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□晨报记者 徐运
晨报的楼势沙龙已举办了16期，每期都围绕当月的楼市热点话题展开讨论。
在上周末举办的金地新闻晨报楼势沙龙、也是本年度最后一次沙龙上，与会专家对2009年全年的楼市做了全面的盘点，并对明年楼市的可能走向作了展望。 2009年，无疑是楼市疯狂的一年。无论是新房的“一年四波”、“光膀子卖楼”，还是二手房的“排队串烧”、“内外倒挂”，都成了楼市前所未有的“奇景”。
在这样的背景下，楼市出现了普涨的行情，有些外环周边的房产几乎可以比肩内环的房价了。展望明年，2010年的上海楼市似乎已经走到了“准高原”，给人高处不胜寒的感觉。
新房楼市火到“光膀子卖楼”
盘点：一年四波行情让人看不懂
2009年的楼市用“疯狂”来形容一点也不为过，尤其是新房市场，不仅是普通购房者看不懂，连专业人士也直呼没想到。根据前三个季度的统计数据显示，往年一般全年最多就两波行情，没想到今年竟然有四波！高潮迭起的2009年，前后有四波购房高峰，每一波行情，房价的平均涨幅都在15%-20%左右。全年的平均涨幅估计在60%-80%之多。
今年两、三月份的时候是第一波购房高峰。业内人士认为，这波高峰的购房主力是刚性需求购房者。在售楼处可明显看到，来买房的很多都是小夫妻，或者刚工作不久的年轻人；四、五月份和八、九月份时又出现了两波行情，大批投资客登场了，楼市也到了最疯狂的时候。“有些楼盘连样板房都没完工，样板景观也看不到，就开卖了，业内人士管这叫‘光膀子卖楼’。”十月份则是第四波。
四波行情轮番上阵，房价则是不停地“翻跟头”。 2009年房价到底涨了多少？根据易居中国为晨报独家提供的数据，2009年2月时，也就是春节刚过，上海一手房的成交均价1.2万元/平方米左右，到了11月份，成交均价已经涨到了1.8万元/平方米。具体到楼盘，根据易居中国对近200个上海在售楼盘全年销售情况的跟踪统计，全年成交均价涨幅超过20%的楼盘有115个之多，涨幅15%-20%的有11个；涨幅10%-15%的有14个，涨10%以下的则是32个楼盘。可以说，基本上是“全线上涨”。涨幅最大的楼盘达到了107%之多。
展望：楼市进入“准高原”
“今年一年就跑了两年半的行情，明年无论如何不会再有今年这样的‘四波’了。”谈到对明年一手房市场的展望，景瑞地产营销副总监杨子江表示谨慎：“楼市这一年的发展，就好比从去年的‘盆地’慢慢往上爬，现在已经到了‘准高原’，但是还没到真正的‘青藏高原’。 ”杨子江说：“爬到了准高原，空气是稀薄了点，但是还喘得过气。”而明年的一手房产品，由于“70/90政策”的淡化，所以大房型的产品会多起来。
下半年二手房“串烧”凸显
盘点：房价几乎“内外倒挂”
与一手房相比，2009年二手房表面看上去要平稳一些。 21世纪不动产市场研究中心分析师黄河滔告诉记者，二手房行情只有两波涨幅，五、六月时一波，十月份是第二波。
但这两波涨幅也很凶猛。“今年二手房涨个35%算是比较平常的，极端的涨70%都有。”黄河滔说，今年二手房市场外环周边的行情特别火爆，涨价几乎一年从头到尾没有停过。目前市场上卖得最好的房子总价在150万-200万元之间，而外环周边这样的房子是最集中的。“卖得最快，涨得也最快”。房源的抢手加上周边一手房大幅高开的带动，使得外环周边二手房价也涨到令业内看不懂的程度。
“我年初的时候曾经问过我们三林分行的一位经理，三林的房价会涨到多少，当时他回答我说到一万六七千元差不多了。”他自己也没想到，目前三林的二手房均价已达到了2万元/平方米左右。“这个价格再加上几千元就能买到内环内的老公房了。”黄河滔说，按照这个速度涨下去的话，说不定就要出现“内外倒挂”的奇特景象，即外环周边的房价要超过了内环内的一些房龄较老的房子，这在以前是不可想象的。
由于今年升级换代和置换房产的人特别多，二手房市场形成了奇特的“串烧”现象——甲看中了乙的房子，乙又同时盯着丙的房子……当中任何一环不通则交易无法完成，但是只要一环打通，就可以完成一串交易。这样的“串烧族”主要出现在下半年，黄河滔说，在上半年，置换客大多还是卖了房子去买新房。但是到了下半年，就成了纯粹二手房之间的换手。
“这种二手房‘串烧’的出现并不是好的现象。”《都市住宅》主编罗渊表示，置换客卖了房子，还是只能买二手房，那么新房到底是谁在买呢？说明一手房市场充斥着大量投资客，自住的越来越少，炒房的越来越多，局部地区的泡沫已经出现。
展望：外环周边房源只能靠外来购买力
展望明年的二手房市场，专家认为，由于外环周边今年房价涨得太快，加上房源消化得也多，一些当地居民已经很难承受得起，“可能只能靠外来购买力来支撑了”。
而“串烧族”可能依然是明年二手房市场的主力，因为置换的买家一直都是二手房市场的重要组成部分。
买家不必太在意“新政到期”
盘点：究竟有哪些新政会到期？
黄河滔告诉记者，年底之所以会出现如此之多带有“恐慌性”的交易，是因为许多购房者担心去年的优惠政策在年底到期后，会使今后的交易税费大大增加。可是究竟有哪些新政会到期，哪些有无确切的截止日期？目前尚无确切的说法。
