标题：百姓评说房地产市场乱象：盖楼不如倒地

　　近年来，楼市及房价，成为大多数国人心头挥之不去的阴影。

　　特别是在即将过去的2009年，在全球金融危机的背景下，各地的楼市价格却逆市上涨，一路飙升；开发商们在成交量明显萎缩的行情下拼命拉抬价格，在国家宏观调控政策的缝隙中疯狂囤地，地价不断刷新的同时，大量“问题地王”浮出水面。临近年底，一些开发商又纷纷导演起“捂盘”闹剧……风云诡谲、乱象丛生的中国房地产市场，给国计民生带来了怎样的困顿与伤痛？

　　乱象之一：疯狂的房价

　　中国的房价有多疯狂？据媒体报道：今年9月，深圳新房成交均价达到创纪录的20940元/平方米，比2月份上涨94%；而在北京城区二三环内，每平方米房价已经攀升到二三万元甚至更高。有数据表明，今年11月，北京的房价收入比为30倍，租售比更是高达1﹕600。

　　在这一系列惊人的数据背后，是一些地方政府“卖地财政”结出的恶果以及房地产开发商的滚滚暴利，是广大老百姓无法承受的生存压力，是房地产业畸形发展的不良征兆。

　　近年来，出让土地收益已经成为许多地方政府财政收入的重要来源，对于政府来说，地卖得越多，“手头”越活；地价卖得越贵，收益越多。一些地方为了增加财政收入，搞政绩工程，不切实际地加大原有住房的拆迁规模，其目的就是增加住房的刚性需求，继续抬升房价。

　　就像江苏读者吴学安所指出的：对于房价的快速攀升，房地产商、银行和地方政府都是乐见其成的，它们之间已经结成“一荣俱荣、一损俱损”的利益链。

　　安徽读者王旭东认为，对于房价暴涨，一些地方政府负有不可推卸的责任。地方政府对于“经营城市”、“出售土地”的冲动，为房地产与地方政府结盟提供了可能。一些地方政府官员在土地征用、地皮出让、工程项目中的腐败行为，更成为这种联盟关系的黏合剂。

　　江苏读者杨国栋表示，目前的高房价在很大程度上透支了购房者的消费能力，无论是节衣缩食买下新房的还是努力筹钱准备买房的，人们普遍不敢花钱。房地产市场看似繁荣了，可其他一些产业却因消费者捂紧钱包而损失巨大。

　　也许有人会说，高房价是市场经济所为。果真如此吗？江西读者魏文彪认为：当前出现的房价畸高并导致中低收入家庭普遍无力购房，并不是由于房地产实行市场化所造成，在很大程度上恰是因为房地产市场受到诸多非市场化因素的干扰而出现了扭曲，比如部分地方政府为抬高地价而不遗余力地助推房价等等。所以，解决房价畸高与中等收入阶层住房问题，并不一定非要摒弃房地产市场化道路，而应当大力深化房地产市场化改革，剔除其中的非市场干扰因素，让房地产市场回归真正意义上的市场。

　　乱象之二：“盖楼不如倒地”

　　据业内人士爆料：中国大约有1/3的房地产开发商是从来不盖房子的，靠囤地倒地牟利。

　　在地产界，“盖楼不如倒地”早已成为业内不争的事实。某著名地产机构研究显示，从1998年到2008年，我国投入房地产市场开发的土地大约31亿平方米，截至2008年底，实际开发仅19.4亿平方米，还有近12亿平方米的土地闲置。另有统计数据显示，截至今年三季度末，国内10大房地产企业的土地储备规模超过3亿平方米。其中，最高的土地储备为151年，最低的为20年。中国房地产市场独有的“囤地”现象，催生了“只倒土地不盖房”的开发商，被人称为“畸形房地产市场结出的怪胎”！

　　而有资本囤地的大多数都是上市公司，他们通过高价拿地继而拉升股价，接着配发新股，大量圈钱，再用于买地。如此循环，开发商做到了房市和股市的双丰收。而整个房地产市场，也就沦为资本的游戏场，房地产业少了真正建房的，仅剩下地产了。开发商囤地引发市场主体的不正当竞争，大大加剧了土地市场的价格泡沫，直接导致住房供求关系紧张、助推房价上涨。然而，在现有的法律和政策框架下，开发商的“囤地”现象却愈益严重。

　　安徽读者徐经胜指出：一些政府部门的纵容甚至直接插手，是一些开发商猛炒地皮的真正动因。尽管城市房地产管理法规定：超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是，对于这样一个规定，现在又有多少开发商当回事呢？与其说开发商不把这样的规定当回事，倒不如说是一些地方政府部门没把这样的规定当回事。正是由于政府部门的疏于监管，才造成了开发商有恃无恐囤地炒地。

