标题：解密迪拜地产游戏

图纸上的住宅买卖 解密迪拜地产游戏

蜂拥而至的淘金故事在迪拜黯然失色。

包括曾出资2800万美元买下迪拜世界地图岛中“上海岛”的中州国际控股集团在内的数家在迪拜投资的浙江开发商中，目前除了一位温州女开发商仍然“留守”迪拜之外，其余均已撤回国内。

这位留守的温州女商人，今年在高位以3亿元人民币拿下迪拜的5幅土地，“尽管首付只有6000万，但后期付钱的压力也不小，特别是迪拜楼市在经过这一轮危机后，想一下子恢复元气，要好长一段时间。”知情人士透露。

胡宾与他的“上海岛”

名噪一时的“上海岛”目前已经暂停，“受累于这次的迪拜危机，所以不得不暂停这个项目。”胡宾表示，他前期已经支付6000万人民币左右，尽管前期售出40%的房源，但还是没有收回成本。虽然胡宾并不承认自己在迪拜的投资已亏损。

2007年，就是胡宾买下“上海岛”这一年，数以万计的中国人都拥至迪拜淘金，其中以温州人为主。而胡宾这笔投资，是中国人在迪拜最出名的一项投资。

而胡宾的不少老乡，除了拿地之外，也进入地产中介的领域，这是中国企业投资阿联酋房地产高潮的开端。“在迪拜开发地产和国内程序完全不一样。”迪拜中国城房地产交易中心营销总裁胡卫东告诉CBN记者，“这里没有招拍挂的程序，完全都是靠协议出让。”

在2000年以后，迪拜楼市开始对外开放，允许卖房给外国人。外国人不仅可以拥有迪拜永久产权的房产，还能拥有永久产权的土地。开发商和炒楼者在这个时候陆续进场。

据了解，迪拜有四大国有地产企业，所有待出让的土地都集中在这四大国有地产企业中，而且这四家企业分工有序，各自拥有不同规划用途的土地，如纳西尔集团(Nakheel)，就是一家以海域岛屿出让为主的企业。

“这四家企业一旦想出让土地的话，就会发布广告信息。有兴趣的投资者看到广告后，就可以去跟他们谈。”胡卫东告诉记者，这些土地在出让时就已经有一个大致的规划，包括建筑物的外观造型等。事实上，迪拜的房地产项目，就是以造型独特及投资高昂著称。

而“世界岛”是纳西尔负责的13项超大型地产项目中最引人注目的一项。从2003年9月开始，纳西尔就在离迪拜海岸4公里处一块长9公里、宽7公里的海域内，依照世界地图的布局开始兴建300座人工岛屿。

所有岛屿都按其“地理位置”命名，“像‘上海岛’在一‘出生’的时候，就已经决定好了，买主就在中国人里面找。”胡卫东说。

就在这个时候，胡宾开始进入纳西尔的视野，“他之前有做地产的经历，成功运作了好几个项目，本身财力也颇为雄厚，所以算不错的人选。”

事实上，早在去年，“上海岛”就已暂停。虽然胡宾买下了“上海岛”，但其开发管理仍由纳西尔负责。这意味着，早于去年，迪拜的危机已经爆发，只不过尚未公之于众而已。“开发整个世界岛都面临资金短缺的问题。”有熟知内情的人士表示，“上海岛”的开发进程因此受到影响。

地产商梦碎

迪拜的地产规则更像是一个现实版的游戏规则。让地产商欣喜若狂的是，在迪拜投资地产，只有首付20%的资金即可，在半年之后，再付20%。首付资金小，压力小，这意味着就是一场在高位运行的“接棒”游戏。

对买主来说也是一样。开发商在开发前先把详细的规划图出炉，只要看到规划图就可以买楼，“大部分都是在当地的英文报纸上做广告，跟国内的售楼方式也完全不一样。”据胡卫东介绍，这份英文报纸一度很紧俏，高峰的时候广告有200多页，现在只剩下了20多页。

“只要支付10%的首付款就可以买一套房子，如果行情好的话，可以迅速出手赚个差价，即使囤在手上也没有关系，在3个月后继续付5%~10%”，胡卫东表示，大量的热钱在这种背景下涌入楼市。

这个易买易卖的游戏让很多人趋之若鹜，“很多人看到暴利，都来做这个。到这里来做生意的人，一般都会买一两套房子，这里买房子比国内容易多了，而且没有还贷压力。”阿联酋温州商会会长陈志远表示，印度人是买得最多的，其次才是中国人。

