，全市预拌混凝土、预拌砂浆生产企业暂停生产作业。此文件出台意在加强控制建设工地扬尘和噪声污染，确保亚运会顺利进行。
虽说硬性停工期只有59日，但是市建委有关人士预计，一旦该政策严格执行，停工时间将更长。市建委有关人士介绍，文件规定：各级建设行政主管部门将严格审查施工许可申请，审核工程合理工期和施工组织方案，凡在2010年10月20日前不能完成土石方工程、基坑安全防护的项目，不予批准开工建设。“这一条规定对开发商的影响最大。实际停工期要更长。”
据透露，类似基坑等地下工程是整个项目的硬骨头，地基打得结实，大楼质量才有保障。地下工程对施工的要求特别高，尤其需要连续作业，一气呵成，因此很多建筑工地都申请了夜间施工证。如果一旦停下来，不但存在安全隐患，而且影响地基质量。但是地下工程的施工工期至少需要半年时间，这意味着开发商必须在明年3月前完成工程报建，如果不能赶在3月前报建，这些工程停工时间将长达9个月。“像一些中型楼盘需要做2-3层的地下室工程，现在还没报建基本上亚运前是来不及的”，该市建委人士透露。
“长达半年的建筑申报冻结期，以及两个月的停工期，最直接受影响的是开发商，因为即便是别墅，也至少要有3-4个月的施工期，而洋房更是需要半年以上，这就意味着2011年整个上半年都不会有太多新房子赶得出来。”广州长豪地产市场部经理黄俊华说。
建筑工地要求更严格，工程速度难以加快
除了明确停工工期外，建筑工地执行要求更严格。按照市政府的规定，从9月8日起，在建的工地、新开工的工地必须达到“施工现场100%围蔽，工地砂土100%覆盖，工地路面100%硬地化，拆除工程100%洒水降尘，出工地车辆100%冲净车轮车身，暂不开发的场地100%绿化”的标准。若在建工地达不到“六个100%”要求，必须整改，确保2010年10月20日前达到“六个100%”要求，逾期未达要求的，责令停工整改，直至达到要求方可复工。新申请开工的工地不达标，不准开工。
“综合来看，政府对建筑工地的要求提高。施工方必须达标了，才能谈加快速度。如果不达标，被勒令整改反而拖慢了工程。相比而言，严格执行‘六个100%’后，施工进度会受到影响。”市建委有关人士分析。
或会出台严厉处罚政策
在59天的“停工期”里，广州市所有工地均需要停工，影响比起仅限制与世博会相关区域停工的上海更大。市建委人士还表示，鉴于亚运会对于广州城市的重要性，工地偷偷开工的可能性微乎其微。“此次由市政府下达文件，效力比各部门各自或者联合发文效力更大，执行力度将相当大。预计在市政府正式下达文件后，环保、建委、城管等政府部门还会出台各个部门的具体执行方案，层层抓落实。”
若有建筑工地偷偷违规施工，相关部门会如何处罚？市建委有关人士表示：“首先会勒令该建筑工地停工，其次按相关规定进行处罚。在下一阶段，政府部门还会针对违规施工出台具体的处罚规定。”
市场影响
报建剧减明年供应紧张国庆或现捂盘
●今年某区规划局十一后到现在的申请单数不足10宗，因为开发商担心明年停工，而索性把工期挪往后年。
●明年十一黄金周之前出现捂盘可能性最大。
2010年10月25日至12月22日，前后约两个月时间，广州全城将进入停工状态，其市场影响不仅在于亚运会期间的楼市建设戛然而止，对于2010年全年以及随后的2011年房地产市场，都将产生强大作用力。
明年一手住宅将减少17%
“楼市正在进入枯竭期，亚运年将遭遇‘断奶’危机。”广州某区规划分局负责人担忧地说，去年同期包括富力、新世界在内的众多开发商都向其所在单位递交报建，而今年十一后到现在的申请单数却不足10宗。“一些开发商可能觉得项目明年10月底前出不来，就索性把工期挪往后年。”
盛丰百富发展有限公司总经理黎咏智向记者透露，自己近期曾向建委咨询报建事宜，得到的答复是从明年6月份开始，广州就将停发施工许可证。
在楼市研究机构的报告中，“断档期”这一词汇也频频出现。合富辉煌房地产首席市场分析师黎文江指出，综合前几年土地出让和近段时间的规划报建情况，预计明年全年广州十区二市新增加的一手商品住宅总建筑面积只有5 0 0万平方米左右，比起今年6 0 0万平方米的供应量减少17%.
