标题：11月楼市量价齐跌

中小户型成交比重继续上升。

土地市场持续升温几个月。

12月整体市场推盘力度有所加大。

业内人士预测，12月的楼市整体均价仍保持稳定发展的态势。

普通住宅成交价格集中在4000~5000元/平方米

　　11月份东莞楼市整体呈现“量价齐跌”的局面，全市普通住宅均价5647元/㎡，环比下降5.93%，业内人士认为，11月份全市普通住宅成交价格回归理性，成交主力价格区间集中在4000元~5000元/平方米。

　　文/记者蒋幸端、张玉云

　　图/记者庄小龙

　　价格

　　上月商品房均价恢复至7000元/平方米以下

　　上月，东莞楼市价格普遍出现了环比下降的情况，全市商品房均价回落至7000元/平方米以下。东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，11月东莞市商品房均价为6930元/平方米，环比下降1.14%；商品住宅均价为6826元/平方米，环比下降1.63%；其中普通住宅均价为5647元/平方米，环比下降5.93%；洋房均价为5579元/平方米，环比下降6.74%；别墅均价为12450元/平方米，环比下降8.48%；仅公寓环比上升了6.31%，均价为6753元/平方米。

　　业内人士认为，11月全市普通住宅房成交价格重新回归理性，与目前主流的普通自住购房需求购买力较为吻合，从个盘自身的表现看，价格仍然保持较为稳定的发展态势，量价结合分析，11月普通住宅成交套数3916套，环比下降17.58%，成交均价5647元/平方米，环比下降5.93%，呈现量价齐跌的局面。

　　成交主力价格区间为4000~5000元/平方米。

　　此外，普通住宅成交主力价格为4000元~5000元/平方米之间，据了解，上月洋房成交主要分布在镇区，其中超五成普通住宅均价在5000元/平方米以下，如凯东新城均价4580元/平方米、东苑花园均价3659元/平方米、城果均价4311元/平方米、鹿港小镇均价4174元/平方米、庄士新都·滨江豪园均价4777元/平方米等，个盘成交拉低了全市成交均价。

　　东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，从普通住宅成交的均价区间分布看，11月份价格区间在主力价格区间集中在4000~5000/平方米之间，相比10月份来说价格重心有所下移，这主要因为本月中小户型项目占了市场主流，这些项目由于总价不高，面积在60~120平方米之间比较集中；其次是项目由于受区域、当地经济发展情况，结合自身项目本身的实际情况，市场定价也较为理性。

　　合富辉煌东莞市场研究部也认为，11月东莞新增供应减少，尤其高端非普通住宅供应较少，与此相对应的中低价位普通住宅供应及成交比重增加，也最终导致11月签约价格整体下滑。

　　预测

　　12月整体成交价格预期保持稳定态势

　　11月份，东莞城区方面城建投资出现了两大利好，一是莞惠城际轻轨新城市中心站点确定并准备开工，二是东城区投资140个亿启动20个重大工程项目；受此利好刺激，南城西平板块、东城黄旗山板块楼市双双升温，市场对该板块的房价上涨预期强烈。进入2010年，东莞各区镇将陆续启动城建投资热潮，有望带动东莞城市新一轮的升级，在这轮城市升级中，包括行政管理的升级、经济结构的产业升级、交通的升级、城市及生活配套的升级等等。城市升级必定带动经济的发展、城市化进程的加快，外来人口的重新回流，带动土地升值、房产升值。

　　11月东莞普通住宅成交均价有所回落，主要是由于城区成交放缓，镇区成交主导所致。随着12月城区楼市成交趋向活跃，成交比重将有明显上升，普通住宅成交均价环比将小幅上升。

　　东莞中原地产市场研究部经理车德锐分析认为，从个盘表现看，依然是涨跌互现，分化明显，高端盘价格预计维持高位运行，近期开盘项目仍然持续小幅走高，12月新开盘项目开发商任务目标预期不高，定价预计略高于市场预期，而存量较大、前期调整价格过高使得成交明显放缓的项目，则倾向于优惠促销，或在酝酿价格调整，或打出特价单位，以维持项目正常的成交水平。

