标题：11月成交量再创新高 12月无锡楼市何去何从

无锡楼市经历了年初的低迷、三月的回暖、四五月的“小阳春”、十月的“艳阳天”，在有关年底前住房优惠政策有可能取消的环境下，无锡楼市延续了前期的良好态势，11月无锡楼市商品房成交量再创新高，持续上扬，此种情况下12月又该如何。

供需两旺、无锡11月楼市更加健康

根据无锡市产监处网络发布信息平台显示：2009年11月全市七区商品房批准预售面积106.76万平方米，同比增长121.17%,环比增长313.96%;其中商品住宅批准预售面积为79.38万平方米,同比增长80.53%,环比增长281.08%。无锡易居房地产研究所统计，11月无锡市区商品住宅新增供应量为871965.15平方米，成交量为838710.76平方米。

与上月相比，11月商品房成交量进一步增长，再创历史新高，商品房成交面积95.26万平方米，同比增长156.77%，环比增长5.5%;其中商品住宅成交面积为81.75万平方米，同比增长164.31%。不包含政策性用房，商品房成交面积92.74万平方米，同比增长177.08%。　

在经历了2009年前10个月的连续上涨，无锡房地产市场成交持续火爆，无锡楼市的销量也是一路激增。均价从年初的5993元/平米上涨至6969元/平米。在土地市场持续火热的背景下，今年1~11月，无锡商品房住宅报价整体呈现上升趋势，

上月无锡楼市可谓热火朝天，蔚未来开盘当日30秒便已有30套的成交量，位于南长区的朗诗未来之家推出3期比尔当日成交率也达到80%，金岸世家水岸华宅开盘当日成交率也高达90%，名品城和欧风新天地等楼盘开盘当日销售也是异常火爆。理想城市、水岸花城、和睦家园等加推效果也十分理想。香榭一品更是出现了800多组客户争抢200套房源的现象。

火爆背后，11月楼市热销分析

有关人士分析，上半年楼市回暖后，各家开发商都加快开发建设步伐，经过几个月的奋战，正好在10月和11月形成供应。许多开发商是赶工期的。到了年底，楼市的宏观走向还不明朗，开发商们抢在年关到来前出售，尽快回笼资金。从购房者方面看，楼市回暖以来，市民入市的信心增强，在年底到来时担心相关政策发生变化，就赶快圆自己的住房梦。

首先，前不久有关于优惠政策取消加速楼市拐点的言论频现报端。事实上，住建部指出目前正在实施的部分房产优惠政策并无截止日期。笼统地说住房优惠政策到期并不准确，因为去年底大部分住房优惠政策并无截止日期，仅有转让住房的营业税优惠政策一项年底到期。

对此，政策面的影响或多或少会成为促进成交背后的“推手”，但对于无锡这个城市来讲，由于政府调控有力，刚性需求和改善型自住需求为主，可能短时间内受政策影响明显，但后期会逐步调整并趋于理性，毕竟，决定楼市拐点的最终因素在于市场的供求。

第二，11月的成交量当中，有相当多的中小套型房源，有相当多的中低价位楼盘。成交量不再是高端楼盘在“高举高打”，每平方米8000元以下房源成交的“井喷”可能面临盘整。

从无锡市产监处网络发布信息平台获得的数据看：11月份10000元以上/平方米的价格段所占比例为15.7%，比上月下降了2.39个百分点;7000-8000元/平方米的价格段所占比例为9.86%，比上月下降3.8个百分点。相反地4000-6000元/平方米的两价格段所占比例为36.73%，比上月增长了3.78个百分点，主要为香梅人家、理想城市花园等楼盘。

以上数据表明在无锡市场大笔放量的同时，中低价位楼盘的相继推出和加推给更多市民的刚性需求释放提供了可能，这也使得销售市场得到了充裕的消化。

另外，在太湖新城主骨架已基本构筑成形、火车站北广场、运河两岸景观带以及环太湖生态改造和升级等利好消息的影响和带动下，无锡将在人居分布点上重新调整和整合，从而改变现有的人居布局。无锡地铁1号线的动工，将会连接更多区域，惠山、南长、崇安、滨湖、北塘等区域将会更加成熟，地价、楼价自然会随之上升。

此外随着西水东、太湖锦园等高端房源频频推出，也坚定了购房者的信心，迎合了“买房不买跌”的心理。据统计，10个月里，全市房价上涨了16.29%。其中滨湖区楼盘涨幅达到19.58%，而崇安区更是达到了22.70%。进入11月，无锡楼市再度迎来销售高潮，14日和15日两日成交共计622套，16日当天商品房成交也达到了287套。

郊区项目成交平淡，房荒只是局部现象

笔者在采访过程中也注意到，并不是所有的项目都是销售火爆、开盘现场人满为患，一些近郊及远郊项目销售成绩稍显“平淡”。 从各行政区商品房成交面积看，以无锡市区为主，占到92.38%。确实，目前短缺的仅是市中心或者地段优势明显的优质房源，但一些近郊或偏市中心的项目还是大有房在。眼下所谓的“房荒”只是一种局部现象。

1.无锡的房价在无锡市政府的密切关注下，一直保持的合理的上涨，从未脱离过实际的市场需求，国家的任何政策出台，无锡市会立即跟上，以保持无锡房地产市场的平稳。无锡在整个沪宁线上所属的经济地位是显而易见的，但房价却仅仅是处在中游，相对其他城市，无锡的可购房收入比还是正常的。

2. 随着无锡的不断壮大，无锡引进了诸多在未来大有前途的朝阳产业，由稍早点的太阳能；到发展如火如荼的动漫产业；再到现在“物联网”的研究发展，由于产业的壮大，必将吸引到更多的外来人口，无锡在未来的一段时间内，外来人口的占比会越来越多，这样使无锡的房地产市场也会补掉无锡的购房者大多以本地人为主的短。使无锡的房地产供应更具合理性。

3.诸多的国内一线地产开发品牌集聚无锡，早期的万科、华润新鸿基、复地等；到中期的九龙仓、中信泰富、金科等；近期的茂叶、绿城、盛高等给无锡的居住品质带来了一个质的变化，使比较富裕的无锡人从简单的住房到学会享受居住的过度，由于产品的不断升级，品质的不断提高，如即将展示的重庆龙湖、上海世茂带来的产品一定程度上也使无锡的房地产产品更具保值性。自然房价也会有一定程度因产品而上扬。

4.不断走高的土地市场，现如今的土地拍卖价格是真的令人咋舌，在我们普通人眼里甚至觉得一些开发商的拍卖价格几乎是不惜成本的，但实际开发商还是都做了合理的估价，当然这些开发商把无锡的未来价值早些体现在了土地市场上。

12月无锡楼市何去何从，两种声音两种意见

今年的持续放量，刚性需求已经释放完毕，价格的上涨势必会让一部分购房者再次谨慎回到观望期，从而影响到一段时期的成交量。因此未来无锡房产市场不排除因政策调整在一段时间内有所改变。

今年的楼市表现得太疯狂，市场需求量已经到底。随着“暖市”政策的逐步取消，开发商为了现金流也不惜打折贱卖。有人甚至发表“无锡房价离报复性下跌不远了”这样的言论。

然而，无锡的楼市在12月份仍会保持稳定上升的态势，降价的可能性并不大。随着供给的增多，市民对房价大涨的预期也会降低，因此，跟风买房的概率较小。但以购买婚房等为主的刚性需求、以及改善性需求仍会是市场的主导。从消费需求方面看，尽管会有所削弱，但总体上真实住房需求不会出现太大的波动。