　　福建读者彭兴庭认为，根据目前的惯例，对土地闲置费，一般为土地使用权出让金或转让时土地使用权评估价格的10%左右。这点费用，对于暴涨的土地市场，无异于九牛一毛。更令人担忧的是，政府在炒地过程中，也是获利者之一。抛开其中的腐败不谈，就政府而言，一方面，他们可以从中获得丰厚的土地闲置费；另一方面，二级市场中土地价格的炒高，对于土地一级市场中的惟一出让者——地方政府来说，也无疑是利好多多。开发商与地方政府在这个利益链条中，就是一个攻守同盟，在这种情况下，房价焉能不涨？

　　本刊不少读者认为，如果没有有关部门的纵容和默许，开发商怎敢触犯法律的底线，大规模囤地？众目睽睽之下，大量的地块又如何能囤得起来？显然，在开发商囤地背后存在失职、渎职行为，甚至是钱权交易的腐败。

　　福建读者孙瑞灼指出：要想遏制土地闲置现象，一方面，有关部门要加大执法力度，建立一个具体、可操作的监督制约机制和管理办法，明确土地闲置的监督责任主体、对象和具体方法，更重要的是要明确责任人监管不力、渎职失察的责任追究办法，对闲置的“地王”更要加大处罚力度。另一方面，要完善制度，进一步增强政策的可操作性。比如，什么叫土地闲置一年？是从发土地证，还是从发开工证算起？动工一小部分后一直停工，算不算闲置等，都必须进一步予以明确。如果土地闲置超过二年未被收回，有关部门和责任人应受什么处罚？如此，看哪个开发商还敢“只倒土地不盖房”？

　　乱象之三：捂盘惜售

　　一方面是多年积累的大量商品房闲置(据报道，京、沪等地一些商品房的空置率高达50%)；一方面，房地产开发商却极力制造房源紧张的虚假现象。时近年底，上海、广东、山东等地纷纷出现开发商捂盘惜售的情形。这类利用制造虚假信息炒卖房号、捂盘惜售，以期哄抬房价的卑鄙伎俩，早已为国人所不齿，却不失时机地一再重演。

　　近期，住房和城乡建设部下发通知，要求及时查处开发商炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源等违法违规行为，显示出政府规范房地产销售行为的姿态，但实际效果究竟怎样？看来难以令人乐观。

　　就像人们所熟知的那样，捂盘惜售并不是一个新问题。早在2006年，《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》就明确指出，对捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照。2007年，建设部等八部委联合在全国范围内集中开展房地产交易秩序专项整治行动。囤房惜售、哄抬房价、合同欺诈等行为都被列入整治行动的重点打击对象。

　　然而，现实中往往是刚性的法规敌不过人治的软环境。

　　湖北读者叶祝颐一针见血地指出：由于对捂盘行为缺乏明确的处罚细则，再加上不少地方政府沿袭房地产财政的思维惯性，不愿意打击违规开发商，更不愿意平抑房价，导致对捂盘惜售的打击“雷声大，雨点小”，问责板子高高举起，轻轻放下，相关规定最终被证实是一纸空文。再比如，最近南京市出台规定，对开发商捂盘最高罚款1万元，引起舆论一致炮轰。对此，有论者尖锐指出“罚款1万元是捂盘动员令”。罚款标准过低显然难以遏制开发商的捂盘冲动，最后的结果可能是抖落一地鸡毛。

　　那么，开发商捂盘是否能达到他们所期望的效果呢？福建读者陈英凤认为，目前经济增长形势并不支持房价上涨，居民收入水平和收入增长也不支持房价上涨。其次，目前的房价已经虚高。当前楼市的根本矛盾在于过高的房价与市场需求脱节，老百姓感觉房价过高，超出承受能力。而且，当前楼市还有大量闲置房等待市场消化，仅北京市闲置住房就高达1044.1万平方米。在这种情况下，开发商如果不识时务，还采取炒作、捂盘的老办法，只会让楼市“雪上加霜”！

　　叶祝颐建议，要遏制开发商捂盘惜售、囤积房源，住房和城乡建设部不能发出一份缺乏可操作性的通知就万事大吉，而应该制定明确而严厉的处罚规则，并提高执行力，从经济上让捂盘惜售的开发商得不偿失。对于开发商捂盘惜售、囤积房源，只要查证属实，就启动问责处罚程序，罚他个倾家荡产，从而督促开发商用正常的销售手段运作房产市场，也让消费者走出无休止涨价预期的恐慌阴影，逐渐回归购房理性。

（半月谈）