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30-50万,对房产投资来说的确是一个高不成低不就的数字。买住宅嫌多,周期还长;买商铺似乎又有点捉襟见肘。
30-50万,可以做一次怎样的房产投资?尤其是投资客已经重回楼市的时候,你还在为此而犹豫什么呢?要知道,对投资来说,永远是“买到才是赚到”。
行动起来。这里或许有你要的答案。
A类
市中心精装小户型
关键点:精装小户型公寓集中在市区核心地段,租金收益高、空租率低。
风险点:公寓式的精装小户型一定要注意产权性质:商业产权最多只有50年使用年限,住宅性质才是70年。
近段时间,市中心精装小户放量明显,力迅领筑 (论坛 新闻)、威斯顿联邦公寓等,而一些普通商品住宅也纷纷推出公寓式小户型,如西府少城、泰基南棠、祥域 (论坛 新闻)等。目前市场上大多数小户型公寓的价格在7000元/平方米以上,一环内许多小户型项目单价更是在万元以上,比同地段中大面积住宅高出不少。
以天府广场附近的精装小户型举例,在售楼盘户型45~50平方米左右 (论坛 新闻),销售均价11000元/平方米,总价50万左右。按首付3成,7折利率20年还款期限计算,首付大约15万,月供2600元左右。而目前市区内这样的单身公寓月租金在2500元左右,有的甚至达到3000元/月,足够偿还银行贷款。
高投资回报也刺激了投资客消费,小户型住宅价格也一直“扶摇直上”。城市理想 (论坛 新闻)开盘时售价9500~10000元/平方米,目前已达14500元/平方米,涨幅接近50%。尽管如此,仍有不少投资客敢于下单。力迅地产赵鹏分析,这种类型产品抗跌性比较高。去年成都房价处于低谷的时候,市区核心地段的价格仍然保持稳中有升。该公司市场调研报告显示,精装房的租金通常比业主自己装修的房屋高,且拎包即可入住,房屋空置期短。
B类
三环外地铁沿线及快速通道旁楼盘
关键点:三环外的地铁沿线或城市快速通道上的楼盘,准入门槛比市区小户型楼盘更低。与市区小户型相比,这更像是一种套期保值的工具,放弃租金预期,获利依赖于未来升值。
风险点:居周刊专家团认为,投资这类物业要注意两个问题:一要投资周边交通、配套规划较好的产品;二要购买户型格局合理、有效使用面积大的产品。好房子才能租个好价钱。
投资此类住宅主要面对刚需和改善型需求。他们对生活舒适度要求较高:户型宽敞明亮、环境优+ (论坛 新闻 视频)美、密度低、高车位比、低梯户比等是基本条件。而市区内类似配置的产品不仅罕见,也不适合普通投资者。
目前成都三环外地铁沿线,及光华大道等城市快速通道上楼盘,除南延线价格超过6000元/m2外,其他区域普遍在3500~4000元/m2左右,70~80平方米的户型总价约30万。对资金量小的普通投资者来说,更具可操作性。问题在于,地铁尚未通车,配套尚未成熟,入住率低,租赁市场不成气候。比如光华大道的出租率和租金水平都很难与市区楼盘相比。
C类
新兴高校地产版块
关键点:目前新兴高校板块集中在航空港、龙泉驿、温江大学城,以及犀浦--高新西区,物业价格普遍在3000~4000元/m2,70~90m2房源总价20~30万,月供约在900~1300元/月左右,完全可以实现以租养贷。
风险点:高校楼盘缺少品质大盘支撑。对于投资者来说,这类物业资金回报率一般在3%~6%左右,比市区10%~15%的回报率低很多。
高校外迁使新校区周边的物业成为投资的新热点。记者调查发现,大学密集的航空港片区,康桥·品上售价从3080元/m2涨到3600元/m2,今年2月至今已售出800多套。新都大学城,丽水金都1200多套房源如今剩下几十套,尾盘价格从2900元/m2涨到3300元/m2,港基·翰香府 (论坛 新闻)近期也涨了至少300元/m2。租金方面,航空港和贵久居福套一和90m2的套三月租金均达1200元左右,而在温江的大学城,45m2左右的也有700~800元/月。
