标题：经济学者把脉：海南房价“不正常”

海南房地产·深接触系列报道

　　
　　
　　
　　 经济学者把脉：
　　
　　 海南房价“不正常”
　　
　　 部分开发商认为，海南房价跳跃式上涨不太理性
　　
　　近段时间，海南房价呈现“跳跃式”攀升，三亚市区一高端楼盘1个月时间内竟“疯涨”5000元/平米，海口主城区内有新建楼盘的销售价已破万元大关。房价飙升，到底正不正常？对此，海南特区报记者走访了诸多本地房地产业内人士，希望通过他们的分析和判断，为您厘清时下海南房价飙升原因提供参考意见。
　　
　　 “无利不起早”——
　　
　　 开发商们共同追求利益最大化
　　
　　针对目前海南房地产市场愈演愈烈的火爆，经济学者和业内人士又是怎样看待的呢？
　　
　　 “‘无利不起早’，这就是海南房地产开发商们共同演绎的一支‘集体舞’。在共同追求其利益最大化的过程中，开发商们无时无刻不在等待、寻求像现在这样的一个时机。”经济学者王毅武教授在接受海南特区报记者采访时说，海南加快建设国际旅游岛步伐、中央房地产新政出台，都在给开发商们一个“暗示”：这次，也许是他们在海南房地产市场里追求利益最大化为数不多的一次机会了。
　　
　　 “开发商逐鹿房地产市场，追求利益，本身无可厚非。”海南恒瑞实业开发有限公司副总经理朱章太在接受记者采访时如此表示。朱章太认为，凡是做生意的人，谁都想争取更多利益，这本身没有任何问题。“至于坊间所说，海南楼盘大多‘捂盘惜售’，我个人觉得说得不太准确。这样的情况，可能在岛外比较多，但在海南房地产市场目前这种现象并不那么明显，至少海口楼盘不太多。”朱章太说。
　　
　　王毅武指出，开发商追逐利益本身无可非议。“我认为，此次中央宏观经济政策出台，普通百姓可能还没有看出太多的内在影响，比如对房地产开发商本身利益的冲击。这些潜在影响尚未完全浮出水面前，开发商和经济学者都已基本察觉到了。中央可能会在明年后，通过一系列宏观措施，为房地产市场‘挤水’。”王毅武如是说。
　　
　　 “自己炒自己”——
　　
　　 房市火爆像是开发商自娱自乐
　　
　　 “我个人感觉，这就像是一种‘自己炒自己’的自娱自乐。”王毅武认为，以目前海南房地产市场“楼盘紧俏”、“抢购火爆”的表征来看，这更像是开发商借市场表征，合演的一出“双簧”。
　　
　　王毅武进一步指出，目前的海南房地产市场呈现出“经济规律性的扭曲”。“因为海南的房地产市场现状是：市场不完善、秩序不健全、购买力不强。”王毅武告诉记者，也正因为这样的一种表现，才让海南房地产市场，今后更多的是由其经济规律的偶然性来体现。“开发商们意识到明年是个坎，因此，大家希望今年剩下不多的时间里，海南房地产市场能持续‘火爆’下去。”王毅武说。
　　
　　对此，业内人士各有各的看法。“对于本地消费市场来说，可供大家选择的房源不多，也是造成目前房价上扬的一个重要因素。”朱章太表示，对于海南本地众多潜在购房者，目前适合大家购买力的房源，一个是楼盘的规模偏小，多数为一栋楼、两栋楼。再有就是大家买得起的、地理位置好的楼盘稀缺。这也让大家感觉房价高了。
　　
　　 “房价不正常”——
　　
　　 目前海南房价是非理性的
　　
　　对于海南目前“飞涨”的房价，大家普遍有这样的质疑：海南房价正常吗？对此，无论是经济学者还是业内人士都普遍认同：目前，海南的房价“不正常”，是非理性的。“按国际惯例，看房价是否正常、合理，通常有两个依据：一个是‘租售比’，另一个就是‘房价收入比’。”王毅武阐述道。
　　
　　王毅武进一步解释，所谓“租售比”，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际通行标准认为，合理的房屋租售比在1∶200-1∶300之间。这个比值意味着如果把房子出租，200个至300个月（大致相当于16年至25年）内能收回房款，买房就是划算的。如果租售比低于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现。
　　
　　 “比如说，目前海口市海甸岛，某小区一套80平米的住房，目前售价6000元/平米，月租1200元，合每平方米租金15元。那么，这个房子的‘租售比’就是1∶400，这已超过1∶300的‘租售比国际警戒线’标准，这就意味着该处房产投资价值小，其房产泡沫已显现。而这在海口和三亚都不是个例。”王毅武说，“由此不难看出，海南的房价不太正常。”
