标题：盈庭置业朱健：变市场的不可控性为可控性

成都市盈庭置业有限公司总经理 朱健

　　采访嘉宾：成都市盈庭置业有限公司 朱健

　　采访时间：2009年12月07日

　　采访地点：成都市盈庭置业总经理办公室

　　采访主持：新浪乐居编辑 刘娟

　　对朱健先生的采访，是一次很愉快的对话经历，这位外形清爽、气质斯文的房企高管，思维缜密清晰，说话坦率真诚。作为成都市金马瑞城投资有限公司副总经理、成都市盈庭置业有限公司总经理，朱健在谈及公司致力的温江金马河片区整治开发时，严谨实在；面对外界对所开发产品的一些质疑，朱健表现得宽容大度，显示了有品质有实力的开发商的坦然与自信；在分析房产市场现状时，朱健以自己的方式表达了一个负责任的开发企业应有的态度。

　　金马河片区变脸之核心——生态、健康、未来

　　新浪乐居：温江金马河片区要变脸已不是新闻。这里通过生态整治和产业植入，将要造出一座有着28平方公里的新城——金马国际体育城，它里面涵盖的东西很多，但其中最核心的是什么？

　　朱健：金马国际体育城的核心就是“体验健康人生，引领未来生活”。这就是它的灵魂所在。这句话说起来好象有点空，实际上它是有着实实在在意义的。

　　温江的金马河区域是中铁二局很早就关注的片区，2006年开始就这个区域的开发与温江区政府洽谈，2007年2月正式签定合作开发金马河区域的协议。大家知道，金马河是岷江干支流，是岷江泄洪通道，被称为成都的父亲河，它和被称为母亲河的府南河一起，养育着整个成都平原。金马河水流原先是很大的，后来紫坪铺水库建成后上游蓄水，金马河水量变小，甚至有的河段有断流现象，周边生态受到一些破坏。因此，我们开发金马河区域的第一步，就是对金马河进行生态综合整治，通过在金马河上修建四级闸坝，形成连续水面，使金马河不再断流。整治后，将使拥有岸线约11.8公里长的金马河温江段流域范围内，拥有4.57平方公里生态湿地，220万平方米绿地景观及360万平方米的水域面积，从而使金马河的生态环境得到大大的改善，提升区域生态价值。

　　但是，如果金马河只有生态整治，仅仅是提升了居住价值而不是生活的价值，生活应该是比居住的层面更高，内涵更丰富。鉴于此，我们考虑在金马河植入相关产业。但植入什么样的产业呢？根据温江自然环境好，适合发展旅游、商务等现代服务业的实际情况，经过与国内外著名咨询机构的共同研究，提出了建设“无线数字城”的理念，经过与韩国SK公司多次洽谈，双方决定组建合资公司，共同打造“无线数字城”，为区域提供生活、公共服务、政务、交通等等的便利。相对于传统的基础配套服务，“无线数字城”所提倡的“无所不能，无处不在”，就是通过采用WIFI MESH无线网络覆盖，利用3G技术支撑一种全新概念的现代服务业，在此基础上倡导金马湖片区无线数字生活的新模式，考虑面向城乡居民提供各种无线服务，消灭数字鸿沟，构建各种社会管理、公共安全、公共服务等应用，提高政府办公效率、城市管理和公共服务能力，优化金马湖片区商业、商务、创意、休闲、旅游等环境，并创新产业服务模式，提升温江区和成都市的城市形象和竞争力，形成独具生态园林特色的现代化无线数字新城区。

　　同时，我们还考虑到，现代人由于工作和生活节奏的加快，亚健康状况明显增多，人们对健康生活的需求与日剧增，但目前城市中为运动健康生活提供的配套设施较少。而温江“半城水景满城林”的良好生态环境，“国际花园城市”的殊荣，使其成为全球宜居的城市之一，并且它还是国家体育总局批准成立的“成都国家体育产业基地”落户地，这一切，使温江有了发展体育产业、打造中国国际体育城的先天条件和后发优势。因此，以优越生态环境和无线数字技术为平台，以体育赛事、运动休闲、娱乐休闲、旅游观光和生态居住为主要发展方向的金马国际体育城就这样应势而生了。

　　因而，提供一种健康、生态、时尚、引领未来的生活方式，是我们开发的宗旨，也是金马国际体育城将来完全能够实现的一种生活。

　　起航之作要创造优智生活

　　新浪乐居：作为起航之作，中央生活区月映长滩的开发，对整个金马国际体育城的建设有何意义？

　　朱健：金马国际体育城是一、二级联动开发，先期我们与温江区规划局、成体办对区域规划进行了重新梳理，同时开展了土地整理工作，修建了一些基础配套设施，但区域内对市民有实际意义的配套还没有动起来。为了让大家能够实实在在感受到在金马国际体育城的全新生活，我们决定通过把“月映长滩”作为载体，把我们的一些开发理念具体地体现出来。为此，我们考察了许多城市，结合成都的实际情况，首期打造出具有“优智”居住系统的“月映长滩”，作为金马国际体育城的起航之作。