房产投资专家黄海认为,高校周边的房屋租赁市场一直是房产投资的热点,但需要注意两个问题:一是所投资的物业在高校1公里范围内;二是需研究学生消费能力,比如研究高校周边有无上档次的餐饮娱乐,它们的市场调研,比购房者更专业。
D类
社区底商等小面积商铺
关键点:30-50万元的商铺选择,社区商铺较为合适。一般来说,投资商铺15年左右收回投资,年收益率6%以上为好。
风险点:买商铺比买住宅更挑眼光。如果地段不好,店面结构不佳,就很可能卖不掉、租不出。
居周刊房产投资专家黄海认为,社区商铺多为一次性投入,回收周期长,流动性较弱,投资者更应长线持有。“一般来说,投资商铺15年左右收回投资,年收益率6%以上为好。”
“买商铺比买住宅更挑眼光。如果地段不好,店面结构不佳,就很可能卖不掉、租不出。”但好商铺的长线投资回报率又远非普通住宅能比。以总价50万元分别购买住宅和商铺为例来算笔账:假设一套90平方米的住宅,单价5500元/平方米,总价约50万元,出租可得租金1000元/月,那么这套房子长线投资的回报率为3%。而假设该住宅楼下有一套50平方米的沿街铺面,售价1万元/平方米,总价也为50万元,初期月租金按60元/平方米计算(普通租金),投资回报率为5%;若几年后商圈成熟月租金按80元/平方米计算,其投资回报率可达8%。
虽然社区商铺有“金矿”可挖,也要注意投资风险。黄海建议,尽量选择未来发展前景好的社区商铺,“比如南延线站华组团、元华组团一些大盘的社区底商。投资这些商铺,需要的资金量不大,升值空间相对比市区社区底商大。”
E类
农贸市场
关键点:一是不能购买产权经营方式的市场摊位。产权式摊位或商铺中蕴藏的巨大风险,而且易产生纠纷;二是要调查方圆一公里内的住户数量。三是尽量避免投资仅以赢利为目的的菜市场。
前不久,打着“华润”LOGO的农贸市场开业,虽然没有做任何广告宣传,但摊位的租售情况仍十分火爆。“菜市场的摊位小,单价低,不少铺位仅3万元左右就可买到,即使面积大一点的总价也不过6万元左右,投资门槛较低,需求旺盛。另外,菜市场的摊位一般都比较好出租,可以实现常年收租。因此本小利大而且回报稳定,是目前菜市摊位和商铺大受追捧的原因。”已连续投资多个菜市场的季先生表示。
在天涯石菜市场,做了8年干杂生意的黄大姐告诉记者,自己7万元买下的2个摊位月租金600元/个,年收益7千元,差不多5年时间就可以收回投资了。
当然,没有一本万利的事情,投资农贸市场同样存在风险。由于农贸市场的特殊性,投资者判断时,需要从几个方面着手:一是不能购买产权经营方式的市场摊位。产权式摊位或商铺中蕴藏的巨大风险,而且易产生纠纷;二是要调查方圆一公里内的住户数量。由于成都人买菜的习惯是步行加自行车,1000米以内的距离才能产生有效客户群,客户群数量是决定菜市场兴旺的关键;三是尽量避免投资仅以赢利为目的的菜市场。一些地方也有企业参与农贸市场的建设与投资,但这种企业往往只以赢利为目的,不考虑未来发展与服务,投资者会承担巨大的风险;四是要警惕恶性竞争、重复建设。由于多头管理与经营,造成了局部街区的恶性竞争。一条街道甚至有3个菜市场,恶性竞争让大家都没饭吃。
F类
停车位
关键点:业内人士介绍,目前成都市整个中低档商业楼盘地下车位价格6-8万元左右,而中高档楼盘地下车位价格大约在8-10万元,许多高档项目则达到10万元以上,租金也在每月300-500元不等,每年的租金收益3600~6000元,大约10年左右回本。随着商品房不断增值,其车位价格和租金也可能“水涨船高”。
作为房产投资的附加品,停车位投资也成了时髦的话题,特别是二环以内,临近商业口岸或写字楼附近的停车位,真是“一位难求”。记者在位于市中心天府广场附近某楼盘的现场看到,一位购房者直接询问能不能单独购买停车位,“我就是想买个停车位来投资”,这位购房者表示。开发商一再声明停车位优先卖给业主,这位购房者这才作罢。
据了解,目前成都市主要有“地下车库、大型专业停车场、地面临时车位”三种停车方式。由于大型专业停车场建设成本高,占地面积大,许多开发商都不愿投入高额的资金兴建,而地面临时车位流动性强,车辆多容易造成交通堵塞,受到管制,相比之下,投资地下车库更受投资者青睐。