　　
　　此外，再从“房价收入比”看海南房价。“房价收入比”是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，“房价收入比”在3-6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。如此看来，海南目前的房价也不太正常。
　　
　　 “房价的上涨，应该是稳步上扬的，而海南目前房价上涨是‘跳跃式’的，这不太理性。”朱章太也有同感。
　　
　　 “政府要监管”——
　　
　　 海南房产要走稳定发展道路
　　
　　 “我相信，政府不会放任海南房地产市场一直这样下去。”王毅武认为，“政府本身不应该是房地产的‘开发商’，政府的角色定位应当是房地产的指导者、监管者。”王毅武表示，值得大家思考的是，目前综合各方因素看，房地产在海南各地经济支柱体系中所占比重似乎越来越大，而如果房地产逐渐成为当地经济发展的支柱之一，恐怕到时各级政府想真正发挥对其的监管和指导作用都很难了。“因为，如果真的走到那一步，大家或许已形成了一定程度的经济共同体。”王毅武说。
　　
　　 “海南房地产，还是要坚持‘持续稳定’的发展，如此‘跳跃式’的‘火爆’，不仅不够理性，苗头也不好。”朱章太和王毅武都表示，从目前情况看，要想让海南房地产走可持续稳定发展的道路，首先政府要加大对海南本地房地产市场消费群体的关注，比如加快、加大对经济适用房、廉租房的建设。
　　
　　 “海南商品房买家岛外客占七成以上”
　　
　　
　　
　　业内人士：外地人是海南商品房的主要消费者，目前投资海南房产风险不太大
　　
　　本报讯昨日，海南特区报记者以购房者的身份走访海口多个楼盘，对一些买房者进行采访。记者在采访过程中发现，到楼盘咨询或看房者多为结伴的外地中年人，他们更多地将眼光瞄准中小户型的商品房。
　　
　　 记者调查
　　
　　 部分购房者买第二套房
　　
　　山西来琼工作的市民翁先生，专程替他在内地的一位亲戚选房。“几年前该亲戚来海南旅游时就喜欢上这个地方，一直想买房，但始终没下定决心。这不，现在海口的房价一个劲地涨。我几次打电话跟他说，手头要是有富余钱就抓紧在海南买套房子，既可以当成投资也可以用来养老。”翁先生在海口海甸岛走了3个楼盘，专看小户型。“其实我亲戚也不是有钱人，在自己能力范围内买个小户型就足够了。”翁先生说。
　　
　　 “就算给孩子准备的吧！”在海南工作的湖北籍周大姐3年前便拥有了自己的房子，看到房价上涨，周大姐坐不住了。“我儿子虽然还在念中学，但是等到他结婚需要房子时，怕房价会涨得很高，所以趁现在我有经济能力再买一套房留给儿子。”
　　
　　记者采访期间遇到的购房者其中部分人已经有了房子，他们在挑楼盘的时候都很有针对性，会综合考虑房子的朝向、采光、公摊面积的大小、停车位的多少等情况。据海口多处楼盘的售楼小姐透露，目前海口的购房者多以外地在琼工作人员为主，他们或是自己购买第二套房子，或是替父母、亲朋挑选房子。
　　
　　 海南房产
　　
　　 今年下半年“井喷式”发展
　　
　　 “海南房地产在今年11月前平稳上涨，11月份开始出现了令业内人士都不得不吃惊的‘井喷式’上扬。”海南某投资顾问有限公司总经理汪志军向记者分析了今年海南房产的有关情况。汪志军介绍，2008年年底受全球金融危机的影响，中国楼市出现一阵低迷，但海南房地产受其影响不大，并未出现较大跌幅。
　　
　　 “2009年初国家出台一系列政策来刺激房地产市场，海南房市在3月份后一路上扬。往常被人们称为海南房产淡季的七八月份，也出现了淡季不淡的现象，11月份开始，海南房地产市场进入‘井喷式’发展。”汪志军说，今年11月统计的海南房产成交量，比2007年海南楼市旺年最高记录还高出将近1倍。
　　
　　不少房地产业内人士分析，去年出台的一系列救市措施中，只有营业税减免及首次置业契税下调是有时间限制的。影响最大的是业主持有时间在已满2年不到5年的这部分房子，将不能享受营业税优惠。这必将导致二手房市场交易成本上升。因此，二手房产市场提前于今年年末出现成交高峰。
　　
　　 风险分析
　　
　　 目前投资房产风险不太大
　　
　　汪志军认为，目前在海南投资房地产并不存在太大的风险。“评估风险，要看两个方面，第一是这座城市是否大规模地涌现‘地王’，第二是贷款购房者的比例。”汪志军分析，以他对海南地产业的了解，目前除了三亚，海口和海南其他各市县暂未出现多个开发商竞相出高价“抢”地的现象。