　　从总体上看，开发商出货意愿仍然不强，卖方市场格局依旧，因此12月的楼市整体均价仍然保持较为稳定的发展态势。

　　土地市场

　　上月土地供应全年最低

　　在土地市场持续升温几个月后，11月东莞土地市场终于降温，仅挂牌6块土地，创下2009年的最低值。业内人士透露，12月份东莞商住用地供应将再次大幅增加，特别是位于镇区的供应量将达到30万平方米以上。

　　土地供应创下今年最低值

　　2009年11月东莞市国土资源局挂牌上市6宗土地，总面积11.09万平方米，其中仅1宗商住用地，面积总计3.43万平方米；4宗工业用地，占地6.99万平方米；1宗商业用地，占地0.67万平方米；全部土地都是以挂牌出让方式进行交易，创下了2009年最低值。

　　东莞中原地产市场研究中心经理车德锐认为，这主要是由于东莞市基本完成全年土地供应计划，以及当前住宅、商业用地的推地节奏趋于平稳所致。

　　此外，受供应量减少的影响，土地成交也明显收缩。11月东莞市成交13宗土地，其中6宗为商住用地，总面积为35.15万平方米，成交总金额15.70亿元；工业用地成交6宗，总面积15.24万平方米，成交总金额0.76亿元，大幅回落到今年新低，近期东莞市工业用地方面，随着年度供应规模的实现，年底交投明显收缩。

　　镇区优质用地受青睐

　　另外，值得注意的是，11月份成交的6宗商住用地全部位于镇区，业内人士认为，镇区优质地块由于价格合理，依然赢得不少开发商的青睐。

　　据了解，成交地块当中，位于黄江镇三新村的四宗地共计32万平方米，集商住、幼儿园为一体的地块被外来开发商金地地产以起始价14.93亿元收入囊中，折算楼面地价2529元/平方米，价格符合市场的预期；而位于凤岗雁田村的商住用地，被东莞怡安企业开发有限公司以744元/平方米的楼面地价斩获；此外，位于中堂镇鹤田村的商住用地，则被东莞市同悦大酒店有限公司以708元/平方米的楼面地价收获。

　　车德锐认为，东莞商住用地市场总体还是比较活跃，特别是位于镇区的优质地块，由于比较合理的价格，仍然具有很高的投资开发价值。

　　另外，进入12月份，东莞土地市场产生明显的变化，商住用地方面的供应将再次大幅放量，特别是位于镇区的塘厦、麻涌、清溪、厚街、中堂都有商住用地进入最后的竞标环节，供应量将会达到30万平方米以上的水平。

　　供应量

　　11月楼市供应量环比10月下降三成

　　“金九银十”过后，东莞楼市进入传统淡季，11月东莞楼市供应量大幅减少，成交量下降，环比10月下降三成，供求比也回落至2007年底以来最低值，供求矛盾得到舒缓，供求趋向平衡。

　　“金九银十”过后，东莞各大楼盘也放缓了开盘推盘步伐，供应量大幅减少，环比10月减少近三成。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2009年11月全市一手住宅新增供应面积仅约24.6万平方米，供应量为2007年约35个月以来倒数第四。

　　供求比降至两年来最低

　　东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应区域看，2009年11月商品房新增供应面积镇区占主导，去到总量的六成以上，城区的新增供应面积为11.80万平方米，环比下降42.78%，按面积计算占全市的供应比例为37.64%，其中东城占的比重最大。

　　而镇区的新增供应面积为19.54万平方米，占全市供应的62.36%，环比下降16.58%，主要的供应项目有：城果、凯东新城四期、翠湖豪苑二期、滨江花园、虎门地标、宝湖山庄三期、鼎峰·品筑、风临花语岸、聚龙·彩虹湾等。