在楼势沙龙上，有关专家向记者详细分析了可能到期的优惠措施。去年公布的系列新政，也就是《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》，简称“十四条”，其中规定了起止日期从2008年11月1日起至2009年12月31日的，只有第六条至第九条和第十四条这5项。其中，第十四条主要针对管理部门，第九条中的“住房登记费”、“住房交易(转让)手续费”几乎可以忽略不计。因此，真正到年底到期而又会实质性影响买卖双方的，只有3条。
假如相关优惠政策到今年结束，中原地产研究咨询部高级经理马冀给记者算了一笔账：从买方角度看，如果首次购买90平方米以下的普通住房。例如，内环内建筑面积80平方米，总价120万/套，所缴纳的税费唯一不同的就是契税由原来的1.5%下降至1%，以及免缴合同印花税等。因此如果赶在12月31日前交易可省下6980元。如果购买非普通住房，例如：内环内建筑面积200平方米，总价600万/套。和去年旧的税费标准中唯一不同的是合同印花税，目前赶上“末班车”可以优惠3120元。
从卖方角度看，例如：内环内建筑面积80平方米，总价120万/套。普通住宅满2年出售且唯一自住用房，按照新的优惠税费无任何税费缴纳。按照旧的税费不满5年且唯一住房，要缴纳个人所得税、营业税及附加，共计79400元。如果卖方抓住抛售时机就能节省79400元。另外，如果是非普通住宅，如内环内建筑面积200平方米，总价600万/套。满2年唯一自住用房，按照新标准要缴纳120500元的所得税和交易手续费。但按照去年旧标准不满5年，要缴纳土地增值税以及营业税及附加共计456500元，挤上这班车能省456500元。
从上述案例中可以明显看出，卖方所持有的物业如果赶在12月31日前出售，可以节省较大一笔费用。上述所举案例中都是家庭唯一住房，因此相关税费相对是最少的，如果是二套房，那么要缴纳的税费还会相应增加。
展望：二套房优惠可能取消
对于没有规定截止日期的优惠政策到时是否也会被取消？12月31日到期的优惠措施能否延期？这些都是购房者目前非常关心的问题。由于现在政府部门尚未对此表态，因而难以下定论。但业内人士普遍猜测新政中对于购买首套普通住房的优惠可能会被保留，而交易二套房的优惠新政会被取消。这从目前银行对于二套房的房贷普遍收紧就可见端倪。
普通住宅减少近三成
盘点：普通住宅数量直线下降
新旧税费对购买普通住宅的优惠较为明显，而非普通住宅的优惠并不吸引购房者。但问题是经过一年的大涨，还有多少房子能算普通住宅呢？
去年11月，本市调整了普通住宅的标准，新标准为单套建筑面积140平方米以下，内环线以内套总价245万元/套、内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98万元/套以下。普通住宅可以享受一系列优惠新政。然而随着近一年来房价的高涨，新的标准也显得“捉襟见肘”，各区域的普通住宅数量都直线下降。“现在在世纪公园附近找一套总价245万元以下的房子已经是很困难的事了。”易居臣信市场研究中心表示，经过今年楼市的火爆行情，二手房均价早已越过了2008年房价回调前的高点，按照总价245万元、140万元、98万元的标准来划分普通住房，内环内如联洋、徐家汇，内外环间如天山、碧云，外环外如莘庄、九亭等大多数交易活跃的区域都几乎没有普通住宅，而今年在大浦东计划刺激下的原南汇区，以及成熟度渐高的松江区，当前两区域普通住宅也均低于二手住宅总供应量的40%。
内外环间普通住宅的“门槛”是不能高于140万元，而今，此范围内的房源越来越少。21世纪不动产上海锐丰曹杨路店经理胡奎奎告诉记者，在普陀的上海西站板块，2008年11月新的普通住宅标准颁布之初，板块内70%－80%的房源都属于普通住宅，经过一年的房价上涨后，目前这一比例已缩小至50%左右。其中十分明显的一点是，不管房型、房龄如何，只要面积超过90平方米，要挤进普通住宅范围可能性极低。而在外环外，这一趋势更加明显。
根据21世纪不动产对整个上海区域统计数据显示，上海二手房市场上流通的普通住宅套数比例已由去年11月的约80%下降至今年10月的约55%。
展望：再调整可能性不大
普通住宅为什么少了那么多？易居臣信分析师杨晨青告诉记者，一方面，去年底新标准公布后，大批小户型的房源成为普通住宅，顿时在市场上成了抢手货，交易的速度非常快。另一方面，今年不断上涨的房价也让原本还在普通住宅门槛内的房子，“无奈”地成为了非普通住宅。
尽管如此，市场人士分析认为短期内普通住宅标准再调的可能性是不大的。2008年年底，配合一系列优惠政策调整普通住房标准，无论在时机还是尺度上都是非常合适而有效的，但反观当前，市场经过将近一年的高涨，房价再次飙升，甚至已全面超越了2008年初的最高位，如果在此时放宽普通住宅标准，必然会导致一大批房源变“非普通”为“普通”，这样即使今年年底诸多优惠政策到期，按照原先的财税政策，这批“非转普”的房源仍然能享受到比原先要低的交易成本，势必会进一步刺激市场交易，这与当前政府维稳房地产市场，平抑房价的宗旨明显是背道而驰的