一年前，迪拜住宅以年增长48%的速度不断大量增加，并诞生了像朱美拉棕榈岛和世界第一高塔迪拜塔这样的建筑。在2008年10月，平均房价已经超过每平方米4300美元。根据当地房地产业统计数据，主城区的公寓单价已从前几年的每平方米3000美元左右上升到30000至40000美元。

这个财富不断递增的故事在今年戛然而止。房地产商莱坊最近公布的数据显示，这个沙漠中的酋长国，房价在2009年前三个月惊人地下跌了40%，超过投资泡沫破裂后世界其他任何地方的下跌速度。

“很多开发商在这一轮行情中开始撤离，温州的3个地产开发商都跑了，现在国内留在迪拜的开发商只有一家了。”知情人士告诉记者，不仅如此，因为土地的首付金比较少，有部分开发商拿收到的房款去继续开发土地，摊子铺得太多，以至于本轮危机无法收身。 (第一财经日报 李娟)

谁能避免迪拜最豪华“烂尾楼”出现

仿佛是一场盛大的“魔术秀”：迪拜这个从古老土地迅速崛起的年轻城市，出色得让很多人忘记了它只是沙漠里的一小块绿洲。

楼市提前下跌

过去5年间，迪拜住宅的价格上升了4倍，鳞次栉比的摩天大厦，是迪拜地产热的见证。据美国媒体报道，迪拜地产和建筑总投资4750亿美元，占迪拜经济总值的三成。受金融海啸影响，银行收紧信贷，炒家也相继离场，迪拜的楼市热潮早在去年10月就已经退去。

截至今年9月，迪拜楼价已比去年同期下跌至少两成。瑞银分析师Saud Masud今年年初曾预计，迪拜楼价在2011年上半年前会再跌去30%，但迪拜世界此次爆发的债务危机让他改变了想法，“楼市可能会提前下跌，很可能是未来9个月内”。

迪拜目前的写字楼租金也比2008年的高峰下降了44%，野村证券的报告认为，迪拜世界旗下投资公司Istithmar可能迫于资金压力抛售手中物业，这会进一步推低当地楼市，在市场信心稳定前，迪拜的物业价值和住宅楼价还会继续下滑。

尽管如此，根据世邦魏理仕集团的调查，迪拜在今年9月30日之前仍然是全球排行第八的写字楼租金最昂贵城市，不过危机正在显现：物业顾问公司Knight Frank的最新调查发现，迪拜写字楼的空置率已经高达四成，空置楼宇面积1000万平方尺，而相比之下近邻阿布扎比的空置率仅6%。

最豪华“烂尾楼”

迪拜素有“建筑师的天堂”的美誉，有着七星帆船酒店和号称“世界第八大奇迹的”人工岛棕榈岛，一系列世界上最奢华、最具艺术感的建筑就像变魔术一样令人惊艳，难以想象它们有可能沦为世界上最华丽的烂尾楼。

以模仿世界地图为卖点的“世界岛”位于迪拜沿岸4公里外，背后是有政府背景的开发商纳西尔集团(Nakheel Group)，这是该集团继棕榈岛项目后第二个举世瞩目的人工岛。据英国媒体的报道，“世界岛”外围的一圈防潮堤已经建好，但堤内原本要兴建的豪宅已全面停顿，只留下一个个荒芜的小沙丘，“看着简直像个垃圾场”。

之前曾盛传多位名人出资购买了以不同国家及地区为名的岛屿，不过他们这笔投资并不高明，据称布拉得·皮特夫妇购买的一处7000万美元的岛屿现在价值已经缩水一半。

另一座潜在的“烂尾楼”更令人瞠目，这就是去年10月才开始兴建的高达1000米的纳西尔塔(Nakheel Tower)，现在已经停工，至少要到一年后才复工。纳西尔集团为打造这批项目不惜投入巨资，据说总投资高达380亿美元，遭受金融危机以来，该集团已经裁减500个职位，涉及公司15%的员工。

昔日的迪拜示范了如何由沙漠变为现代都会，示范了如何以地产和旅游拉动无数商机，而不仅仅依赖石油这一不可再生的能源，它把收入多元化，曾是中东国家纷纷仿效的对象。

迪拜神话是否会幻灭，已经是全球的热门话题，现在下定论还为时过早，但对于迪拜本身来说，是时候冷静思考一下了。(穆一凡 第一财经日报)