　　
　　 “海南尚未达到令开发商可以通过投资来牟取暴利的地步，现在海南的土地价格是无法与国内一线城市相比的，所以土地价格水分不大。”汪志军接着说：“如果一个城市贷款购房人数比例占总购房人数的60%-70%，给银行造成一定的压力，这就是个危险的信号，需要引起当地政府的注意。然而据我了解，海南目前购房者大约70%都是全额付清房款，所以银行并没有承受巨额贷款的压力，所以谈不上潜在的投资风险。”
　　
　　海南房产在迎接全国各地的投资者的同时，是否也招来了全国各地的炒房者？汪志军表示，房地产职业“炒家”还没有大规模进驻海南。“炒房者追求的是速度，但海南的一些制度和政策，让炒房者望而却步。”汪志军说，首先，在海南购买商品房拿到房产证的平均时间为12个月左右，而在北京和上海要短得多；其次，从事二手房交易的完善的中介机构数量少，房屋买卖不够流程化；最后，“炒家”的一个特点就是贷款购房，他们会在短期内向银行不断贷款，批量买房，然后两三个月内抛出，然而海南省内银行对贷款的要求十分严格，而且首付的比例也较高，这些无疑是对炒房者的限制。
　　
　　 外地买家
　　
　　 占海口购房者60%左右
　　
　　面对目前海南出现的“抢购房”的现象，不少市民不禁要问，既然房价高涨，令本地人买不起房子，那么到底是谁买走了海南的房？
　　
　　 “来自全中国大约一半省份或者城市的投资者。”汪志军给出了这样的答案，“2005年，在三亚买房的多来自北京、上海等国内一线城市。但如今的海南在建设‘国际旅游岛’的大趋势下，迎来的是全国各地的购房者，山西、浙江、江西等省份。”汪志军预计，随着海南国际旅游岛建设步伐的加快，将来还会有外籍人士陆续来海南买房。
　　
　　汪志军介绍，海口市内的商品房由外地人购买的占60%左右，而三亚的商品房由外地人购买的则在80%以上。“据我了解，这些外地购房者多为有一定经济基础的中年人，他们拥有相对海南而言较高的收入和一定的存款，他们在海南买房的目的是做中长期投资。”汪志军告诉记者，这类人群在海南买房，可以用作度假、养老或者保值。“以上海为例，上海和海南两地房子的差价很大，在海南买套小户型的价格可能只相当于上海一套大户型的卫生间。
　　
　　 “在上海买不起房子的人群中，一部分是可以在海南买房的。”汪志军说：“买房度假、养老，很容易理解，这些人投资的是海南的环境，他们有经济实力，可以满足定期来海南休闲养生的要求。谈到保值，不少人心里会有通胀预期，银行利率低，钱可能面临贬值，在海南投资房产，可以达到保值的目的，何乐而不为。”汪志军称，不少业内人士预计，随着国际旅游岛建设步伐的加快，海南在3-5年内，房价还有大幅上涨的空间。
　　
　　深圳某置业发展有限公司总经理蔡志喆在接受海南特区报记者采访时表示，海南房地产业所面临的主要是国内市场，这与北京、上海等城市所面临的市场不同。不少购房者的购房目的以养老、度假、投资为主。虽然不排除存在投机行为，但不足以影响海南房地产的健康发展。以海口和三亚为例，海口购房者购房目的所占比例由高到低依次为养老、度假、投资，三亚则刚好倒过来。据介绍，目前，海南商品房的多数买主仍是岛外人士，占全省购房数量的70%以上。在文昌、琼海、万宁，岛外购房者所占比例还会高一些。外地人士是海南商品房的主要消费者，这种格局短期内不会改变。随着海南国际旅游岛建设的推进，到海南购房的岛外人士会越来越多。
　　
　　 为您支招
　　
　　 不同群体
　　
　　 如何买房？
　　
　　业内人士分析，海南房价不断上涨，其中30%-40%的商品房是年轻购房者买的。因为担心明年房价还要上涨而匆匆入市。购房者的这种心理对海南的房地产市场造成一定的影响。加上个别开发商捂盘惜售、倒卖房号，很容易将购房者的注意力由房价多少转移到能不能买到房这方面。业内人士建议，购房者在购房时，不要盲目，应看清形势了解行情再购买。
　　
　　购房者应该如何买房？蔡志喆认为，应根据购房者的实际购买能力、需求而定，不能盲目追求大、好。对于低收入的购房者来说，因为购买能力有限，应以政府所提供的保障性住房为首要选择。对于刚参加工作、手中积蓄不多的群体来说，应以微利房为主。对于不在保障性住房范围内但购买能力有限的群体来说，应以城乡结合部的房子为主，位于城乡结合部的房子价格相对偏低，具有升值空间。对于有一定经济能力的群体来说，买房应越早越好，因为海南的房价可能还会上涨。