标题：马红漫：打击炒楼还须收紧二套房贷

　　作者：马红漫

　　在楼市飙涨后期，投机者会取代普通购房者，成为需求的中坚力量，所以二套房贷政策的松紧将直接关乎投机者成本高低，堪称楼市政策与走势的风向标。

　　房地产调控重拳出击。近日，财政部、国土部等五部委联合出台《通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。

　　收紧拿地付款条件，将会收紧开发商的资金链条，倒逼其加速楼盘开发回笼资金，进而增加商品房供给，实现楼市理性平衡。可预见，如果后续调控措施能继续积极跟进，未来楼价走势拐点可期。

　　长期以来，开发商对拿地“情有独钟”，而地方政府在依仗“土地财政”的客观背景下，也纷纷赋予拿地开发商较为优惠的付款条件，首付比例一般只要求在20%~30%左右。本月，上海浦东新区郊区两地块的拍卖就吸引了20余家开发商纷至沓来，最终绿城集团以5倍于土地起始价的高溢价将其囊入怀中，成交楼板价被推高到19040元/平方米，让人大跌眼镜。

　　然而，形成鲜明对比的却是楼盘开发的缓滞。数据显示，在2003年至2009年上半年期间，知名开发商获得的住宅土地中，“在售”和“售完”的地块占43%，剩余57%的土地尚未形成实际供应。由此导致的结果就是，商品房供给稀缺并成为拉抬房价的直接推手。其背后，信贷资金支持了开发商的暴利。央行近期一项调查显示，近七成居民难以承受当前房价。

　　高杠杆运作在绘就开发商业绩繁荣的同时，也为其带来巨大的风险。一旦资金链紧绷甚至断裂，由此带来的“多米诺骨牌”效应极可能蔓延到银行体系。如今，拿地首付比例的大幅提高，意味着开发商必须通过加快售楼速度来缓解资金压力，市场上商品房供给将得到一定的释放。

　　当然，要切实实现商品房价格回归理性区域，还需要更多政策跟进，综合打击供求双方的投机行为。这其中，重申严格执行二套房贷政策与严厉打击开发商囤地的举措首当其冲。

　　事实上，在楼市飙涨后期，投机者会取代普通购房者，成为需求的中坚力量，而投资炒作者一般都拥有二套以上的房产，所以二套房贷政策的松紧将直接关乎投机者成本高低，堪称楼市政策与走势的风向标。此前楼市所经历的价格见顶与近期的市场复苏，无不是与二套房贷政策的松紧变化密切相关。有媒体近日报道，虽然监管部门已经对严格执行二套房贷提出要求，但重庆等地的商业银行仍然未有严格执行。可见，有关监管和具体惩戒措施应尽快出台并落实到实处。另一方面，对于开发商囤地屡禁不止，地方政府因利益诉求而对政策执行不力是主因。业界已有声音，希望通过将土地出让金收入划归中央财政所有，再由中央按需拨付给地方政府使用，以此切断地方政府与开发商间的利益链条。此思路可视为一种积极有效的尝试。

　　一旦房地产市场的投机因素被有效遏制，供求双方单纯博弈形成的价格才可能真正合理。由此，随着调控“重拳”接连落下，商品房的投机色彩将会逐步褪去，未来房价有望渐次回归，普通大众也才能走出“蜗居”之困。