标题：出租三四十年才能回本 租售比偏离警戒线

　　■新快报记者 胡珊霞 见习记者 李海强

　　如果买一套房用租金还月供，多少年能回本？考虑是否该买房出租时，到底能不能相信房价租售比？日前，有网友发帖说，买房出租30年才能够捞回本，租售比偏低，暗藏投资风险，“你还打算继续投资吗？”如一石激起千层浪，引起网友的讨论。有网友回应说会继续投资，也有网友开始犹豫。业内人士则认为，租售比国际标准不适用佛山。

　　出租三四十年才回本

　　记者近日了解到，目前禅桂一手住宅价格普遍在8000元/㎡左右，以一套120㎡的三房计算，总价约需96万元，加上装修及家电，总价约在110万元。此类住宅，按目前的租金市场可租到2500元~3000元/月，按最低2500元计算，一年的租金为3万元，须近40年回本；按最高3000元计算，一年的租金为3.6万元，须超30年才回本。这类住宅的投资回报率最高为4%。

　　租售比偏离警戒线

　　据佛山有关部门公布的数据显示，10月份禅城区一手商品房交易均价为8498.84元/㎡，南海楼价也达到6421.24元/㎡，有些楼盘突破8000元/㎡，甚至上万元/㎡。今年以来，佛山楼价回暖速度不断飙升。相比之下，租金价(1210.70,-6.70,-0.55%)格的上升如“小巫见大巫”，远远跟不上房价的步伐。专业人士指出，佛山部分地区租售比已达1∶250～1∶400，已偏离国际公认的警戒线，投资风险加大。

　　记者从房产中介人士了解到，佛山禅桂地区许多住宅小区的租售比已经远远偏离国际标准警戒线。当前禅城城南主要以亚艺板块、季华路沿线的租金在上涨，但同期一二手楼价也在高涨。例如，亚艺板块的环湖花园一套120㎡的精致装修的三居室，要花费将近80万元，租价为2500元/月左右，租售比接近1∶320。禅城金碧花园一套123㎡的房子，售价为90万元，租金约为2500元/月，租售比为1∶360。而中等档次的小区如惠景城，一套80㎡的简装修售价为40万元，租价为1500元/月，租售比也达到1∶267。

　　然而，从中介行业提供的数据来看，今年以来禅桂二手房价在政策的照顾下持续增长，与此同期，房屋租金却持平或下降，导致了租售比的差距拉大。譬如东平板块的部分楼盘均价约在7500元/㎡，租价约27元/㎡/月，租售比竟接近1∶280。

　　国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的售价租金比一般界定为1∶200-1∶300。如果售价租金比低于1∶300，就意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现。目前佛山禅桂地区的楼市存在虚高的现象，有泡沫成分。因此有业内专家指出，房屋售价租金比过高，意味着房产投资收益将下滑，投资性买房高位踏空的风险也在加大。

　　租金收益比4年前减半

　　投资一套100万元的房子，不同的地段，一年可获多少租金收益？

　　以普澜二路某二手房为例，一套90㎡的房子，售价65万元，出租每月租金约2200元，年租金回报率只有4%；而在2005年，同样的房子，售价只有35万元，月租金1700元，年收益接近6%，几乎是现在的1.5倍。

　　位于汇银城市花园的一套房子，120㎡，售价75万元，租金2500元/月，租金年收益只有4%；如果这套房有七成贷款，即便按优惠利率计算，每月还款也超过3500元，是租金的1.4倍。近一个半月的租金供一个月的房贷，再加上物业费等……若想以租养贷，显然不太现实了。

　　业内观点

　　租售比国际标准不适用佛山

　　佛山经纬房产咨询有限公司市场调研部经理李华宇认为，用发达国家的租售比标准来衡量佛山的楼市价格水平，做法欠妥。他认为，就当前中国的发展水平来说，所谓国际通用的租售比标准是很难解释我国的房屋租赁市场状况的。

　　“对于西方发达国家的房屋租赁市场来说，租售比在1∶300-1∶200之间是合理的比例，因为发达国家的房产市场已经相当成熟，每个国家的各个地区经济水平基本一致，所以用标准租售比来衡量房屋租赁市场是很好的标杆。但是，中国是一个发展中国家，各个省(市)(区)的经济实力存在巨大差距，同时我国房产市场也是刚起步不久，存在诸多不规范因素，所以很难用租售比的国际惯例来解释我国的房价水平。目前租售比偏低的一个重要因素是与城市化高速发展有关。在广佛同城化的政策下，佛山的房产业蓬勃发展，难免出现租售比偏低状况，但我认为当前佛山的房价是合理的，房价虚高的说法不正确。”李华宇说。

　　自住看实力

　　投资有风险

　　眼看年末将至，系列房贷税费优惠政策何去何从不得而知，佛山楼市追涨入市、抢搭“优惠政策”末班车的势头还是很明显。李华宇建议，购房自住型的市民要依“钱包”量力而行，根据自身切实需求去购房，不必贪大；若是投资，投资者要有长线持有的计划，短线获利的做法风险较大。

　　“中低收入者以及毕业不久的年轻人在购房时不必一步到位，住房是刚性需求，但也要有正确的消费观念，在条件允许下购买相应价格的房子。”李华宇说。至于投资方面，投资者要找准抗跌性强的产品，建议根据佛山市的城市化发展趋势，从地段、附加值考虑，当前的别墅、公寓和写字楼都有很好的投资潜力。

　　名词解释

　　房价租售比

　　国际上以通行的租售比(即房屋月租金与售价之比)来衡量住房投资价值。国际惯例认为，合理的房价租售比在1∶300-1∶200之间。如果租售比低于1∶300，意味房产投资价值变小，房产泡沫已经显现；如果高于1∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。

　　小常识

　　租金回报率计算方法

　　(每月每平方米租金×物业面积×12个月)/投入成本×100%

　　(注：租金回报率通常指一年期的租金回报率)

　　网友议论

　　买房为了保值租房市场可观

　　有网友说，现在佛山房价越来越高了，大大超过工资增长的幅度，可实际上需要买房的外来人口并不多，不像一线大城市，到处都是各种口音且有购买力的外地人。佛山以制造业为主，厂房多，打工一族都有宿舍住，不需买房也买不起房子，租房市场并不火爆。但从长远看，佛山正在进行产业升级，姑且不论佛山是否适合发展成以金融服务业为主的城市，但引进高端人才是必然的事情，这些人会携带购房需求进入佛山，而最初他们会以租房为过渡，这么看来，租房市场有可喜的未来。

　　有网友则回答：“只要30年内物价涨一倍，回本不成问题！买房放租的，还不赶紧入市！坚决看多！”另一网友则说：“未来十年，通胀厉害，还是买房保值吧，倒未必是为了投资或出租。”