而广州楼市的消化能力有多强？根据广州市国土房管局公布的报告，今年1-10月广州一手商品住宅成交量就达到了826万平方米，有超过200万平方米的成交量来自于历史库存，当在售货量逐渐售罄之时，明年新增供应不足带来的缺口将显眼地呈现出来。
广州经纬地产项目发展及研究部经理朱欣苑表示，广州楼市近段时间以来的缺货行情很容易让人联想起2007年年中，不过当时是因为90/70政策实施导致报建重来的技术性问题，而下一阶段则是受到土地供应不足和施工停滞的周期性影响，相比前者，后者作用力将更加巨大，甚至2011年的楼市供应也将发生改变。
价格继续上涨悬念不大
“明年广州商品住宅均价继续上涨是毫无疑问的事情。”中原地产项目部总经理黄韬称，整体市场环境和供需结构失衡是促使楼价上升的关键因素，亚运期间在建项目停工则在其中充当了推手，给高房价“火上浇油”。因为广州楼市一直以来推行的是期房预售制度，绝大多数开发商都是一边盖楼一边销售，一旦工程停滞，预售的申请量将大打折扣。
“原来是10个人买10套房，一人一套刚好，突然要变成10个人买5套房，两个争一套，不够分咋办？化解矛盾的方法就是提价，一直提到有一方承受不了自动退出为止。”黄韬说。
黄韬的观点得到了朱欣苑的支持。她表示，楼市一方面是商品住宅的停工缓建，另一方面，市场需求在明年也很难呈现出减弱的趋势。我国继续适度宽松的金融货币政策，将使得抑制需求方面的楼市宏观调控不太可能出台，对于购买两套或者两套以上住宅的改善型及投资型买家来说，这无疑是个利好消息，而首次置业的刚性需求买家，购房的目的为了自住，当看到明年的市场选择越来越少之时，更是可能被迫入市。
而黎文江的观点则略有不同，他并不反对楼价上涨一说，但认为明年的楼价上涨将是结构性调整，而非绝对性涨价。黎文江预测，广州楼市明年价格上涨是因为高档产品的大量推出，这部分产品签约量一旦提升，将推动整个楼市的均价上扬，但如果对比单一高档住宅项目，与今年相比未必会有大的进步。
国庆最有可能捂盘惜售
每一次进入楼市价格高峰周期，就会出现捂盘惜售这一听起来“不和谐”的音符，在明年亚运会停工影响下的楼市，供应量将更加稀缺，这一现象似乎更有出现的理由。
黎文江是捂盘论的支持者，他认为最有可能出现该行为的周期在十一黄金周之前。在他看来，房地产开发工程进度容易受到气候影响，而后者又是非可预知因素，加上之后长达两个月的停工期，开发商未必敢为了国庆周期的新品上市，而押宝到9月底再去拿预售证，因此，可能会在年中销售期便放缓卖楼进度，将一部分产品积压起来，等到十一黄金周及亚运期间再推货入市。
而黄韬则认为在明年选择捂盘惜售并不明智。目前正处于房地产市场快速上升期，市场购买力旺盛，开发商应该考虑的是如何更快更好地把产品销售出去，而不是选择囤积货源，等到价格更高的时候再抛出市场，虽然能够回笼更多的资金，却可能错过了拿地继续开发的良好时机。
发展商反馈
大多数开发商对停工政策“蒙查查”
主要原因在于政策传达和宣传不到位
“亚运期间要停工两个月？不知道哦，我先去查查”，记者咨询了部分大开发商和中小开发商，大多有相似的说法。新城市集团董事长曹志伟告诉记者，他也是网易记者向他采访的时候才知道这回事的，政府并没有下发通知给他们。
记者查阅广州政府网，得到落款为“二○○九年九月八日”的名为《广州市人民政府关于发布2010年广州亚运会亚残运会期间控制建设工地扬尘和噪声措施的通告》文件。也就是通知已经在网上挂出了接近3个月的时间，但大多数开发商依然“蒙查查”。受访开发商大多抱怨政府对政策传达和宣传不到位。
得知亚运期间要停工两个月的消息，多数开发商如吃黄连。“我就不明白广州好歹也是个大城市，搞亚运会为什么就要做出这些事情来给人家看，为什么不能自信一点”，一明年准备启动项目开发的开发商怨气颇重，“停了工，民工怎么办、市场供应怎么解决、延迟交楼怎么解决等问题，政府有没考虑过”。但事情已经定了，开发商也只能认了，时代集团广佛公司副总经理黄穗勇就认为，“事情已经这样了，广州政府也提前预留了一年时间给开发商，因此只能表示理解和支持了”。
