标题：地方政府加速储地 静待“财政丰收”

　　12月10日晚一则国务院常务会议公报不仅打消了房地产业界的疑虑，也打消了笼罩在地方政府心头的“疑云”，因为如果仅仅把“房产营业税的征收期限恢复到5年”，没有受到太大影响的中国楼市，也将继续支撑土地市场的“繁荣”。

　　当下，北京、上海等中国楼市重镇的政

府，正在极力加快土地一级开发也就是生地做熟的速度，使自己不落后于这一轮楼市的“发展周期”，北京市甚至采用了由政府完全垄断土地一级开发市场的策略，以加快储备可以销售的土地，面对“楼市”又一轮将至的繁荣，地方政府等待的，是本级财政收入的又一次“丰收”。

　　抓紧“备货”

　　北京西南的房山区长阳镇，此前并不甚知名，直到中国地产业的“老大”万科在这里接连高价竞得两块土地而变得广为社会所知时，人们才发现，悄然一年之间，它和它所在的房山区，已经完成了1000公顷土地的一级开发，这意味着，房山区手中可供销售的“土地”已经高达10平方公里。

　　“一级开发的工作都是我们政府牵头做的，没有引入企业操作，为的就是加快速度。”房山区副区长吴会杰向《中国经营报》记者坦言。显然，他最清楚北京土地市场所处的“周期”。

　　在他如是告诉记者时，北京的土地市场正处在又一轮“兴盛”之中。价值40亿元的广渠路地王，光环仅仅萦绕了不到半年，便被顺义50亿元的天价地王取代，而正是在这半年中，多块土地的成交价格均超过40亿元大关，土地市场昭示的“机会”不言而喻。

　　记者了解到，房山区由政府完全垄断土地一级开发并非是自己的专利。北京市土地储备中心的一位官员告诉记者，从北京市政府的角度，未来北京的土地一级开发将全部由政府下属的土地储备机构进行，而这样做的最大目的就是确保供地速度。而市政府对于土地出让的速度，也有一定的要求。

　　“在北京，2009年土地一级开发速度比较快的房山区、朝阳区，都是政府介入比较深的，如果完全靠企业进行一级开发，有很多不可控的因素会导致速度的减慢，影响供地。”12月9日晚，北京市国土局的一位官员向记者表示。

　　吴会杰则明确告诉记者，他所在的房山区包括长阳镇在内，2010年能够100%确定供应的土地，总量将不少于300公顷，在向来供地计划都要受到多方综合因素影响的北京，这一供地总量，已算得上是“重量级”的。

　　对于2010年的楼市走势，吴会杰此时的判断是甚为乐观。12月10日晚，国务院常务会议发出公告，除房地产营业税征收期限恢复到5年以外，其他优惠政策均有延续，2010年出台紧缩性新政的可能已经微乎其微（见本报12月7日A1版《调控尚远 房地产暂无“紧缩新政”》）。

　　“钱”来“钱”往

　　看似卖地，但说到底都是“钱”。北京市土地储备中心副主任王兵告诉记者，截至今年的12月5日，根据他手上掌握的资料，在土地市场的又一轮繁荣之下，北京市的土地收入已经达到670亿元，已属历史上的最高水平，繁荣的土地市场的“价值”由此可见一斑。

　　但按往年财政收入对比，这样的土地价款收入可以占到怎样的比例，王兵并未给出答案。

　　而吴会杰亦承认，如果以“毛收益”指标测算，包括长阳镇在内的房山区近期出让的土地，溢价率都在50%以上，收入超过30亿元。

　　随着土地市场的再次“繁荣”，土地价格上涨已经不再是北京一城一市的专利。国土资源部新近的一份统计结果显示，在楼市看涨、土地价格看涨的情况下，截至目前，普通商品房用地的供给量，已经同比下降超过40%。

　　不过，大为充实的是地方政府的“财政口袋”。记者了解到，房山区近期的土地出让收入经市财政调配，基本将全部返还于房山区政府，一方面用于各种基础设施和服务功能的投入，另外一部份，则将再行投入土地一级开发市场，确保供地速度。

　　“房山区的土地出让收入，基本上可以占到区财政收入的一半。”吴会杰坦言。而北京市政府给予要求，便是轨道交通沿线的土地“先整理，先出让”，毕竟如是交通条件的土地，最能得到市场的认可。

　　吴向记者表示，财政的口袋“鼓起来之后”，可以完善大量的配套基础设施，并且完善落实既有规划，一方面有利于后续的招商引资环境，同时也改善了当地居民的生活便利性，从而达到多方面的“共赢”。

　　“在这种开发模式下，原有土地上居民得以就地上楼，可以转变成城镇户口，财政获得的收入还可以支出他们的社会保险，这实际上也加快了土地一级开发的进度，所以，这是政府一级开发做得快的原因。”吴会杰向记者解释。

　　捆绑判断

　　“你问我为什么可以给北京市的土地一级开发大规模贷款，有两个原因，一是土地储备机构现在有法人资质，二是因为我们觉得未来一年到两年，房地产市场的政策环境仍然会比较宽松，所以土地出让的收益会比较高，还款就没有问题。”12月9日晚，国家开发银行的一位内部人士告诉记者。

　　在此之前，国家开发银行已经给予了北京市土地储备开发大规模的信贷支持。而在此前几年，困扰一线城市政府土地一级开发的主要问题，就是没钱。

　　前述国家开发银行的人士告诉记者，此前几年由于银行担心高位运行的房地产市场会发生调整，而很多城市的土地储备机构尽管是政府设立，但却是没有独立法人资质，所以不愿给予此类业务贷款，其间央行甚至专门下发通知，要求商业银行不得发放土地储备开发贷款，以避免房地产市场调整发生后，土地交易走低，造成银行的坏账率增加。

　　但是，宏观经济政策的转向，以及大量城市开发将土地储备机构转为独立法人资质，这种情况基于对楼市的“捆绑判断”，开始转向。记者了解到，房山区政府投入一级开发的资金当中，从市土地储备中心获得的国开行的贷款，其还款期限甚至设在8年以后。

　　“其余的我们自己再去找商业银行进行一些短期贷款，再加上一部分我们财政的投入。”吴会杰说。据了解，房山区采用的是在区土地储备中心下由乡镇成立集体所有制公司进行本乡镇区域内的土地一级开发，至于商业银行的短期贷款抵押问题，他表示，主要还是通过政府手中已有的土地进行抵押。而这些商业银行的判断也在于，楼市短期内仍会繁荣，土地出让收益足以确保地方政府的到期还款。

　　捆绑的判断之下，一切的“轴心”便在于地方财政静待的“增收”。