标题：嘉兴置换公寓已现地下市场

浙江嘉兴市“两分两换”试点有多种置换形式，当地政府已决定今后取消有产证的公寓置换。 IC 资料

　　宅基地置换的有证公寓房用地属“划拨国有土地”，但迟早会入市

　　东方早报记者 葛熔金 发自浙江嘉兴

　　“宅基地入市”、“平抑房价”——如果不是这些和房子有关的惹人字眼，已试点一年多的浙江嘉兴市“两分两换”政策恐怕不会如此名声大噪，并被推向舆论的风口浪尖。

　　所谓“两分两换”，就是将农民的宅基地和承包地分开，搬迁与土地流转分开；以承包地换股、换租、换保障，推进集约经营，转换生产方式；以宅基地换钱、换房、换地方，推进集中居住，转换生活方式。2008年，嘉兴率先在该市南湖区七星镇、余新镇和嘉善县姚庄镇试点，目前试点已在13个镇(街道)进行。

　　在全国房价一路飙升的背景下，媒体从“平抑房价”的角度关注嘉兴“两分两换”，一度传出“农地入市或从此发轫”的报道并引发关注。不过紧接着，国土资源部、浙江省及嘉兴市就出面澄清，并无“宅基地入市”一说。那么，“两分两换”后的建设用地指标到底能否用作房地产项目，从而增加土地供应量？置换后出现的有房产证的公寓房，是否会增加现房供应？近日，早报记者在嘉兴最先试点“两分两换”的南湖区七星镇、余新镇和嘉善县姚庄镇实地调查。

　　“媒体误读让市里很被动”

　　11月中旬，有媒体报道称“浙江将全面推行农村集体土地入市”：最快2010年起推广农村集体土地入市，并逐步实现与城市国有土地“同地、同价、同权”的流转模式；作为试点的嘉兴市通过宅基地置换，3个试点乡镇将置换出近万亩空地。11月19日，浙江省农办否认报道内容，表示该报道“把探索集体建设用地使用权的流转政策误读为农村集体土地进入市场，‘农村集体用地’和‘农村集体建设用地’只少两个字，但意思相差甚远，而且内容与浙江现行政策有较大出入”。

　　11月23日，《嘉兴万亩宅基地改姓 农地入市或从此发轫》的报道称，“嘉兴的做法或成农地入市突破口”，并援引当地官员的话说，“如果60万户农民全部完成‘两分两转’，按户均250平方米、拥有2套住房计算，即使一半住房在市场流通，新增商品房也有60万套。清理出来的几十万亩土地有部分流入房地产开发市场，这的确可平抑房价过快增长”。另一篇报道则称，农地入市肯定会导致供需关系调整，房价将下行；且浙江的做法已得到国土资源部及国务院研究机构的重视，有在全国推广的可能。但国土资源部次日即声明称，“推广农村集体建设土地入市调控房价”的消息不实。浙江省农办、嘉兴市也出面澄清，表示并无“宅基地入市”。

　　“这是一场突如其来的‘风暴’。‘两分两换’是嘉兴土地使用制度改革的主要内容——以土地使用制度改革为核心，嘉兴将进行户籍制度、规划管理制度、公共服务均等化、新市镇建设等“十改联动”，统筹城乡发展。而在‘两分两换’中，舆论最关注的又是‘宅基地置换城镇房产’——但‘宅基地置换城镇房产不等同于‘宅基地入市’。”当地一官员称，“由于媒体误读，市里很被动。”

　　新增用地指标尚未形成

　　据了解，“以宅基地换钱、换房、换地方，推进集中居住”，就是农户将宅基地置换给政府，政府对农户实行货币置换、有房产证公寓房置换、无房产证复式公寓置换、货币补偿后在规定区域自建无房产证联排别墅和厂房置换等几种形式。对具体操作方式，试点乡镇、街道可根据自身状况灵活制定。

　　在南湖区余新镇，置换宅基地可全部以货币或厂房补偿；或“拆一还一”置换城镇有产权证的公寓房；或得到政府相应补助后，由农户自建最大不超过220平方米、无证的联排别墅，多余部分可进行货币或厂房补偿。在南湖区七星镇，可全部以货币或厂房补偿；或统一采用有产权证的公寓房安置，每人40平方米，每户再加60平方米，但每户不得超过300平方米。嘉善县姚庄镇按“每人40平方米”换公寓房，或按人口确定相应面积的无证复式公寓房，或进行货币安置。

　　姚庄镇党委委员顾怀红介绍，姚庄镇有宅基地5357亩，原户均用地1.163亩，置换后户均用地0.3亩，可增加3800余亩用地空间。南湖区七星镇党委委员周振祥表示，该镇原户均用地1.036亩，置换后0.3亩，可增加3817亩。

　　不过，“目前置换出来的宅基地都没有形成新增建设用地指标——这需要时间。”当地官员透露。首先，要将宅基地平整、复耕，再经国土、农业部门验收，达到农地标准方能通过。随后，地方政府能获得相应的新增建设用地指标，“也不是复耕多少换多少，有时会打折扣。”

　　上述官员表示，在符合国家规定的情况下，新增建设用地指标可转为国有土地，用于工业用地和商业用地的招拍挂，“如果在规划允许范围内，指标中一部分也可能用于房地产开发。”

　　“确切地说，嘉兴的‘两分两换’是将城乡间的土地资源优化配置，说‘宅基地入市’是对政策不了解，是误读。”浙江一位“三农”问题资深专家告诉早报记者。对宅基地置换城镇房产换出的土地，地方政府一般组织平整、复耕，节约出来的建设用地指标可挪到城市近郊或其它需要的地方，缓解非农土地不足。