一个星期损失一辆奔驰
记者从开发商口中得知，目前报批报建还没有感觉受到影响。时代地产明年年初在番禺和南沙将启动两个项目，黄穗勇表示目前正在办理手续，没感觉到跟以往报批报建有什么不同。但也有将启动新项目的开发商担心，由于土石方工程和基坑安全防护需要半年左右的时间，建设部门可能明年3月后报批报建一律不批。
“对于开发商来说，停工最大的损失就是资金流失”，中泰国际集团营销总监邓浩志告诉记者，停工但银行的利息、员工工资等财务成本是停不了的。以一个8万-10万平方米的项目来说，一天的财务成本就要8-10万，“也就是说一个星期就要损失一辆便宜的奔驰，一个月就要损失一辆贵的奔驰”。
受访的开发商都认为，停工不仅是开发商资金损失的问题，而且不可避免停工前和停工后抢工期而造成房屋质量问题，以及由于停工造成延迟交楼所产生的纠纷问题。“项目停工所产生的成本，肯定会加在房价上，将导致房价的上涨。而且由于抢工期把两天的事情在一天完成，北京奥运会停工造成的墙脆脆就是前车之鉴”，曹志伟担心北京教训重演。
停工应分区域分时段
亚运期间停工是必要的，但哪些要停，停多久还有值得商榷的地方。受访开发商认为政府不应该在停工上做一元一次方程式，要多加几个X、Y，多加几个平方，分门别类进行处理。保利地产副总经理余英认为政府应该出台细则，广州区域这么大，不应该一刀切停工，像上海世博会就只有卢湾、黄浦和浦东三林等三大区域停工，广州也应该分门别类进行区域和停工时间安排，“请专家来论证哪些地方要停，停多久，哪些地方不用停”。
由于停工必然引发开发商与施工队之间矛盾、与小业主延期交楼的纠纷，受访开发商还希望政府以官方的名义，出一个通知，明确停工期间各方的责任，协调开发商、施工队与小业主等的关系。邓浩志也希望明年政府能暂时放宽“高层要完成了三分之二结构工程才准预售”的预售条件，并采取措施防止烂尾出现，做到“停工不停售”。
对策
停工期适合搞内部装修提前与施工队改签合同
开发商也正谋求对策，以图把停工影响降到最低。黄穗勇仔细看过停工文件，认为停工期并不是所有的工种都得停下，只是要求停止“土石方工程、拆除施工……等产生较大噪声的的作业。开发商可以提早准备，错开工种，譬如在停工期间做一些装修之类影响较小的工种。
“开发商也要注意处理好与施工队的关系。对于已经开工的项目，可以提早跟施工队协调，把亚运停工的相关条款补充进合同；对于准备启动开工的，与施工队的合同要把亚运停工的相关条款写进合同”，黄穗勇已经未雨绸缪，想好了对策。
新城市集团目前已经在制定员工停工期间的培训计划了，其董事长曹志伟告诉记者“停工两个月，就让员工多读点书，多充点电”。
购房者
售楼部提醒买家考虑清楚业主担忧延期交楼
记者近日采访了一些在建的楼盘，发现受亚运停工令影响的楼盘还不少。海珠区的东银广场，月底样板房开放，交楼时间原定在2011年5月。当记者问及亚运停工令是否会令交楼时间有所延误时，该楼盘的工作人员表示，要求停工就一定要停工了，至于交楼时间究竟会延期到何时目前还不明确，由于该楼盘尚未签约卖楼，该工作人员提醒，“买楼者自己要考虑清楚。”
受停工令影响的在建楼盘还有中大附近某楼盘，虑到亚运会期间停工的影响，交楼时间初定在2011年下半年，业主买楼时，开发商在售楼合同上约定的交楼时间是2011年年底，业主可以签一份提前收楼申请，时间定在2011年7月。有业主揣测，开发商可能是担心亚运期间，工程进度难以把握，因此才把交楼时间尽量延后，而提前收楼的申请，则是在工程进展顺利的情况下才可能受理的。
除了一些必须停工的楼盘外，尚有一些可能受影响的楼盘出现了“赶工”潮。记者采访发现，番禺多个楼盘都表示，在亚运停工前可以封顶，这样可在停工令期间进行内部装修。华南碧桂园翠云山第二期计划明年12月31日交楼，工作人员介绍，考虑到停工令，楼盘会在停工令大限前完成封顶，毛坯房明年10月即可交楼，精装修的单位可以年底按时交楼，“跟自己家里的装修一样，亚运停工令管不到楼盘的内部装修。”
