标题：楼市“泡沫”泡了谁

陈晟 中国指数研究院副院长

　　楼市有没有泡沫？楼市政策有没有变数？这是当下无数人挖空心思想知道却求解无门的谜题。

　　“泡沫论”牵人神经

　　迪拜主权债务违约危机爆发，以及以北京为代表的城市房价飙涨，成为此次“泡沫论”的源头。公开数据显示，11月北京的楼市租售比再创纪录，首次突破了1/500，达到了1/546。而在1月份其租售比仅为1/351，上涨幅度达到了35.7%。

　　近日，中国最大地产开发商万科董事长王石在接受媒体采访时说，就全国而言，还没有发展成为一场房地产泡沫。但就单独城市，以及一些主要城市来说，泡沫是显然存在的，这点毫无疑问。他担心这种势头可能会波及二线城市。

　　12月4日，在第十一届中国住交会上，著名经济学家成思危表示，房地产对拉动中国经济具有重要意义，也应看到房地产的矛盾和问题还很突出。“特别是最近一个时期房产价格暴涨，可能造成某些城市局部的房地产泡沫。同时，这也带来了杠杆率过高的风险。 ”

　　从国内来看，不论是北京、上海，还是广州、杭州，核心区域的公寓房价早已超过3万元。“迪拜危机的确给了我们警示的范本，国内一些城市楼市的非理性繁荣，值得引起重视。”中国指数研究院副院长陈晟昨日对本报记者说。

　　两个“比率”比泡沫

　　陈晟说：“判断一个地方楼市是否存在泡沫，主要参照两个比率：房价收入比和房价租售比。这是国际上普遍采用的办法，但放在我国，也要考虑到国内的一些特殊因素。 ”

　　陈晟表示，国际公认的房价收入比在3至6倍之间比较合理，如考虑到贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。而国际上用房价租售比衡量一个区域房产运行状况，良好的比例为1/300至1/200间，低于1/300表明泡沫已显现。

　　事实上，国内大多数大城市房价收入比超过6倍，以北京为例，业内专业机构测算的房价收入比达到27倍，是国际通行标准的近5倍。

　　陈晟所指“国内特殊因素”，一是指我国城市化进程落后于发达国家；二是我国房地产市场化进程短，部分福利分房的因素未纳入，如果对福利房采取差价收入比计算，较现行的房价收入比更合理。“我不否认，国内个别城市楼市存在泡沫成分，但中国幅员辽阔，经济发展也极不平衡，横向进行城市比较有无泡沫更容易些，比如拿沈阳和上海相比，沈阳人在购房上幸福感会强于上海人。 ”陈晟说。

　　楼市优惠政策或将调整

　　2008年，为鼓励居民合理住房消费，国务院出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，通过了一系列楼市优惠政策，其中包括二手房营业税优惠、房贷利率优惠等。

　　今年5月以来，国内楼市的复苏程度远超人们预料，部分城市飙升的房价也成为居民难以承受之重。在此背景下，有关楼市优惠政策是否退出，限定实施期限为今年年末的营业税优惠政策是否延期，成为各界关注热点。

　　11月下旬，国务院总理温家宝在上海考察时指出，要把保障性住房建设放在房地产业发展的重要位置，抑制投机性购房。这是我国高层今年以来首次对投机性购房的表态。

　　在楼市“泡沫论”下，楼市优惠政策何去何从？陈晟说：“二手房营业税减免期为今年年底，而契税、利息等政策出台当时没有明确时间，但这些问题都有望近期明确。 ”

　　对于楼市政策走向，陈晟表示，“我唯一有把握的是，明年楼市会进行结构性调整，但对住房这种内部需求，应该是有保有压，投机性购房受限制将逐渐明朗。 ”

　　贷款投资房产需慎重

　　在通胀预期下，“买房防通胀”成为开发商的宣传口号，居民的踊跃购房，也导致今年以来房价的极速飙升，国内多数城市房价已超过2007年的峰值。既然房价租售比已显示，部分城市房价已出现明显泡沫态势，为何仍难阻止居民的购房热情？

　　北京大学房地产研究中心主任陈国强说：“这些年来，房地产给我国居民的教育，不是以房价租售比来衡量投资价值，而是以房价上涨带来的资产回报作为衡量。购房首先要明确自己的经济能力，以及购房的目的。 ”

　　在房产专家看来，买房投资并非最安全的投资，尤其是算好贷款投资房产的经济账。以北京房价租售比1/546为例，贷款投资一套房产，靠出租至少需要45年才能收回成本，而考虑到贷款利息，这一时间延长至60至70年。

　　陈国强说，现在低利息环境下房价都这么高，明年银行加息和提高存款准备金率预期增强，如果加息，对现在利用贷款进行房产投资的人来说，还贷压力可能增大。

　　【本地数据】居民感受沈阳温和房价

　　进入2009年，沈阳的房价再次进入快速上升通道。沈阳市房产局的统计数据显示，今年1至8月份，全市商品房合同备案均价3993.44元/平方米，同比增长6.76%，而8月沈阳市商品房合同备案均价达到4271.67元/平方米，同比增长了11.94%。

　　刘菲（化名）以她位于地王国际一套66平方米的房产为例，月租为2000元，折合装修等总投资50万元，该房产租售比约为1/250。“房子是贷款，还贷下来总支出约为70万元，这样一比较靠租金收成本还是不合算。 ”

　　陈晟认为，相较国内一线城市，沈阳房价上涨速度较平稳，主要得益于沈阳可入市土地资源丰富、沈阳城市人口密度偏低。 记者 胡海林