标题：楼市调控从抑制投机开始

   12月14日，国务院召开常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，要求遏制部分城市房价过快上涨的势头。这是一周之内国务院针对楼市发出的又一调控信号——此前，国务院常务会议已决定将“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年”。

    以抑制投资投机性购房为目标的新一轮楼市调控或将就此展开。

    实际上，刚刚结束的中央经济工作会议曾一度让地产界紧绷的神经有所放松：不少地产商表示，原以为中央会出台较猛烈的楼市调控政策，但会议提出的“支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度”让大家相信，2008年出台的房产优惠政策并不会轻易取消，明年楼市政策依然偏暖。

    然而，政府会坐视部分城市房价高烧、楼市涌现泡沫吗？

    根据国家统计局新近公布的全国房地产市场运行情况，11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%，创年内新高；同时，环比上涨1.2%，成为今年内环比增幅最大的一个月份。对此，全国工商联房地产商会会长聂梅生分析说，今年中国房地产市场呈现出“三高一低”的特点——房地产价格持续10个月走高；房地产市场货币投放量高，1至11月房地产资金来源达48170亿元；地产资金杠杆率大幅提高，从2008年的2.86倍成本杠杆提高到今年的5倍；而保障性住房完成率低于预期76.4%。这推动了房地产价格环比持续上升，新“地王”不断涌现。

    在全国房地产市场“涨声一片”中，个别城市房价更是节节攀升。数据显示，北京、深圳等地2009年商品房均价上涨幅度已经超过60%，不少楼盘售价甚至已经翻了一番。按照国际上通行的判断房地产市场是否健康运行的指标，无论房价收入比、租售比还是空置率，京、沪、深等地都已远远超过警戒线，呈泡沫加剧的趋势。更为严峻的是，人民币升值预期、流动性过剩等因素或将导致房地产价格进一步上涨，地产资金杠杆率冲高，届时房地产市场泡沫或将越吹越大。

    随着房价上涨过快，有关“房价太高抑制消费需求”、“房地产‘绑架’中国经济”的说法开始广为流传。因此，当前楼市的问题不是泡沫会不会破灭的问题，而是该如何捅破泡沫、从何处捅破泡沫的问题。

    研究表明，房地产业已占我国GDP的6%，25%的投资在房地产行业，另有30多个产业与房地产关系紧密。对于房地产的过度依赖，给经济埋下了隐患。特别是与房地产密切相关的金融业，更是在地产泡沫中累积了巨大风险。因此，对房地产市场的调控需要极高的智慧：既不能任由房价过快上涨威胁经济未来发展，也不能过度打压令保增长成果受到影响。而且，从改善民生角度讲，对于老百姓自住购房需求也应给予政策支持和鼓励。出于以上几方面因素考虑，增加有效供给、抑制投机购房，或许是当前加强和改善对房地产市场调控的最佳切入点。

    此次国务院常务会议从政策、供给、监管和制度四方面入手，在保持政策连续性和稳定性的同时，重点加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。有分析人士指出，当前房价上涨的一个直接原因是供不应求，而新房开工面积等先行指标显示，明后两年供应情况仍不容乐观，因此解决部分城市房地产供不应求矛盾，先要增加供给，尤其是增加普通商品住房的有效供给。对此，国务院常务会议已明确提出，将适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率，同时加快普通商品住房建设。此外，还将继续大规模推进保障性安居工程建设，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。

    从此次国务院常务会议发出的信号看，在增加有效供给之外，政策将重点放在了抑制投资投机性购房方面，要求加大差别化信贷政策执行力度，防范各类住房按揭贷款风险。这一条最为关键，虽然目前尚未叫停二套房贷优惠政策，但如果房价上涨势头继续，明年此类政策必定收紧。毕竟，这是房地产调控政策中最重要、见效最快的手段，对抑制投资投机性购房的作用也最为明显。此外，增加物业持有环节税负、限制外资购房等措施也有可能推行。不过，这还是要取决于房价上涨的程度以及经济恢复的情况。

    必须看到，当前房地产价格畸高除了供给与需求两方面因素外，在很大程度上也源于相关制度的不完善。比如对开发商的“屯地”、“捂盘”行为，目前就缺乏必要的监督管理，从而助长了“地王”频现、房价攀高。为此，国务院常务会议特别提出要整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。

    有关人士表示，对于房地产市场的调控，重要的是遏制投机，而非打压房地产行业和市场本身。而遏制投机则需要引导投资导向，稳定市场预期，同时更要重视对中低收入阶层保障性住房的供应。该人士表示，此次国务院常务会议研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，接下来应会有相关细则陆续出台。明年楼市政策值得期待。