亚运停工令一出，等着明后年收楼的买家们无疑都捏了一把汗。张小姐买了锦绣半岛的房子，合约上说明年11月份收楼，她等着收楼后结婚，看到停工令的消息后，赶紧打电话去咨询，收到开发商不会延误，甚至能提前交楼的回复后才放下一颗心。
但王先生就没这么好彩，他在海珠买的楼确定要受到停工令的影响了，“关键现在没有告诉我具体晚到什么时候能交楼。”王先生说，自己买期楼倒不是特别着急入住，但问题是白白地要供楼了，自己住的房子本来可以租出去，现在也急不来了，这样算下来，损失还不小。
各方观点激辩
全市停工是否恰当？
支持
停工有利于提升广州城市形象
彭澎（广州市社科院科研处处长）：
支持亚运停工令，毕竟亚运会是广州历史上最重要的盛会之一，因此该政策无可非议。广州政府参考了北京奥运会前的做法，工地停工有利于提升广州城市形象，比如说像泥头车这种在道路行驶可能会对环境带来较大影响。
亚运停工势必造成开发商生产过程出现断档，市场供求关系出现矛盾，造成明年楼市出现阶段性波动，“政府部门制定相关政策时可考虑是否能把停工期缩短，对各种施工分别对待，部分对环境影响较小的施工可允许进行，将影响降到最低。”
反对
一刀切很粗暴对经济影响大
韩世同（房地产专家）：
要求全市所有在建楼盘都停工的做法很简单很粗暴，这样做是不是合法不是个问题，政府让企业停工，势必对企业造成损失，开了先例以后动不动就这样怎么办？是否需要停工，哪些楼盘要停工政府应举行听证，听听企业、市民的意见，一刀切的做法很简单，也很粗暴，不仅企业受影响，老百姓供楼、收楼、就业也受影响，工程用电、用料也会减少，经济停顿产生的影响更大。
能不能在不影响办亚运的前提下，企业做好防尘、绿化、防噪的工作，在某些地段严格管制，达到既办好亚运又不影响企业施工的目的。
没必要全市停工，弹性施工更恰当
李健民（番禺易兴房地产开发有限公司营销总监）：
开发商开发成本增大；工人手停口停，收入减少；供应减少，市民买房更贵。停工两个月，机械设备停了下来，但是租金照付，工人的一部分工资照付，开发商的开发成本肯定增加。明年的供货量减少，价格肯定大升，兼且开发成本加大，售价就更贵。政府部门要求建筑工地停工，是希望达到降噪音和防尘而已，严格要求建筑工地执行即可。其实，政府没必要全市停工，可以实行弹性停工时间，比如以前一天开工10小时，减为3小时。还可以分地区来控制，比如靠近比赛场馆的地区，以及连接场馆的交通要道附近可能会要求全面停工，离场馆远的地方就没必要严控。
亚运停工，供应严重短缺
新城市集团董事长曹志伟：
全面停工两个月，对广州的楼市影响太大。经历过2009年的大涨后，房价原本有望在2010年适当调整一下。但是现在看来，明年楼价还会继续涨，有可能飙升50%以上。今年广州商品房可供销售面积新增供应已不足，大家还消化了很多2007、2008年的存量房，现在库存量已经大幅减少，开发商的开工和土地储备面积也减少了。因为亚运的影响，明年的新增供应继续大打折扣，供应严重短缺是必然的。从经济规律看，供应严重短缺，楼价肯定大幅飙升。
网络调查
亚运期间停工75%投票者反对
对亚运停工的影响，网易房产进行了网络调查。调查显示，亚运期间停工的反对者压过支持者，有三倍之多，其中反对亚运期间停工的有196人，而支持者则只有64人。
对亚运停工对房价的影响，有154人认为“楼市供应量减少，房价再次快速上涨”，占投票总人数（317人）45.58%，而认为“没影响，房价已经很高了，不会再涨了”则稍微占上风，有1 6 3人投票，占51.42%.
即使亚运停工对于楼市供应会产生影响，但76.76%受访者（218票）表示“随它去吧，仍然观望”，只有23 .24%（66票）受访者表示要“抓紧时间看房买房”。
策划/统筹：邹阳军