标题：开发商压盘赚暴利 专家称房价明年中期回调

关于房地产政策的猜测争论尘埃落定,而辉煌的楼市背后似乎藏着更多的无奈。

“市场已经这样了,没有办法,只有拼了。” 12月4日,远洋拿下紧邻南五环的亦庄“地王”后,远洋一位人士向记者无奈地表示。

而据《华夏时报》记者统计,目前五环外已经成为了土地供应的主战场,供应的住宅楼盘数,也占到总量的接近六成。而在这个市场环境下,个人住房转让营业税优惠政策的取消给房价带来利空预期,投资者也面临着适时抛售房源的选择。 

五环内难觅空地

未来的土地供应,郊区将成为主战场。“明年北京市土地供应的投资额度和速度不会降下来。土地储备继续向南城、城乡接合部、重点新城和轨道沿线倾斜,初步计划2010年安排土地储备开发投资800亿至1000亿元。”北京国土局相关负责人称。

据了解,按照房地产开发周期来算,2008年和2009年拿到的土地,决定了今年和明年的新房供应。而记者根据北京市土地整理储备中心截止到12月4日的成交数据分析,2008年和2009年两年,北京共成交了含住宅的经营性土地136块。

其中,位于三环以内的土地有3块,三环到四环的土地有16块,四环到五环的土地有17块,五环以内的土地稀缺。而五环以外的土地有100块,占到土地供应的74%左右,占据了绝对的主导地位。

华润置地一位负责拿地的人士这样评价现在市中心土地稀缺的程度:现在四环左右一块土地推出来都是稀有之物,而五环左右有地出来,遇着容积率低的,那也是个宝。

北京市土地整理储备中心常务副主任王兵表示,明年年底可完成土地开发约4300公顷,这些土地将基本集中在轨道交通沿线周边和朝阳、昌平、大兴等新城范围内,其中住宅用地大约3000公顷,而在住宅用地当中,今年用来建政策性住房的比例达到了50%,明年还要提高到60%到70%。

虽然去年楼市调整的教训已经告诉我们,市场调整郊区的房价地价跌得最快,但开发商也无可奈何。“不是开发商愿意去郊区,你要不去,那你在北京就出局了,在郊区拿地也只能拼了。”上述开发商表示。

开发商压盘延长销售

在市场销售大好的时候,开发商操心的重点早已经不是卖房子了。

“现在不是担心地价高以后房子建好卖不动,而是卖得太好担心没有地可开发了。”上述开发商告诉记者。

事实上,北京市房地产交易管理网的数据显示,截至12月9日,北京可售住宅房源共118262套（可售住宅期房、未签约住宅现房与住宅存量房之和）,而9日新房和存量房网上签约共2354套。按照这一签约量计算,北京可售住宅在50天内就可以销售一空。

面对不断高企的房价,开发商逐渐减少了开盘的数量。根据北京市房地产交易管理网的统计显示,11月到12月,北京新开盘的项目仅有30个左右,而且大部分项目仅销售其中的两三栋楼。

一新开楼盘的销售经理告诉记者:“现在房价还在上涨,谁都不愿意错过卖高价的机会,拉长销售时间是现在新盘通用的销售策略。”

万科副总肖劲向《华夏时报》记者表示,目前万科推盘量较少,因为手中已经取得预售证的可售资源很少,而且进入年底,各方面政策都处在调整期,如果万科需要调整销售计划,也会等到政策相对明朗之后。

不仅万科如此,多位开发商也向记者表示,开发商的销售计划没有因为目前市场价格走高而进行调整,一方面是观望政策走向,另一方面也不排除对后市继续看好,将楼盘分期出售,赚取更多利益。

近六成可售楼盘位于郊区

而随着土地供应向郊区蔓延,庞大的购房者也许正演绎向郊区进军的现状。

目前北京市仍有房可售的楼盘共有216个,其中五环外的楼盘就有124个,占总数的57%。其中,亚运村、通州和亦庄三个区域的楼盘相对集中,尤其是小户型楼盘占总数的80%以上,开盘均价基本在1万元以上。

同时,统计数据显示,三环至五环的楼盘一共483个项目中,仅71个项目有房,17个项目是尾房。进入11月份,受到投资炒房和“恐慌性购房”的影响,绝大部分楼盘都出现了“开盘售罄”的情况。

而三环以内城市核心区的楼盘有现房的仅占总数的1%,这其中还有一半左右的楼盘仅有尾房出售。由于房源稀缺,三环、四环附近区域也呈现出以高端楼盘为主的特点,开盘价平均达到3万元左右。

多位业内专家告诉《华夏时报》记者,目前北京不管是土地市场还是住宅市场,都出现了郊区化的趋势,未来新增的土地供应和新开楼盘主要集中在五环以外,尤其是昌平、通州、顺义、亦庄等北京近郊的一些地块和楼盘,价格逐渐走高,成为新的投资热点。

投资者应尽快出货

12月9日召开的国务院常务会议明确提出,个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,而其他优惠政策继续实施。

对此,美联物业市场研究部总监张大伟向记者表示,这将有效抑制投机者在二手房市场快买快卖迅速套现,房地产市场12月上升到历史顶峰以后将出现成交量和价格的双下调。特别是执行新政的2010年一季度市场有非常冷淡的可能。

另外,国务院发展研究中心市场经济研究所一负责人也告诉记者:“预计明年房地产拉动经济增长的需求会逐渐减弱,最晚到明年中期房地产市场将进入一个中长期调整型的适度增长期,届时房价会面临回调。”

而对于那些手中攥有房子的投资客来说,除了营业税优惠政策取消带来的利空信号,市场也在不断释放“濒危”的信号。

中信证券一地产分析师告诉《华夏时报》记者:“进入11月以来,地产股一直处于不温不火的微调状态,11月地产股涨幅仅为9.7％,行业涨幅仅位居第11位。10月份的行业排名为第4名。从这个方面来看,其实机构和投资者对房地产市场的后市并不看好。”

据美联物业市场研究部、中原地产和麦田房产的调查显示,11月北京的楼市租售比达到了1∶546。也就是说不考虑贷款的利息支出,一套房依靠出租需要45年才能收回投资,选择租赁形式的投资回报方式,远远没有短期买卖房屋“赌升值”来得更快。

而美联物业调查显示,在北京三季度购房人群中,购房人主要用来投资保值或自住兼投资的比例达到了65%。对此,业内专家表示,短期来看房价很难再继续走高,在现有多数优惠政策依然保留的市场下,专家建议二手房业主可以在适当的时机考虑出手。（董映颉 袁晓澜 王冰凝）