标题：南宁房产投资升级换代

　　近日，记者在采访中接触一些房产投资人，其业务涉及房产各个领域，投资形式颠覆传统的炒房，使得房产投资由以往的个人炒作转化为资本式运作。有业内人士担忧，房产资本式运作会吸引“恐慌性”需求入市，民间热钱大量涌向楼市，给市场带来不利影响

　　卖房遭遇“行业能人”

　　林英（化名）专做房产投资，用房产中介的话说，其是房产行业内能人，与房产及相关行业有千丝万缕的联系。最近，小肖（化名）在卖房子的时候无意结识了林英这位行业能人。

　　小肖在南宁市某路段有一套小户型房产，因为闲置所以决定出售。小肖介绍，她到中介挂牌登记出售时，价格就有些偏高了，但是现在二手房市场行情不错，也有买家接手。小肖告诉记者，她还有14万多元房贷未还，房子要过户出售需要先把贷款还清，但是手头紧张一时凑不够这么多钱，只好向中介提出“垫资解押”业务。没想到中介也没有钱做垫资业务，但是中介提出可以找“第三方”做该项业务，垫资服务费“第三方”是按照行规收取总垫资金额4%（时间期限是一个月内）。小肖同意了中介的提议。

　　在中介的撮合下，小肖结识了林英，林英就是做垫资业务的“第三方”。因为“垫资解押”涉及到公证委托、房产评估、卖家银行贷款审批等业务，这些业务按照正常程序走，多则需要20多个工作日，少则也需要一个星期的时间。根据约定，小肖和买家必须把这些业务按程序先后走完，垫资方林英才能拿回垫资款。小肖告诉记者，在办理这些业务的时候，林英打几个电话，她和买家就一路绿灯，所有业务几天时间就搞定了。

　　南宁市某房产中介负责人告诉记者，林英是不少中介的最佳合作拍档，其有雄厚的经济实力，一些房产项目融资能轻而易举拿下，中介已和他合作多年。

　　房产投资遍地开花

　　据有关人士透露，专做房产投资的林英除了办事有“绿色通道”外，其与金融部门的密切联系以及投资信息之准确，也让他的房产投资业务赚得盆满钵满。

　　南宁市某房产中介负责人李小姐告诉记者，南宁市不少二手房中介资金有限，房产交易火热的时候，垫资资金有问题，只有找专门做垫资的担保公司、投资公司，即使是连锁的大型中介也不例外，大型的中介门店多、业务多、垫资资金多的时候高达几百万元。另外，大中介要扩张，有限的资金要投入到门店开业中，资金容易捉襟见肘，因此有业务涉及到垫资解押时，只能寻求“外援”。这样一来，就会出现一些房产投资者专门和中介合作，做垫资解押业务，林英就是其中一个。由于其长期和多家中介合作，“口碑”较好，有经济实力，而在办理相关的业务时，他能疏通各种关系，在最短的时间内把事情办下来，如公证委托、房产评估、各个银行的贷款审批等，因此，不少中介都喜欢和他合作。

　　林英告诉记者，除了和各大中介合作做垫资解押外，只要和房产有关的业务，能挣钱的他都涉及。从事房产投资行业几年来，他购买了多少套房“现在已数不清”，多的时候自己名下有20多套房，少时也有10多套。倒卖房产、房屋铺面赁租这样的炒作只是“低级”房产投资，如今这些低级的“产品”已经不再是他的主要业务，比例成分有所下降了，现在他的其他业务量比例也在逐渐上升，如房产垫资解押、贷款担保买房、民间借贷融资等。

　　林英告诉记者，一些支付能力较差的炒房者，在银行贷不到款，只能找担保公司要钱。而且，这些跟风炒房的“虾兵蟹将”这两年也越来越多，他的贷款担保业务也做得有声有色，盈利在增加。

　　资金渗透房产开发各领域

　　林英已注册房产投资公司，通过公司进行各种资金运作。在给记者的名片上，其业务范围就有：房地产项目融资合作开发；以自有资金为中、小企业或者个人提供抵押、质押贷款业务；为房地产项目、个人房产提供贷款担保业务、接受金融部门委托代为办理贷款业务；代为承接按揭、转按揭、垫资解押等业务。据介绍，不少民间热钱通过找他这样的人出面来投资楼市，他只是众多投资大军中的一员。

　　有业内人士介绍，这样的业务范围在房产投资公司中实属常见。小的业务是给中介提供垫资解押服务，给炒房者提供融资；业务量大的以给房地产项目提供融资，如楼市冷清的时候，房子卖不出去，开发商资金周转不灵，是房产投资机构给项目提供融资的最佳时机。

　　而有些投资则渗透到更加深层的领域。如目前的政策有利于大开发商，而中小开发商营销成本紧缩，市场竞争中的价格优势并不明显，再加上产品同质化等原因，使得许多中小开发商依然存在生存之虞。一些房产投资机构借机通过融资、集资等渠道，手持现金与开发商进行谈判，见价钱低就伺机吃进。一方面追求短期利润，另一方面指望做开发商的“股东”分红，最后则是通过吃进类似楼花或通过各种途径改签合同等手段获利。

　　影响房地产市场供求

　　有业内人士表示，传统房产投资就是大家常见的房产炒作，低价买进高价卖出，如我们熟悉的外地炒家，来南宁转一圈，就一口吃尽十几套房。这些外地炒家资金进入本地市场，主要还是以短期投机炒房为目的，最直接的恶果是推高房价，加剧房地产市场泡沫。

　　现在市场上房产投资已经升级换代，告别传统意义上的炒作，而是由原来的个人炒作转为资本方式运作，其通过民间融资、贷款担保，造成大量的热钱流入房产市场，资金涉及各个房地产领域，房产投资遍地开花。而始作俑者多是本地房产投资者，这些房产炒作大多数人并不了解，容易引来“恐慌性”需求进入房产市场，影响市场的供求，不利于市场长远发展。（记者 张娟）