　　上述专家称，嘉兴市是农村集体建设用地流转的推进试点，浙江省有规定，商品房建设不在这些指标的用途之列。但随着政策推进，不排除部分新增建设用地指标经相关程序后用于房地产开发。

　　公寓房私下交易已浮现

　　时下，嘉兴市区房地产市场与其他城市一样火爆。有关统计显示，嘉兴日均销售房屋从3月的51套升至11月的154套，成交均价从4436元/平方米升至5785元/平方米；下半年一些出让土地的楼板价比周边在售楼盘高出近千元。“短期内供应量略显不足，存量房基本消耗完，新入市房源成为主力军。”嘉兴好立信房地产经纪有限公司总经理助理李上旭表示。

　　“两分两换”试点的南湖区七星镇、余新镇和嘉善县姚庄镇的房价也在上升且销售良好。七星镇商品房价格从去年同期的1800元/平方米左右升至目前近2600元/平方米，余新镇从2500元/平方米升至近3600元/平方米，姚庄镇从2000元/平方米升到近3000元/平方米。余新镇4月开盘的“秀景苑”10月即售罄；姚庄镇的“都市生活”，开盘2个月销售过半。

　　而“宅基地换城镇房产”中新增的有房产证的公寓房入市已开始萌动——虽然政策上它们目前还不能进入楼市。

　　数据显示，至10月底，嘉兴13个“两分两换”试点签约换房(或搬迁)农户11649户，完成农民拆迁8174户，在建(已建)有证公寓房10587套，无证的联排房、单体房2798套、599套。

　　这还是开始，仅南湖区七星镇，预计完成“两分两换”后将建成17000套左右有证公寓房用于置换。

　　眼看房价劲涨，有些已拿到有证公寓房的村民不免产生卖掉多余房产套现的想法。

　　去年底，南湖区余新镇明星村村民徐建根将380平方米的老房子换了镇里同面积的公寓房，并在限定范围内，按1920元/平方米的市场价补购20平方米，拿到共400平方米的4套住房。

　　“我去联系中介卖房，中介说村里分的公寓房跟其它商品房相比少了东西，不能卖。不过，以前分房子时，村里说过这些房子能和其他商品房一样销售。”徐建根说。

　　一些公寓房的私下交易已经浮现。七星镇村民告诉早报记者，他们那里已有人以约1800元/平方米的价格将公寓房卖出，交易前双方还签订“一旦公寓房可上市交易立即过户，其间产生费用由买受方承担”的协议。

　　乡镇考虑取消有证公寓

　　有证公寓房为何不能上市交易？一位熟知内情的当地官员介绍，目前，试点乡镇通过“宅基地换城镇房产”换得的公寓房有产权证、国有土地使用证，但还不能交易，因为这些公寓房的土地性质是“划拨国有土地”，不是一般商品房开发的“出让国有土地”。

　　他表示，按现行法规，只要相关部门同意该地块交纳土地出让金，土地上的商品房就可上市交易，但出让金谁来交、怎么交、交多少等，相关部门还没有明确的时间表。“这些公寓房，现在可以说是‘看得到价值，看不到市场’的商品房。但终究是要上市的”。该官员称。

　　“一旦这些房产上市，如果总量占周边在售商品房面积的相当比例，且两者有一定价差，该区域的房价有可能被平抑或拉降，但对整个嘉兴楼市的影响非常有限。”嘉兴学院房地产研究室主任吴兴陆副教授认为，这些房子都在远离城市的乡镇，楼盘绝大部分是满足刚性需求，投资性的很少。即便市区房价在6000元/平方米左右，而这些区域的在3000元/平方米左右，准备置业的人也很少考虑到这些乡镇买房。

　　“现在，试点乡镇面对‘有证公寓房’问题时都是踩着钢丝走，非常微妙——因为这些公寓房早晚要入市，地方政府不得不面对‘提供有证公寓房，提高农民的财产性收入’与‘过多有证公寓房上市将影响房价，降低土地拍卖价格’的权衡。”浙江一位“三农”问题专家说。

　　知情人士透露，在“两分两换”出台前的讨论中，有专家曾提出“‘两分两换’的目的之一是增加农民的财产性收入，但置换后的大量有证公寓房是否会对楼市产生影响？”当时，因考虑各方面综合因素，这个问题被搁置。

　　操作中，部分试点地区也考虑到了这个问题。

　　“我们确定‘每人40平方米，每户加60平方米，户最大置换面积不超过300平方米’，就是考虑既要让农民住得舒服，又不至于有太多的可出售面积。”南湖区七星镇党委委员周振祥表示。嘉善县的姚庄镇，一期房源中采用“每人40平方米”换有证公寓房，或按户均人口确定相应面积的无证复式公寓房，或进行货币安置，共提供488套公寓房、576户复式公寓房。而在二期置换房源建设中，将统一提供无证的复式公寓房。“过多推出有证公寓房，流通后会影响房价、土地出让价格。因此，今后将取消有证公寓房建造。农户要有房产证的房子，会鼓励货币安置，在本镇买房还可以在原补偿基础上多补300元/平方米。”姚庄镇党委委员顾怀红称。

　　据了解，南湖区余新镇、七星镇，嘉善县姚庄镇3个试点地区的户均置换成本，低的20多万元、高的40多万元，投入资金总量均为当地几年的财政收入。目前普遍的做法是，由政府出资成立运作主体，向银行融资后建设新社区，与农户进行土地置换、估价、补偿、签约、安置等工作，实现农户搬迁，并通过复耕后新增的建设用地指标的收益填补资金缺口。