标题：营业税征免时限变化 影响宁波楼市几何？

　　浙江在线12月10日讯临近年底，今年实行的交易税费减免等楼市优惠政策会否延续至明年，一直是这段时间楼市相关利益群体关注的一个焦点。昨天晚上，来自国务院常务会议的消息，终于让这只“靴子”在一定程度上落了地：会议明确，明年个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。

　　“靴子”落地，具体含义如何？

　　就宁波而言，今年出台的诸多楼市优惠政策中，对购房者最具吸引力的主要集中在营业税、契税、个税等交易税费的减免，以及购首套房可在银行享受两成首付、七折利率优惠等方面。

　　其中，在营业税方面，个人将购买的普通住房超过2年(含2年)转让的，免征营业税；个人将购买的普通住房不足2年转让的，按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；个人将购买的非普通住房超过2年(含2年)转让的，按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；个人将购买的非普通住房不足2年转让的，按其转让收入全额征收营业税。

　　在契税方面，个人首次购买90平方米及以下普通住房，缴纳的契税给予全额补贴即返还；个人首次购买90平方米以上普通住房，缴纳的契税给予50%补贴。在个税方面，个人将取得房屋所有权证后超过2年(含2年)的普通住房转让的，个税返还40%。

　　目前，普通住房交易的营业税、契税、个税税率，分别为房价的5.56%、1.5%和1%。

　　按照国家最新明确的楼市优惠政策存续方案，有一点可以肯定，即购入时间超过2年又不满5年的普通住房，明年转手时不能再像今年这样免缴营业税了。至于营业税要全额征收还是差额征收，按照楼市优惠政策出台前的规定，是购入时间满2年未满5年的普通住房在转让时差额征收、未满2年的全额征收。

　　而明年契税、个税减免的政策是否还会和今年一样，首套房是否还能享受两成首付、七折利率优惠，还有新政策实施的时间范围等，均要视本地出台的具体实施细则以及各商业银行的操作规定而定。

　　或将抑制投机炒房

　　“营业税征免时限恢复到5年，受影响最直接的，肯定是投机炒房的人。”这是21世纪不动产宁波立得总经理施建益听闻消息后说的第一句话。

　　施建益以一套总价100万元、购入时间未满2年的次新普通住房为例。按照新政策，明年投机购房者买入这样的一套房子，营业税要比今年多缴5.56万元；他短时间里转手卖出该套房子，又要产生总房价5.56%的营业税――这笔营业税如果买家不愿承担或者只愿意承担一半，那么这名投机炒房客炒该套房子的成本，就要比今年增加10%以上。

　　施建益进一步分析说：“更关键的是，新政策如果改变了购房心态――投机客急着抛房子、买房人又不急于买房了，那么市场的供求关系就会逆转，这样一来投机炒房的风险就更大，弄不好就把房子套在手上了。”按照目前甬城二手住房市场的房源成交情况，施建益估计新政策实施后，有40%的房子成交会受到影响。

　　商品住房市场影响尚待观察

　　对于楼市新政策对商品住房市场的影响，兴普房产总经理助理陈振藩认为相对正面：“只变了营业税政策而保留其他楼市优惠政策，至少说明国家还没有要重拳打压房地产市场的意思。”对于明年甬城楼市的走向尤其是房价走势，陈振藩相信关键影响因素还在供应量的多寡，以及新开楼盘定价时“会多大程度去参照今年成交土地的价格”。

　　不过，也有房产界人士表示，营业税政策如果影响到二手住房的成交，间接地会影响到商品住房的购房需求。业界普遍相信，今年买入商品住房的人，相当多是先在二手住房市场上卖了手中老房子的。二手住房市场相当于商品住房市场的“输血”通道，如果明年这条通道受阻，则商品住房购房者的购买力会减弱。

　　还有业内人士分析说，变营业税政策可以说是国家对当前房地产市场运行状态的一种警告，而留其他刺激住房消费政策在某种程度上则可以看做是一种警告后的暗示，“暗示开发商明年要加大开发力度，这样既能改变现在楼市供应偏紧的局面、稳定房价，又能拉动房地产投资、保持房地产业对经济增长的贡献度。”

　　明年甬城商品住房市场如因此次楼市优惠政策的变化，而出现需求减少、开发量加大的局面，购房者的预期或会一改今年的恐慌，进而影响到房价走势。