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标题：山雨欲来京沪深房地产市场悄然生变

1楼

方寸发表于：2009/12/16 15:04:00

　　预计具体调控细则将于近期推出，差别化信贷政策可能逐步推行
　　证券时报记者张若斌张达杨丽花
　　国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，其中明确提出，“加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。”
　　专家认为，今年以来不断涌现的“地王”和一线城市飙升的房价是本次政策出台的一个重要原因。中央政府在短短一周时间里连续三次提及房地产问题,并且第一次公开表示要“遏制”房价,力度明显重于“抑制”，更甚于“稳定”。遏制房价过快上涨的势头，让房价尽快步入理性轨道是当务之急。可以预见，明年房地产政策将收紧，房价下跌可能性加大。
　　北京：供不应求短期难以改变
　　明年北京房价整体趋稳，同时前期涨幅高的区域会有一定程度的回调，但不会像去年那样大幅调整，整体是稳中有升的态势。
　　就“遏制部分城市房价过快上涨的势头”，北京房地产业内人士认为，新政传递了政府将适度收紧房地产政策的信号，但是具体对市场的影响还要看后续出台的具体细则以及落实情况。
　　我爱我家房地产经纪公司副总裁胡景晖认为，新政释放出明年将改善供给结构、整体谨慎扩展的政策信号，对年底的恐慌性购房起到缓解作用。但对市场的实际影响有限，还要看后续跟进的实操细则。如在增加普通商品房和保障房的有效供给方面，应规划出土地供给的数量和入市时间并予以公示；在打击投机炒房时，改善型和投资型如何识别等都应该有具体的规定出台。
　　阳光100集团常务副总裁范小冲认为，新政对目前疯涨的房价有抑制作用，改变了消费者的预期，能够控制住房价。相信很快会出台具体的金融、税收等具体措施，但是政策总体方向是有保有压的。
　　而对于明年北京的房价，业内人士认为，明年北京房价仍会继续上涨，局部前期上涨过快的区域可能会出现调整。明年北京房价整体趋稳，同时前期涨幅高的区域会有一定程度的回调，但不会像去年那样大幅调整，整体是稳中有升的态势。
　　亚豪机构品牌推广部市场总监郭毅认为，今年北京市已经较往年增加了不少土地供应，但要到2011年才能形成市场的有效供给，市场供不应求的局面短期难以改变，而且，政策具有滞后性，因此，对明年的房价不会有太大影响，明年房价仍有上涨的势头，局部非中心区域会微调。即使政府将来出台的具体措施严厉打击了投资投机购房需求，市场供需形势发生逆转，开发商由于今年资金充裕，在未来相当时间内仍能支撑住高房价而不会马上降价。
　　上海：银行差别化信贷悄然实施
　　各家银行对首套房和二套房的利率参差不齐，但均比以往有所提高，上海银行业已经就个人住房按揭贷款开展了压力测试。
　　政策发布后，证券时报记者第一时间走访了多家银行和房贷中介机构后发现：“差别化信贷”已在房贷市场上得到体现，各家银行对首套房和二套房的利率参差不齐，但均比以往有所提高。同时，上海银行业已经就个人住房按揭贷款开展了压力测试。
　　深发展银行相关客户经理告诉记者，该行目前已将首套房和二套房的客户的贷款利率一律上调为基准利率的8折，若客户执意坚持7折利率，则需等到明年新贷款政策执行之后，由银行依据客户资信情况来确定。相比之下，工行和建行等国有银行对首套房客户仍提供7折优惠，但建行方面强调，首套房7折利率的首付必须达到4成。对于二套房，工行和建行的贷款利率分别是7.5折和8.5折，均比以往有所提高，但仍低于央行和银监会所规定的1.1倍利率。
　　某国有银行高管告诉记者，根据国办131号文件规定，二套房贷利率可由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定，此前房价稳定期间，银行认为风险溢价不大，而今房价大幅上涨之后，银行有必要提升利率以补偿风险，因此对二套房定出略高的利率，也符合中央“差别化信贷”的方针。另有意见指出：由于目前央行和银监局对明年的信贷形势尚未出细则规定，因此银行依然有较大的拟定利率的自主权，一旦“差别化信贷”的具体细则公布，该行会严格参照执行。
　　事实上，近期房贷的强劲增长已经引起管理层的警惕。而就在近日，上海银监局已经下发了《关于开展个人住房按揭贷款压力测试的通知》，要求各商业银行以2009年9月30日各银行的数据为基准，对不同压力情况下银行贷款质量、准备金变动和利润影响等方面进行测算，以进一步掌握房地产行业波动对银行潜在风险的影响。
　　深圳：静观后续政策出台
　　仔细分析中央后续政策和深圳地方相关政策措施才能确定深圳楼市的走向，现在对深圳房价做出预测还为时过早，但是可以肯定会对房价过快上涨产生抑制作用。
　　国务院遏制房价的政策对深圳市场影响不小，21世纪不动产房产经纪人小杨感觉明显。政策刚一出台，昨天早上，他就陆续接到几个电话，原来已经谈得差不多的几个购房者，都告诉他要缓一下再决定是否签约；也有不少卖房者打电话过来，要改成“急卖”。“这些卖房者原来不想过快出手，把房价定得高一点，择机出售；政策出来以后，原来标价100万的房子，房价马上下调4、5万，希望尽快出手。”他说。
　　自中央经济工作会议以后，深圳市场房地产成交量就开始出现下滑迹象，国务院抑制房价的政策出台又加剧了买方和卖方心理变化。小杨说，现在买方和卖方都认为政府还将会陆续出台一整套具体抑制房价过快上涨的措施。
　　相比于二手房灵敏的市场反应，新房反应要迟钝一些。万科售楼处工作人员告诉记者：“新房的定价是统一自上而下确定的，即使政策对新房产生影响，也不会马上在市场上反映出来。”
　　深圳明年的房价究竟如何，记者致电几位专家，专家几乎是众口一词：“仔细分析中央后续政策和深圳地方相关政策措施才能确定深圳楼市的走向，现在对深圳房价做出预测还为时过早，但是可以肯定会对房价过快上涨产生抑制作用。”
　　此前，深圳市代市长王荣在一次调研时强调，要规范深圳房地产市场秩序，抑制投机性购房行为，要通过加大对保障性住房、普通商品住房的土地供给等政策支持力度，平抑过快上涨的市场房价。这与14日国务院抑制房价过快上涨的举措是一致的。且在国务院发布四项举措遏制房价过快上涨的同一天，《深圳市土地利用总体规划（2006—2020年）》正式进入草案公示阶段。根据规划，2012年前深圳18.9%新增居住用地将建设保障房。与此同时，深圳市住房和建设局近日表示，正在研究推行住房券制度，拟通过发放住房券形式，为住房困难家庭实施补贴。深圳市规范房地产市场行动已经开始。
　　有专家认为，未来深圳房价的走势和政策必然相关，不会偏离中国房价的整体走势。但有房产经销商说：“此前，国家也出台过一些抑制房价的政策，但是房价仍持续走高。房地产市场在中国、在深圳都很特殊，比如政府建设经济适用房，其结果往往是带动经济适用房周边地区房价的过快上涨。经济适用房对周边小区来讲，更像是一利好消息，这意味政府将对此区域在配套设施上加大投入。”政府的政策能否有效抑制房价还是未知数。

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标题：山雨欲来 京沪深房地产市场悄然生变

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