　　新浪乐居：这些“优智”主要体现在哪些方面呢？

　　朱健：首先是“绿色建筑”系统，通过生态景观系统的自然节能、建筑节能系统的科技节能、水环境系统的新技术节能、声环境系统对居住品质的改善，来达到“绿色”的目的，使月映长滩的节能指标达到65%，大于目前成都市的50%的统一节能标准。第二是智能生活系统，就是我刚才提到的“无线数字城”，创造一种“无所不能，无处不在”的数字生活的便利；第三，产品设计上的创新，不仅能让建筑与自然和谐共生，还能满足住户对居住空间的更高的需求；另外，以后金马国际体育城的其他休闲体验项目的的逐步完善，居民可在家门口就能享受到运动健康生活的乐趣。

　　新浪乐居：为什么先推的是别墅产品？

　　朱健：实事求是地说，这个区域目前还是不太成熟，这主要表现在交通上面。虽然光华大道等的开通，使成都到温江的距离只有10多分钟的时间，但由于成都主城区交通拥堵，出城也许就要花半个多小时，这对于刚性需求的购房者，特别是一些年轻人来说，居住成本还是高了点，因此，月映长滩首期我们锁定的是改善性需求的购房者。以后，随着成都至浦江铁路和4号轻轨等的建设，轨道交通解决了公路交通的困境，我们的产品形态会多元化起来，无论改善性需求，还是刚性需求都能满足。这两条铁路在金马体育城都有站点，很方便的。

　　新浪乐居：交通问题的解决，再加上满足生活一切所需的产业的植入，金马体育城也许不会像几年前近郊楼盘遇到的尴尬，成为睡城或卧城。

　　朱健：是这样的。

　  开发节奏不会一味迎合市场

　　新浪乐居：曾永林董事长在金马河项目的一份调研报告上提到，金马河项目的成本管理是将传统的“约束性手段”与项目实施过程中大量的“非约束性手段”相结合，这个“非约束性手段”就是如“规划中哪些需要根据市场需求变动加大或减少投入，控制开发节奏等管理方法”等，依据这个思路，结合当前房地产市场形势，您认为，月映长滩的开发与销售节奏应该如何把握？

　　朱健：去年5.12后，在多种因素的影响下，楼市处于低迷状态。今年春节开始，政府拉动内需措施的刺激，楼市又开始复苏。但是最近一段时间楼市急剧上升，一些城市地王又频频出现，显得有些过热了。拿房产市场的租售情况来说，租售比保持在1：200～300之间比较合理，但现在租售比已经达到1：400，价格上涨太快。这对于房地产开发企业而言并不是好事，因为这样又可能会产生新的市场泡沫。因此，在这样的形势下，是迎合市场追高房价，还是保持相对的理性，对开发商来说，是一种考验。

　　鉴于此，月映长滩开发和销售都不会一味追逐迎合市场，不能像其他的单个楼盘一样在形势追高时快速销售。月映长滩只是我们区域开发的一个环节，在其他生活配套和产业配套未跟上时快速销售，很可能会造成寂寞冷清的“睡城”“卧城”现象，这是我们不愿看到的。当然，企业要有利润才能发展，但我们不会因此而急功近利。我们考虑更多的是这个区域的长远的可持续发展。如果形势不好，就把重点转向基础建设，打好基础。

　　还有，由于房产产品是特殊的商品，它的成本既有可控性，又有不可控性。所谓可控性是指有些环节和材料的成本有可参考的标准。不可控性就是市场因素。自上世纪90年代末房地产业兴起后，发展非常快，开发和需求的理念基本是5年就一个大变，甚至更短。而房产产品的开发周期又相对较长，从开发到产品呈现这期间，也许市场的需求又变了，因而造成成本的不可控性。但及时敏锐地判断市场，把握市场，又可以把不可控性变为可控性。

　　新浪乐居：这很考验开发商的智慧呀。

　　朱健：所以需要不断地研究市场，不断地变被动为主动，既不要一味迎合市场，又要对市场保持敬畏的态度。

　　有质疑，是因为了解沟通不够

　　新浪乐居：前段时间随一帮购房者到了月映长滩现场，一下车就感觉有一种很温润清新的气息。虽然作为配套之一的滨河公园还只建成一小部分，虽然那时是白天，但我已经能想象得到以后会有这样的场景：晴朗的夜晚，明月清风，三三两两漫步河岸的人们……不过有点遗憾的是，金马河里的水的确有点少，所以我很想知道，目前金马河的整治工作已进行到哪一步了？

　　朱健：目前已做了400米的示范段河堤，就是现在能看到的滨河公园的那一小部分；还有就是19孔全闸坝的设计施工图纸已经做出来，其水工数字模型，我们委托有关技术单位正在进行实验；成都市水务局正在对整个成都管段的金马河作环评等等。这些工作都在有条不紊地进行中，相信不久大家就能看到一条水流充盈、波光粼粼的金马河了。

　　新浪乐居：有人质疑说，月映长滩的别墅离公路太近了，影响了这种高端产品的品质。

　　朱健：其实那是视觉上的误差。现在现场正在施工，脚手架、施工围墙、堆积的材料等等，让人感觉好像离公路是近了点，而且感觉房间距也很近，但这些东西拆除以后，空间腾出来了，可以看到房子和公路是有相当一段距离的。至于房屋的间距，我想到那时业主自会有定论的。

　　新浪乐居：看来质疑是来自于误解。

　　朱健：对。因此我们希望对金马国际体育城，对月映长滩有兴趣的朋友，多到现场来看看，多交流沟通，这样也可以促使我们把产品做得更好。

　　采写/刘娟