　　供应量减少缓解了供需矛盾，供求比回落至2000年以来的最低水平。据介绍，“9·27”以后，东莞住宅供求比整体呈加大趋势，从0.95：1增加至最高1.35：1，供求矛盾突出，并于一年后的2008年10月达至顶峰；2008年10月后，在政策的刺激下，供求比持续13个月回落，并于2009年11月跌至2007年12月以来24个月最低，供求比仅约1.11：1，供求关系维持在2007年11~12月较宽松的水平。从整体来看，2009年楼市供求比处于下降轨道，供求关系趋于平衡。

　　12月新增项目多

　　11月供应低潮过去，随着12月新品上市，东莞楼市也将迎来推盘小高潮。东莞中原研究部数据初步统计显示，12月份东莞新开盘或新品加推的项目预计有20个。

　　从这些推售项目的数量看，12月整体市场推盘力度有所加大，特别是光大、万科、中信、富盈、金地等品牌开发商共同发力，加上前段时间沉寂了许久的一些楼盘项目借圣诞节、元旦等节日进行活动优惠促销，预期12月份的东莞楼市将掀起一波小高潮；从推售项目区域分布看，城区有12个项目，预计12月份城区楼市将一改11月份的沉闷和观望，同时短期供应偏紧状况有望得以缓解，楼市活动频频，购房人气趋旺，掀起年末的一轮成交高峰。

　　成交

　　中小户型需求仍是市场主流 大户型成交持续遇冷

　　适合居住刚性需求的中小户型仍然是市场的主流，改善型需求的大户型则因为面积大、价格高而持续遇冷，总体成交量环比10月也有所回落，业内人士预测，这种情况将在元旦至年底前新项目的上市而有所改变。

　　户型：中小户型需求仍是主流

　　今年下半年以来，适合刚性需求的中小户型火热受捧，成交量一直占据着全市成交比重的大部分，上个月，中小户型成交比重继续上升。东莞中原地产研究中心统计数据显示，2009年11月普通住宅成交中， 60平方米以下的小户型成交比重上升明显，这不仅与区间段供应增加分不开，同时投资客对个别地段好的项目大胆出手；60~120平方米中偏小户型整体成交比重略有上升，而100~120平方米的成交则尤为明显。

　　东莞中原地产研究中心经理车德锐认为，这些户型相对来说总价不高、面积也适中，供应的产品大大适合了市场上的首次置业和过渡性自主需求的口味。而与此相反的是，大户型经过上半年的持续快速消化后，整体需求后劲不足，加上市场大部分高端大户洋房定价偏高，目前成交持续遇冷。

　　区域：城区新增货量减少

　　10月份景湖时代城、金域华府、凯旋国际等城区楼盘上市后，城区楼市成交火热了一把，但是进入11月后，新增货量减少，城区楼盘的成交又恢复了平静。

　　东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从城镇区域成交情况来看，城区普通住宅自8月份以来一直都维持在低位运行，10月份触底回升，11月份成交显得非常平静并重新回到低位以下。

　　车德锐介绍，这有三方面的原因：一是前期新上市的项目如金域华府、景湖时代城、凯旋国际等项目前期推货消化差不多，后期工程进度跟不上，二是新项目迟迟没有上市，三是市场推广力度减缓，节奏放缓，放任市场自然消化。

　　预测：看好明年上半年楼市

　　从9月~11月东莞新开工的房地产项目看，项目多，体量大，新一轮房地产开发热潮已经启动，这些项目将于元旦至年底上市，车德锐介绍，从9月份开始，东莞房地产新开工项目骤然增多，使得开发商对明年供应量集中放量达成共识，而对于后市的判断，则认为明年上半年的供应压力要小于下半年，因此目前一些新项目或后续项目特别是规模较小的楼盘，纷纷加快施工进度，甚至是今年下半年拿地的项目也已经着手平整地块、定桩放线、桩基打桩等前期基础工程，看好明年3~5月的楼市节点。