标题：张宏伟：09年楼市自住需求是个骗局

　　2009年是楼市由于“流动性”充裕，投资过热，上半年楼市股市回暖，住宅房价飙升股指大涨。最终导致“量变引来质变”，资金持有者越来越多地选择进入房地产市场，以实现资产保值,通胀预期上升。

　　除去2009年初自住需求的拉动上海住宅市场逐步回暖，从2009年5月份到年末，自住需求的购买力逐渐被透支，刚性需求一定程度上是在投资改善需求拉动下，被迫入市购房的。可以这样说，整个住宅市场几乎就是投资、改善需求的市场。我们说2009年上海楼市自住需求是个骗局，一点儿也不为过的。

　　具体来说，六大投资改善需求主体推波助澜，引导上海楼市进入投资时代。

　　一、豪宅投资。投资主要目的是防通胀，资产保值增值。

　　案例1.  8月10日-8月16日，上海楼市的成交量大幅出现回升，而且周成交均价刷新了历史记录，突破2万元/平方米。这要“归功”于多个豪宅楼盘集中上市与“井喷”式成交。如在星河湾、汤臣一品、黄浦湾、翠湖天地嘉苑等。

　　案例2.  12月，神秘男子3亿多买下上海54套豪宅。包含世贸滨江花园在内的54套豪宅最终以3亿5千3百万成交。

　　案例3.  2009年年末刚刚结束的房展会几乎成为豪宅别墅专场展会，在展会现场很少看到平价的房源。

　　二、热点投资。基于政策的利好性，投资热点区域进行炒房。如南汇并入浦东后的周康板块，迪斯尼落户后的川沙板块，大虹桥商务区获批后的相关区域，世博会及地铁相关楼盘均称为投资需求追求的目标。

　　三、中产阶级投资改善需求主体。郊区具备投资条件的经济型别墅、高档公寓。当下海湾地区、淀山湖板块、花桥板块等地，3-5年内交通并不是很方便，而且有的板块几乎商业的存在，商务功能几乎没有，购物很不方便，没有像样的五星级酒店和会议中心。因此，迄今为止，这些板块很难吸引商务人群的关注，因此这里的购买者多为投资需求和未来几年宜居后的改善主体。

　　有些售楼人员告诉的自住需求很高，其实就是个骗局，其实，很显眼，这些板块3-5年是不适宜居住的，这个时间段也正好是投资需求投资房产的一个周期。

　　四、外地项目投资主体。外地项目在上海推广。苏州、杭州、昆山、太仓、三亚等地来到上海推广已经是常识了，最近威海海景房在上海的宣传攻势也很强，主要目标也是吸引上海的投资者过去投资房产。而年底的房产会，也出现了云南专区展示云南值得投资的房产给上海市民。

　　五、境外投资者主体。基于人民币升值的预期、国内楼市复苏的背景，境外投资者重新杀回上海楼市进行投资，除了港澳台等地来到上海投资房产外，外籍高管、投资机构、外资银行纷纷购置上海房产，同时调整自己的资产结构。

　　六、个人投资者和富二代。笔者所见到的个人投资者主要还是关注热点板块区域，如周康板块、川沙板块、昆山楼市、淀山湖板块、松江板块等。