迪拜神话终结 广州不存房价泡沫论适合买房

世界第一高楼———162层、总高度818米的迪拜塔近日建成了，但是终究逃脱不了“劳伦斯魔咒”：“摩天大楼立项之时，是经济过热时期；而摩天大楼建成之日，即是经济衰退之时”。迪拜出事了，地产界又开始热闹了！不少专家如牛刀、时寒冰、他山等以迪拜为标题说事儿了，对中国的房地产现状进行评析。

迪拜警示地产泡沫？

中国社会科学院金融研究所研究员易宪容首先跳了出来：从宏观经济政策上讲，事件警示中国应严防房地产泡沫。

对一直认为中国楼市存在很大泡沫的易宪容而言，此番言论并不出奇，倒是任志强有点“出位”。11月28日他在常州一个新闻现场对记者表示，万科在北京拿了两个“地王”，房价就是万科推高的。从来都不承认房价高，更不承认房价暴涨不正常的任先生，此时竟然也出现了“拐点论”？“凡是房地产泡沫，都有破灭的一天”，“房地产泡沫必破是铁律”———经济评论家马光远评价迪拜危机时也是这么说。而牛刀、时寒冰、他山等则分别以“迪拜破产可能引发中国央行加息”、“迪拜：给中国最醒目的警示”、“去年是纽约，今年是迪拜，明年是谁？”为标题发表了各种的观点，对中国房地产进行评论。

迪拜、中国完全是两回事

那么，迪拜塔撑破的地产泡沫，在中国是否已经显现，广州市场有无泡沫？

针对不少专家拿迪拜来“大鸣大放、吸引眼球”，保利地产副总经理余英却不以为然。他在11月30日的新浪博客上称，“迪拜出事了！看吧牛刀、时寒冰、他山等乐的，又有话题了，又可以以迪拜为标题说事儿了。”他认为“迪拜是迪拜，中国是中国”。

在他看来，迪拜危机被认为是房地产泡沫，事实上，更多的是游资对于房地产市场的侵害。不足以说明，是房地产市场惹的祸。表面上是房地产市场泡沫破裂，实质上是制度失范和以短期资本来炒作周期比较长的房地产的恶果。迪拜是小国，中国有庞大的实体产业作为基础，而且，中国当前最为缺乏的是金融制度，发展的最大障碍就是企业融资难，难以推进实体经济快速发展。迪拜危机只是这种过度重视发展房地产的失败，是一个迪拜小国难以承受这么多的房产投机，而中国的房产需求十分大，与迪拜有很大的差别。我们不能看到迪拜危机了，表面是房地产惹的祸，就联想到中国也会是下一个。其实，完全是两回事！

在余英看来，问题的核心是如何防止大量短期资本炒周期比较长的房地产这个矛盾。中央政治局会议明确，明年保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。中国相当于一个欧洲，地区发展非常不平衡的高速发展中的国家，有着强大内需。房地产投资或投机也主要是住宅而非商业地产，而住宅同样有着巨大的“城市化”需求等。所以，迪拜是迪拜，中国是中国！

广州现在买房是合适的

广州今年的房价也持续高涨。十月楼价再次破万，达10078元/平方米，其中中心六区的一手住宅均价更是达到13399元/平方米，超过了2007年最高值，创造新纪录。

那么，广州有泡沫吗？广州市社科院研究员彭澎认为，按收入水平，北京、深圳房价高出收入房价比合理区间一倍以上，存在较为明确的泡沫；上海虽然比合理区间高出不到不到一倍，但也属较高水平，存在一定泡沫；广州房价与收入基本持平，有泡沫迹象。“从目前的广州楼市现状来看，仍然是买房的时机。”维森置业董事长张维伦表示。在他看来，目前不是讨论要不要买房，而是要讨论在哪里买房。对刚性需求买家来说，可考虑买市中心的二手房及近郊的一手房。而业内资深专家黎文江则认为，对于自住者和投资客来说，现在买房是合适的，因为广州在亚运会前将是限制施工的，供应量减少，房价可能会继续上涨。

网络调查

近八成人等房价回落

金融界网站的一个2500网民参与的调查显示，近70%的人认为楼价不会继续再涨，而24%的人则认为房地产新一轮牛市已开始。对于现在是否会出手买房，近80%的人认为不会，要等房价回落。17%的人则表示会买，再不买怕越涨越凶。在可承受的房价范围中，近30%的人选择在6000元以下，55%的人选择6000-8000元，近10%的人选择1.2万以上。  (南方网)