标题：美联物业解读:北京楼市泡沫化指数全面超上海

　一直催在北京工作多年的儿子王强快买房的王老太知道安家置业这个成语，认为没有房子就没有根，不买房子就在一个城市就和泡沫一样。而从事金融工作的王强则一直以房子现在反而大部分是泡沫来推脱。王老太疑惑不解房子不是砖头水泥钢筋垒起来的吗？垒严实了才能挡风避雨，而现在房子都是泡沫了，那为什么还有哪么多人抢着买？那人没房子有什么才能踏实？

　　近日，中国最大地产开发商之一万科董事长王石在接受媒体专访时警告说，中国一些最大城市的房地产泡沫可能扩散到中国其他地区，可能会给市场造成破坏性后果。

在更早的6月，潘石屹也说：“我们已经看到在市场恢复过程中，开发商拼命去拿地，出现了比2007年更疯狂的泡沫。”诺贝尔经济学奖获得者泽尔腾先生来中国讲学时也表示，中国经济最大的隐忧是房地产市场存在泡沫。哪么北京、上海、深圳现在楼市的泡沫化到底到了何等程度？

　　泡沫化预示风险

　　泡沫在经济学上地解释就是提供的商品和服务的价格远远高于其价值的时候就泡沫了泡沫的出现就是指一件物品超出了其内在价值，对其进行投资没有了安全边界，通常是在市场处在非理性时才会出现。一旦市场对泡沫得到认可，它就有一个价值回归的过程，具体就体现在价格的回落，这就是所谓的泡沫破了。市场经济必然是产生泡沫到泡沫化再到去泡沫化的过程，而有轻微的泡沫应该说是健康的。但是一旦市场泡沫严重必然将面临着去泡沫化。而何谓严重？任志强说过一句很贴切的话： "粉丝也卖鱼翅价"!

　　对房地产业的过分依赖，已经为我国经济埋下隐患。如今，房地产业已经占了GDP的6%，25%的投资也在房地产行业，30多个产业与房地产关系紧密，09年4万亿的投资有多少进入楼市我们不得而知，但是在北京、上海等大城市频繁出现的国企地王，很多民营企业甚至上升公司根本无力拿地。社科院的《经济蓝皮书》介绍当前有85%的中国家庭买不起住房。这些都已经提示现在的楼市已经不仅仅是有泡沫，而且是泡沫还不小。

　　美联物业市场研究部根据租售比、投资比例、房价收入比、房价与G D P涨幅的对比，四个方面来研究经过09年暴涨的北京、上海、深圳三地楼市的泡沫程度。

　　1：房产租售比：北京最高，上海其次，深圳第三

　　“房产租售比”是国际通行用来衡量一个地区楼市运行是否良好的数据比例，以单套月租和总价比值，换算出租金与房价是否合理的差距。为什么它可作为楼市健康与否的依据？因为买房可能是投资或投机，而租房通常是真实居住需求，因此两者之间的价格联系，可反映该地区房产运行状况。一般而言，国际标准的“房产租售比”为1:100到1：200，

　　北京：据美联物业北京市场研究部调查显示：11月来北京的楼市租售比再创记录首次突破了1：500，达到了1：546，部分区域甚至达到了1：700. 而这一比例在08年基本在1：400左右，上涨幅度达到了25%。这还没有考虑到逐渐增加的北京租赁房源空置期增加，造成这一情况原因有很多，但是最主要的原因为暴涨的房价。

　　北京11月租赁平均价格维持在2250左右，环比10月继续上升，成交量更是继续上升，主要原因是进入取暖期，城区的租赁市场明显上涨。而二手房均价则在11月达到了历史最高，据美联物业市场研究部统计数据显示11月上半月北京二手房平均价格达到了13150元/平米。而二手房的平均成交总价首次突破120万，达到了123万。二手房均价已经比年初的8900上涨了47.8%。部分区域甚至出现了翻番的上涨幅度。

　　上海：租售比为1：500

　　11月美联物业（上海）住宅蓝筹投资回报率仅为2%，环比10月呈现大幅下降趋势。由于房价涨幅过快，导致租金投资回报率回落速度也随之较快。其中，长宁区的蓝筹样本租金回报率为3.07%，居全市首位；闵行区同为2-3%；普陀、徐汇、闸北、虹口和浦东的蓝筹样本租金回报率大约在2-2.5%；静安、黄浦区仅为1.5-2%。换算成租售比分别为1：350-1：670之间。平均为1：500.

　　深圳：平均为1：450

　　深圳美联物业市场研究部统计数据显示：在深圳目前一套100万左右的一居大约租金水平在2500左右。租售比大概维持在1：400-480之间

　　投资比例：北京62%，深圳57%，上海51%

　　北京：美联物业在京沪深三地各取样2000购房者需求的分析下显示：北京市场目前投资比例首次出现了超过上海的现象。在北京的调查中显示62%的登记购房者表示如果手上若有剩余资金，房产将是首选投资目标。而这一数据在上海仅为51%。

　　而三地市场的调查更显示二手房市场上的非自住买家已经都远远超过五成。美联物业市场研究部总监张大伟认为这一数据说明在目前市场风险比较大。大量的投资需求，使得市场炒作气氛浓郁，这也在一定程度上使得房价上涨过快。

　　三城市的现房楼盘空置比也一直居高不下，很多已经居住2年以上的楼盘甚至空置率依然超过30%。特别是近几年交付的楼盘中，很多项目的装修比例不足50%，大部分需求购买希望依靠房价上涨带来投资收益，给市场带来了很大的不确定性。

　　美联物业市场研究部认为，全民参与“房地产运动”体现了老百姓对财富增值保值的关注，所以我们认为从历史发展趋势看，现时的房地产热也是必经的历史阶段。但是从另一层面来说，政府决策层应理性引导投资导向，合理引导投资，坚决打压投机。而非一味打压房地产，同时应更加重视对中低收入阶层保障性住房的供应。

　　房价收入比：三城市均超15年。

　　美联物业市场研究部根据：北京统计局公布的2008年北京市职工年平均工资为44715元，09年计算涨幅10%，夫妻双方年平均在10万左右。购买一套北京的普通5环周围商品房平均115平米，平均单价在17000，总价为需要200万左右。房价收入比20年。

　　美联物业市场研究部根据：上海市统计局数据,2008年度全市职工平均工资为39502元，09年计算涨幅10%，夫妻双方年平均在9万左右。购买一套外环普通商品房平均95平米，平均单价在18000，总价为需要170万左右。房价收入比18年。

　　美联物业市场研究部根据：南方人才市场、广州人力资源管理学会、广州市人才研究院联合发布了《2009年度广东地区薪酬调查报告》，结果显示，深圳以平均薪酬4263元排名第一。家庭收入在9万，购买一套外环普通商品房总价为需要150万左右。房价收入比16年。

　　房价与G D P涨幅的对比

　　深圳统计局公布数据显示：1－3季度全市生产总值5865.11亿元，比上年同期增长9.6％。

　　北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布北京市前三季度经济运行情况，9.5%的增速明显高出全国GDP增长7.7%的水平

　　上海市统计局公布数据显示，前三季度，上海市生产总值(GDP)为10214.82亿元，按可比价格计算，比去年同期增长7.1%。

　　北京在09年商品房均价上涨幅度已经超过60%，而深圳等地也纷纷超过这一涨幅。统一按照上涨幅度已经分别达到了50%以上这一低估的房价涨幅计算：三城市房价的涨幅都超过了GDP的5倍。其中特别是上海超过7倍左右。而北京与深圳在5倍左右。