标题：没上车的快上车 刚下车的可换车

2009年的火爆楼市，让很多人又一次陷入了2007年时的困惑，上海的房价这么高了，风险是否越来越大了，是否还应该出手投资房地产？一位资深业内人士在分析了宏观政策和楼市走势后提出：“对于上海楼市，你是自住的也好，投资的也罢，今年没上车的快上车，刚下车的快换车。”这个看似有点激进的说法是否真的能够站得住脚呢？

为什么快上车？楼市“U”型向上值得期待

2007年上海住宅市场与2009年最显著的不同在于，2007年10月调控政策出台后，上海住宅市场就一直处于整固期，行情戛然而止，而2009年不仅一年内出现了好几波行情，特别11月出现的这波行情，更是基于对来年走势的乐观预期，“U”型向上走势可以期待。

世邦魏理仕中国区高级董事陈炜此前曾准确地预测了始于2007年10月的调整预计全面恢复要到2009年年中以后，并指出下一个阶段率先领涨肯定还是高端住宅，这当中有供应量及地段的因素，更有新一轮高档住宅的品质和成本的上升及实力买家对这些区域和产品价值的一贯认同。而今年的住宅走势来看也的确是如此，要投资房产，就要投资高端产品，这已是房产投资行业内不成文的准则。通胀预期的上升，资产保值增值需求无疑是推高豪宅的重要力量。

近期，54套高档公寓整体拍卖的过程，似乎从侧面反映了这部分追捧高端住宅的投资者心态，拍卖中有11家竞买人事先办理了竞买登记，这些竞买人来自海外及国内江苏、浙江、上海等地，以2.98亿元起拍后，历经约40分钟50余轮的竞价角逐，最后持18号牌的竞买人以3.53亿元的价位击败了所有竞买人成为买家，有一位竞买人认为，此次的成交价与市价相差不大，如果他拍到的话，将全部用于出租。继续看好上海楼市，选择长线持有，成为部分投资者追涨的原因。

同时，今年中央经济工作会议刚刚定下的继续适度宽松货币政策的基调，也让投资者吃下了一颗“定心丸”。

大连万达股份有限公司董事长王健林并不否认2009年这轮普涨之后存在的泡沫：“啤酒是有泡沫，那就看倒的手法了。是慢慢地让它顺着杯壁流掉，还是一下子连啤酒一起倒掉。”在他看来，要解决流动性过剩的问题，还是用稳健的操作手法慢慢回复对市场的影响面较小。

中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞也分析说：“2007年的中央经济工作会议提出要完善住房保障体系，而2009年中央经济工作会议提出了房市政策，则是在加强廉租住房等保障性住房建设的同时，增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求。”他认为，房地产作为拉动内需的主体，继续支持房地产业的稳定发展对于宏观经济的稳定十分重要，一线城市，供不应求应是未来数十年房地产业的基本特征，预计今后房价依然会维持稳步向上的态势，这也为“赶快上车”的说法提供足够的支持。

另一种担心宏观调控打压楼市的说法，可能性也微乎其微了，区别对待房地产投资与投机的政策方向或将不变。按照西方国家习惯，根据持有房产的期限区别“投资”和“投机”，买进来持有五年以上的是投资，五年以内买卖的就是投机。投资按正常的来征税，投机就要征收重税，因此，在上海买房长线投资或者改善型置业，都不太可能在来年遇到调控阻力。

为什么可换车？仍是发现投资蓝海的好机会

2007年房地产投资热是源于外资“热钱”的涌入，2009年则频频看到内资的身影，仲量联行的报告显示，国内投资者在中国房地产市场投资份额的比重已经由2008年的36％上升到今年上半年的70％。当境外投资者投资力度普遍减弱时，财务状况更为健康的国内机构投资者在房地产投资市场却更加活跃。事实上，更多财务状况良好的外资并非高位出手套现，以天安中国（00028．HK）为例，近期三次调整其所持上海物业项目，该公司刚以6.4亿元的售价，将持有14年之久的上海西郊明苑别墅60%收益权套现，随后在9月以9.9亿元收购荷兰ING所售闵行上海网球俱乐部及公寓项目，10月22日又收购中房森林别墅一期57个单位，总价约7.55亿元。

国际物业顾问机构力高国际分析，外资套现所得的资金有可能再次投入中国楼市，上海这样的一线城市的优质项目仍然是首选，当然也有一些境外投资者携热钱转道二线城市寻找机会，此外，保险资金的获准进入，也必然给房地产投资添一把火。

同时，这种趋势也开阔了国内投资者的思路，一些刚刚“下车”的投资者开始寻找投资的蓝海，异地置业以及海外置业都成为2009年上海人房产投资新的关注点，而且这种势头已经远远超过2007年。

“今年上海人的异地投资已经不仅局限在海南三亚，舟山群岛、黄山、周庄、锦溪都有热点。”杭州湾房地产董事长沈富国代-理的多个项目都频现上海客身影，“这主要是因为上海的房价在2009年快速上涨，与二、三线城市相比，后者的城市化进程刚刚起步，而价差优势相当明显，上海人看二、三线城市房产的价格，就好像前几年港台投资者看待上海一样，认为绝对是价值洼地。”

海外置业也同样在2009年掀起新高，美国、加拿大、澳大利亚还有东南亚的房子的止跌企稳态势,都成为上海人眼中的投资机会。澳中集团董事局主席金凯平告诉笔者：“2007年来上海推介澳大利亚住宅项目的时候，我们遇到的客户基本都是以移民或者子女在海外读书的为主，而今年再来上海，发现已经多是纯粹的投资客，他们在上海有过成功的房产投资经验，现在开始转战海外寻找价值洼地，有个上海投资客一下子就在澳大利亚墨尔本的新兴区域买了7套房，他觉得当地有大型规划的支持，房产投资前景肯定向好，况且澳大利亚的房产都是永久土地使用权的。”

[2007VS2009]上海个人投资者关注点比较

2007年投资流行多元化当时绝大多数投资者认为投资的方向应该多元化的，股票基金、异地置业项目、本地房产项目都成为投资组合中重要的一部分。很多个人投资者会采取分散投资的方式降低风险，对异地置业通常抱着尝试的态度，旅游加置业的模式吸引了部分上海人前往异地置业。

2007年低总价投资是核心投资的价格和投资的形式也是人们关注的焦点之一。当年一家异地置业机构调查显示，有40%的人选择20万元以下小户型公寓投资，有35%的人们选择20至30万之间产权酒店来投资，而还有25%的人选择30万元以上联排别墅或者独栋别墅的投资方式。大部分的人是根据自身承受能力以及对改善生活品质的要求，参与异地置业市场，因此价位较低的小户型公寓和产权酒店仍是市场投资需求的核心。

2009年投资专业程度高经过多年的楼市打拼，上海楼市其实已经培育了一批专业的房产投资者，他们对市场有着自己的判断，不再盲目跟风。对于投资者来说，上海本地的高端住宅仍然是保值增值的首要目标，而投入海外置业和异地置业时，他们也非常关注当地的楼市政策导向和发展潜力，一旦选定了投资方向，都往往看好长线收益。

2009年保值增值最关键投资者倾向于通过投资房产使资产保值增值，拥有价差优势的异地置业，以及分享城市化进程的海外置业，都与这一理念紧密钩异。在今年来沪推广的异地项目中，不仅有海南、昆山、周庄这样的老面孔，无锡、贺州、黄山、锦溪、西双版纳等多个楼盘也组团来沪，此外汇集澳大利亚、美国、加拿大、东南亚多个国家楼盘的高端物业展今年也频频现身上海，接受上海投资者挑剔目光的检验。