标题：温柔的楼市调控：房价难现拐点

　在继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策下，增加普通商品住房供给、支持自住和改善性购房需求、加强保障性住房建设以及加强中小城市和小城镇建设，是2009年中央经济工作会议为来年房地产业发展定下的基调。

　　“几乎和我们此前在有关部门的前期摸底调研中的建议完全一致，中央经济工作会议对房地产提出了针对性、灵活性兼具的积极政策。”12月8日，中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一接受本报记者电话采访时表示。

　　此基调一出，令房地产业入市各方大舒一口气。在接受本报采访时，多位专家不约而同作出判断：房价虽处高位，但中短期内难现拐点，在遏制房价过快上涨的同时避免过大波动是中央政策的基本立足点。北京科技大学经济管理学院教授赵晓指出，中央并未祭出打压的措施，而是通过调供给、调结构层面的间接措施调控楼市，其重要出发点在于整体经济的平稳。中国房地产研究会副会长顾云昌坦言，明年难以持续今年房产消费的爆发性行情，房地产开发投资的增长有望代替成为拉动经济的重要力量。

　　发展才是硬道理

　　中国社会科学院12月7日发布的《经济蓝皮书》明确指出，必须有效解决房价不断上涨的问题，否则将会严重影响城市化的发展，甚至影响社会安定。

　　但是，高房价并未正面成为中央经济工作会议的政策对象，“打压、打击”高房价的调控方式也未被采用，取而代之的是注重切实解决居住问题的实效政策，表面上，对已经相当严重的楼市投机、投资行为采取了“温柔调控”。

　　赵晓分析，应对高房价和楼市泡沫，中央新的调控思想是通过针对性的增加供给、稳定需求，在保持房地产业发展与国民经济基调一致的前提下，化解目前市场过热的问题。

　　楼市打压不是根本之道，充分发展以平衡供求才是根本上解决问题的关键，这或许是未来一段时间内，楼市调控的核心指导思想。

　　北京师范大学房地产研究中心主任董藩坦言，快速上涨的房价是需要调控的，但只能采用经济手段，努力扩大供应，并改善土地供应方式。任何强制性打压只能带来市场的恶性报复，而当前的市场状况恰恰证明了这一判断，尽管这样的说法难以被广泛接受。

　　消费者一直以来买涨不买跌的心态和消费特点，某种程度上也让通过调控打压出现的市场调整期，丧失了实现解决居住问题的功能。2008年市场调整期间，真正看准时机低点出手购房的消费者，比例很低。

　　也有业内人士担心，中小城市、小城镇发展，将令当前一线城市的房地产泡沫蔓延。

　　“中小城市和小城镇建设，增加供应的同时，分流一线城市的市场需求压力，平衡供给；普通商品房供给增加，主要针对的是庞大夹心层住房需求，体现了分层次满足市场需求的思想。这是与以往调控思想具有明显差异的全新思路。”　顾云昌指出。

　　房价仍将“高空作业”

　　目前的调控基调，难以在短期内对高房价产生明显抑制效应，也是业内大部分人士担忧的。

　　赵晓直言，目前的调控方式达不到打压房价的明显效果，不会导致房价短期内大幅下跌，只能缓和目前过快上涨的趋势。这样的判断，得到了其他多位专家的赞同。

　　“今年楼市出现快速飙升，出乎最初调控政策的效果预期，但明年，政府的挑战在于能否实现维稳，过度打压房价导致市场大幅波动，对整体经济复苏不利。”有专家指出。

　　长期的供求矛盾也让调控部门逐渐认识，对高房价的简单打压难以实现调控目的，调控高房价需要在不断增加供应层面的不断发展。以国内楼市“龙头”的上海，易居研究院的一份最新报告披露，近年来上海市商品住宅新开工面积逐年下降，也是造成今年楼市快速复苏后，持续供不应求的主要原因之一。从2004年上海市新开工面积达到2669万平方米的峰值后，近5年来上海市新开工面积基本上呈逐步下降趋势，以今年1－10月数据估算，2009年上海市商品住宅新开工面积仅为1500万平方米左右，而商品住宅销售面积则将达3000万平方米之巨。2004年至今上海市商品住宅销售面积持续超过新开工面积，而预计至2009年底近9年商品住宅销售面积将全面超过新开工面积。

　　高房价、高地价短期内难以有效回调，又如何实现普通商品住宅供应增加？美联物业上海市场研究部以上海为例指出，11月上海商品房均价已接近20000元／平方米，单套总价超过200万，大量的投资性购房占据着市场的主导，符合去年普通住房标准的房源已成稀缺品，从长远看，只有缓和目前颇为紧张的供需矛盾，尽快上市经济适用房，才能增加市场上的普通住宅比例。

　　政策蜜月期行将结束

　　赵晓坦言，2009年的中国楼市，是难得一见的政策“蜜月期”，表现为中央和地方政府的空前一致性。“但蜜月总是短暂的。”

　　“经济工作会议的相关信息奠定的是原则性的内容，之后还要看相关部门的跟进实施、部门细则落实等关键环节。”朱中一坦言，针对性和灵活性同样是明年调控的重要原则，也意味着调整必然发生。

　　朱中一表示，例如在增加普通商品房的目标实现上，确实与目前的高地价存在短期的矛盾，不排除在土地供应环节，有关部门将出台针对性的措施，通过对地价的控制实现。

　　土地收入向来是地方财政收入的重要部分，为实现普通商品房的供应而牺牲土地出让收入，很难得到地方政府的全力配合。

　　“相应的分歧和博弈，在2009年底已出现迹象。”赵晓指出。例如，中央相关部门已经明确要重点调控“地王”过多的状况，而不少地方政府依然不断为土地出让推介、造势。

　　还有一个历史遗留问题是，2008年某种程度上被经济危机打断的中国楼市的调整，将如何继续？赵晓认为，中国房地产业深度调整必然到来，全民看多楼市的一致性越来越高，很危险。有观点认为，“温柔一刀”的政策基调再一次延缓了楼市调整，付出的可能是风险累积的代价。“届时相关政策的退出机制、退出时机的把握很关键，需谨慎把握。”顾云昌坦言。