标题：投资性买房拉升房价 青岛新楼盘一月涨3000

    11月12日，锦绣华城二期报出的均价为15000元，12月14日均价调整为18000元；麦岛金岸“无敌海景房”由11月初的26000元涨到现在的3万元，而且房源稀缺，有现金也不一定能买上。12月14日，记者调查发现，今年10月份以来，山东省青岛市商品房价格一路飞涨，供不应求，甚至出现了一房难求的现象。业内人士称，投资性买房是推动商品房价格上涨的重要因素，青岛房地产已存在泡沫。

    新房一个月涨了3000元

    上午10点，记者来到了青岛市延吉路中央商务区附近的锦绣华城售楼处。在路边，记者看到万达广场对面的锦绣华城一期高层已经建完。锦绣华城一期项目是去年年底开始销售的，今年7月份的时候已经销售一空，当时的开盘价是9000元每平方米，现在已经涨到了13000元。在售楼大厅，一个客户都没有，空荡荡的，中间放着楼座沙盘。看到记者后，工作人员国先生迎上前说，“你是要看房子吗？我们的二期楼盘得等到明年开盘。”

    锦绣华城二期项目都是6层楼房，共有216套，面积大多在100平方米左右。按照11月份售楼处工作人员的介绍，锦绣华城二期项目计划在12月份推出，均价为15000元。“二期项目价格是多少？明年开盘价格会不会上涨？”“现在是18000元，明年开盘的时候不敢保证，也可能达到2万吧。”“现在能不能交定金预订？很多楼盘开盘前不是可以交定金吗？”“二期项目不接受定金，想买得等到明年开盘的时候。这是开发商的决定。”最后临走时，国先生要了记者的联系方式，说是等到开盘的时候通知记者。

　　公寓大多被投资客买走

    在锦绣华城售楼处的斜对面是万达39克拉售楼中心。这个售楼中心同样门可罗雀，前台接待的工作人员甚至聊起了天。看到记者进了门，工作人员说公寓已经卖完了。“万达广场开业的时候就只剩七八套了。你是买了用来投资吗？”当听到记者想买来住时，该工作人员摇了摇头，“这边的公寓是商务办公，适合投资，不适合居住。”记者了解到，原来公寓里没有双气，而且面积都比较小，大多在60平方米以下，40平方米左右的很多。

    另外，商务公寓在贷款方面是无法享受7折利率的。工作人员告诉记者，1700多套公寓都已经售完，大多数都是被投资客买走了。具体投资买房占多少比例，该工作人员没有透露。从去年万达开盘，均价已由9000元上涨到了14000元。这么多公寓都被用来投资，潜在客户真的有那么多？这些房子容易出手吗？青岛知名地产策划人龙江在接受记者采访时表示，大量的外地人不断涌入青岛，已经成为买房的一大主力。再加上万达广场区域正在打造青岛中央商务区，现在还不明显，5年以后，那边将是高楼林立，基础设施齐全，非常有吸引力。万达广场附近楼盘地理优势明显，房子不愁卖，价格上涨合情合理。

　　今年新房涨幅超过20%

    记者了解到，今年11月份青岛平均房价为9149元/㎡，市南区西部均价为12521元/㎡，李沧区均价是6579元/㎡，市北区均价是9186元/㎡，城阳区为4890元/㎡。据业内人士透露，今年以来，青岛市商品房价格涨幅超过了20%，这是总的情况，个别楼盘可能更高，有的可能达到了50%。地理位置较偏的楼盘涨幅可能也有10%。今年10月份以来，青岛商品房价格出现飞涨现象。像麦岛金岸“无敌海景房”由11月初的26000元涨到现在的3万元，而且房源稀缺，有现金也不一定能买上；万科金色城品二期现在均价达到了9000多元，比11月份涨了近1000元。

    廊桥水岸楼盘是这个月6日开的盘，位于城阳区文阳路与长城路交会处。上午记者打电话咨询该楼盘相关情况时，售楼小姐告诉记者房子还有，均价为5700元/平方米。“那户型较好的房子价格多少？”“楼层好点得7000多元。”记者了解到，与刚开盘时比，这个楼盘价格上涨了几百元。

　　青岛楼市租售比已超标

    与商品房价格的疯狂上涨相比，房子租金却停滞不前。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300～1∶200。如果租售比高于1∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。如果低于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现。

    青岛的租售比是什么情况？为此记者进行了粗略计算。洪山坡有套80平方米的房子，公摊面积为20%，现在的房屋月租金1500元，房价10000元/平方米，算下来租售比达到1：426；海云庵附近类似房屋月租金1300元，房价8000元/平方米，租售比也低于1：300。龙江告诉记者，按照租售比这种算法，青岛是超标的。

    龙江同时向记者解释说，从租售比分析青岛的房地产是否有泡沫也有一定的不合理性，这个租售比概念适合于经济发达的国家，在发展中国家是不对称的。

    随着近年来青岛经济的发展，到青岛投资购房的人群随之扩大，青岛房价上涨在情理之中。但是存不存在投资过热的情况呢，这个还得看居民的真实需求了！

　　业内人士称可能存在一定泡沫

    青岛房地产到底有没有泡沫？青岛房地产会不会进入泡沫时代？下午2点，记者采访了青岛广华置业公司总经理助理于湫。对于青岛疯涨的房价，于湫介绍说，过去一年房价平均上涨了2000元，有些区域可能要高于这个数字。新房被疯抢跟投资性需求的旺盛是分不开的。去年受经济危机的影响，楼市不景气，自从国家出台相关优惠政策后，尤其是今年5、6月份以来，投资性需求明显增加。这里面原因有很多，其中市民担心通货膨胀，寻求最稳妥的投资方式，而房地产成了最放心的。虽然去年楼市不景气，但房价并没有降多少。

    今年房价一路高涨，像投资潜力大的中央商务区附近、李沧区东部，涨幅甚至达到了50%。受高房价的刺激，青岛当地有一定储蓄的市民、外来企业高管等大面积投资买房。对于现在投资买房所占的比例，于湫表示中央商务区附近、李沧区东部的楼盘占的比例要高，具体多少不好透露。

    而对于房地产泡沫问题，于湫认为近期国家出台的营业税新政策明显是针对投资客来的，就是为了抑制投机，总体上看，青岛房地产的泡沫还是小的。如果泡沫明显的话，国家还会出台相关政策的，这个不用担心。

    龙江在接受记者采访时，表示房价上涨还有一个外在因素，也是不能避免的。“众多房产大鳄进驻青岛，带来了高品质的楼盘。高端楼盘价格必然很高，毕竟各方面服务做得很好。像现在万科开发的金色城品，虽然位于四方区，价格也达到了9000多元，万达39克拉、保利百合花园等价格都很高。”

    “这是房地产发展的阶段。以前上海、北京等一线城市也是在房产大鳄进驻后，房价开始猛涨的，这是不可避免的。”

    对于明年青岛房地产走势，龙江认为明年商品房价格会稳中有涨。李沧东部现在已经云集了万科、保利等房产大鳄，房价潜力很大。(文/图记者李晨)