标题：房产新政终结 看无锡消费者与开发商心理博弈

　　去年第四季度伴随金融危机和楼市低迷产生的楼市调控“新政”不少即将到期。“国十三条”、二手房税收优惠等一系列救市政策的有效期大多是截至今年的12月31日。随着国家有关部门开展新一轮房地产市场调研工作，鉴于政策对房地产市场一贯的影响，政策风向是否转变几乎成为当前开发商和购房者最关注的话题。

　　消费者或将重新陷入观望?

　　去年出台一系列救市措施中，只有营业税减免及首次置业契税下调是有时间限制的。影响最大的是业主持有时间在已满2年不到5年的这部分房子，将不能享受到优惠。这必将导致二手房市场交易成本上升。因此对于二手市场的影响提前于今年年尾出现成交高峰。

　　我们的猜测，有期限的政策年底会终止，原因有二：第一，刺激内需目的已达到，市场反应远超政府所预期；第二，营业税减免以两年为界，短时持有即出手的多为投资客或投机客，不利于政府抑制房产投资需求。

　　对于商品房市场，虽然政策方面目前并未提及明确的截止日期，12月31日并不是最后期限，但是该政策优惠能延续多久仍是未知数。而全国范围内的房地产市场快速升温，价格飞涨，不排除国家会继续进行宏观调控的可能。按照惯例，宏观调控政策一般会在当年的3月份左右出台。因此，即使未受到的政策影响的消费者看到合适房源也会尽早出手。这是年前楼市依然火爆的原因之一。

　　虽然税费及政策调整对楼价变化存在一定影响，但楼价的走势仍取决于多方因素的共同作用，至于决定楼价走势的关键依然取决于市场需求及买卖双方对未来大市的预期。在经济持续回暖的情况下，买家出于防通胀预期而购房的情况会持续增加。随着房价的上涨，投资与投机2大消费因素将会是明年的市场主流，而自住需求将随房价继续上涨而受到抑制，或将重新陷入观望，但需求始终没有消失，依然在等待一个入市的机会，而不是退出楼市。

　　政策或将成为明年市场的拐点？

　　年前全国楼市一片红火，价格更是全面上涨，超过07、08年的高点并不断创出新高。楼市新政功不可没。但新政到期还是延续，对于明年市场的影响依然值得研究关注。

　　首先是供求市场。由于全球金融危机的爆发，市场需求萎缩，开发商资金链受到严重影响，这也间接导致08年下半年市场新开工建设与供应量明显减少。新政颁布后，09年市场开始恢复并快速上升，再加上经济开始回暖，通胀预期的影响，市场需求高涨，呈现供不应求，形成买方市场。这也是目前楼市价格快速上涨的原因之一，并将延续到明年上半年。

　　另外一个重要的原因，09年政府积极的经济复苏政策扶持，房地产金融环境宽松，再加上楼市火爆带来的销售回款增加，现金充裕。这也是各地楼王不断涌现的重要原因，也将坚定开发商明年价格上涨的重要信心。

　　其次是楼市价格走向，政策将是其中最重要的砝码。从大方向上，明年政策的基调依然是保增长，政策大幅度调整的可能性较小；但09年楼市价格的高涨，政府为防范风险，在政策方面已有适度收紧的趋势；因此，明年政策方面调控的对象依然是价格和投资客，并且如果房产泡沫不断出现，政策或将成为明年市场的拐点。