标题：张宇良：楼市的新一轮泡沫即将被制造

　　受此轮“烧钱过冬”救市法的影响，社会流动性空前充裕，通胀预期异常强烈。豪宅持续热销，拉动房价整体激励反弹等原因。投资性和投机性需求将提前大量入市。

　　以成都为例，从04到06年的2004-2006年期间，价格上涨幅度相对稳定，涨幅在15-16%左右。2007年算是“非理性”的一年，在一线城市房地产市场价格快速上涨的情况下，成都一手住宅市场成交均价也一路飙升。2007一手住宅年成交均价为5394元/平方米，环比上升24%。略高于平常年份的涨幅。07年12月，成都一手住宅市场成交均价创下新高，达6129元/平方米。

　　然而，到了09年，短短不到一年时间，成都市区房价从年初的5100多元，上涨到10月份的6300多元，平均每平米足足上涨1000多元。这还不算已经调高，但还没有成交多少的给算进来（楼市的价格统计方法具有滞后性）。

　　而其他一、二线城市，也大同小异。至于刚刚出炉的全国性房价上涨幅度，笔者觉得这个3%的环比数字，掩盖了历来领涨楼市的北京、上海、深圳等标杆城市的真实上涨幅度。而且中国是一个区域经济差距大，楼市总体水平参差不齐的楼市，放眼全国必定容易忽略楼市的新动向和苗头。

　　此外，尽管投资增速在三季度之后开始快速上升（参见笔者其他博文，里面有数据），货币市场利率和银行实际贷款加权利率却在迅速下降，客观上市场的房价上升预期在逐步形成。这就为楼市“炒房客”的入市提供了最佳的土壤。

　　再加上，投机客和投资客，出于对楼市长期看好，出于一年来房价的激烈反弹，出于部分地方政府扬言延长优惠政策的时间（实际上是和中央在政策上的博弈），出于把准了历年调控政策的脉搏和套路，还有社会流动性的充裕和通胀预期，以及二套房这个主要的炒作工具可能被全面收紧等利坏信息（对于炒家来讲），从临近年关开始，这部分需求也将大量涌入楼市。

　　依照“投机客和投资客”历年的入市规律，按照目前这种救市发展态势，笔者预计在今年经济工作会议定调之后，也就是为来年调控定下基调后，这两部分需求才会决定最后的入市时机，再晚也会在明年一季度时大量涌入楼市，如果“后救市”调控不到位的话。只是没想到会提前。

　　回顾和反思前几季度的楼市，其实早在今年五一的“春季房地产交易会”上，就出现了投资居住兼有的买家，还有少量的纯投资客户。但转过6月份，当房价整体上扬，整体经济和楼市都见底向上发展时，投机客和投资客就已经陆续入市了。目前的非居住性购房需求，基本达到20%左右，但这确是一个苗头。

　　另外要强调的的一个常识就是，历年来，支撑楼市前行的主力需求，其实并不是“刚需”。因为，刚需其实是被高房价“边缘化”了的一部分需求，对高房价的承受力很有限，而真正造就了07年开始时虚假繁荣的推手，还是投机和投资需求，以及由此引发的恐慌性需求。

　　所以，按照当前的楼市发展形势，最快在明年一季度，刚需将在明年逐步被告房价阻挡在门外，而投机和投资需求，将把刚需从楼市置换出来，从而担任楼市需求主力。而刚需或者观望，或者恐慌性的咬牙加入……

　　总后总结投资性需求和投机性需求，大量入市的几点原因，已经是老生常谈了：1、外贸恢复过缓，制造业困境并没有彻底改观，资本寻求避风港，楼市成为其他行业的吸金器。2、楼市长期看好，房价长期看涨，投资房产风险相对较小。3、银行可能全面收紧二套房，停止暧昧的态度。4、未来通胀预期强烈。