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房价和交易量全线飘红
2009年的房市，经历了年初的短暂低迷之后，随即在国家出台的一系列优惠购房政策刺激下逐渐回暖，从房产交易量以及房价的整体走势，都呈现出稳步上升的态势。在2009年岁末，由于有些房市优惠政策收紧，使得很多人急于抢搭优惠政策“末班车”，购房和售房在年末都出现扎堆办理的场景。
日前，记者从我市房产交易中心获悉，今年以来，商品房的交易量和二手房的交易量都较去年出现平稳增长，特别是市中心区的房子更是成了全市楼市行情的“风向标”，成了影响整个楼市销售价格、交易数量、购买人群的参考指标。
■YMG记者 李京兰 摄影 柴向阳
拆迁催生“老烟台人”购买市区新房源
记者从市区几处新建楼盘销售中心获悉，多数市民都对市中心区新开盘的房源表现出极大关注度，且成交量也较往年大幅上升。据鲁东大学附近一新开楼盘销售经理岳先生介绍，随着我市旧城改造，特别是毓璜顶社区的拆迁，使得一些“老烟台居民”对改善性住房的刚性需求加大。这些居民由于旧房拆迁获得相应的补偿款，他们购买新房就有了资金保障，所以，如何选择一个好的楼盘就成为他们最关注的因素之一。对于一些老烟台人来说，在市中心区住习惯了，市区的房源就成了他们选择的主要目标。由于以前的拆迁房又小又旧，这部分人多是需求改善性住房，新购的房子相应要比以前的大，所以，使得今年新开楼盘90平方米以上的大户型也销售得很好。
从今年购买人群来看，“80后”年轻人的刚性需求也很大。随着“80后”进入婚嫁年龄，不少年轻人都希望成家时“居者有其屋”，纷纷加入购房大军中。对于这部分人来说，中小户型一直备受青睐，最主要的是去年国家一系列购房优惠政策的刺激，使得很多年轻人将年初对楼市的观望转成后来的“抢先出手”。特别是今年6月份以来，整个楼市销售价格一直处于上升中，购房者担心房价持续上涨，于是趁机出手。
另外，随着烟台对外知名度的提高，越来越多的人选择到烟台进行投资性购房，这在某种程度上也推动了我市的房地产业发展。
购房者越来越会把握相关政策
记者从我市房产交易中心获悉，截至11月底，我市中心区新建商品房成交量与去年同期相比增长30%以上，其中，二手房的交易量较往年同期有较大幅度增长，达到40%以上。市房产交易部门一工作人员表示：“今年1—3月份，全国楼市都处在低迷状态，甚至有不少楼盘开始降价销售，可老百姓几乎都存在‘买涨不买跌’的心理，当房价下跌时，市民的观望情绪反而更浓，总盼着再落一落时购买，不急于购买。后来，随着银行贷款利率开始下调到7折，不足5年交易的第一套住房改成两年免征营业税，这些优惠政策似一针针‘强心剂’，使得购买者的购房意愿逐渐释放，推动了房市慢慢回暖，房价不断呈现上涨势头，当房价上涨得过快时，一部分有投资需求的人或有改善原有住房环境意愿的人群，也开始担心楼价继续上涨，于是，开始投身楼市购买，成交量逐渐增多。”
市民刘先生告诉记者：“去年底，看好了市中心区一套住房，当时5000多元/平方米,由于当时房市交易低迷，不少楼盘都处在价格调整阶段，没敢出手。到了2009年上半年时，整个房市又开始活跃起来，当初看好的这个楼盘已经上涨到6000多元/平方米，眼看着还要涨，于是，就赶紧出手买下一套108平方米的房子，现在，这个地方的房子已经涨到7000多元/平方米，这一下子节省了近10万元，感觉当初的决定很正确，半年房子就升值10万元。”
一位业内人士表示，随着各种网络信息的快速传递，国家每出台一个有关房市的政策，都会立刻引起老百姓的高度关注，很多市民在购房前，对各种购房政策都研究得很细、很透，不少购房者购房时，都会将一些与购房有关的一些政策以及相关优惠措施整理记在一个小本上，很多出售楼房的相关问题都问得很细，可以说“专家型的购房老百姓”越来越多。
市房产交易中心一工作人员告诉记者：“近期二手房营业税优惠政策作出调整，营业税免征时限由2年恢复到5年，引起购房者、售房者关注。不少人想把购买两三年的房子趁这个时候出售，可以免掉不少营业税，而购房者也觉得这个时候购买合算，如果过了这个期限，售房者一旦把多余的税费加到房价里去,房价就会升高，房屋成本也要相应提高。于是，近段时间内，办理二手房过户交易手续的市民数量大增。这充分说明，国家对房市的刺激政策成为老百姓购房的最直接影响因素。”
市民张先生持有一套普通住房刚满2年,在政策优惠期内,可按照当时买入价与如今卖出价的差价来缴纳差额营业税,他表示：“我在市中心区有一套100多平方米的学区房，现在很抢手，售价70多万元，可以免掉总价的5.5%的营业税，所以赶在年底前把房子卖掉,可以省掉三四万元的税。”不过,也有部分有刚性需求的买家表示乐观,想借新政出台之机杀价,或者期待新政出台后房价能有所下降,同时也期望市场上有更多好房源出现,有更大的选择余地。
市民对居住条件的要求越来越高
采访中记者发现，大部分改善型买家并不仅仅满足于户型、面积的提升，对开发商的实力资质、产品功能、社区绿化、生活环境等要求也很高。市中心区一楼盘负责销售的黄先生介绍，市中心区的房源，从目前的售价来看，比周边各城区新开发的楼盘价格要高出500—1000元/平方米不等，可市中心区的房子销售非常好，这和中心区作为一个城市的核心，交通便利、各种生活配套设施较完善有关，特别是有些购房者为了上班方便，子女上学恰好划在某重点学校内有关。”
业内人士表示，目前决定房价高低的指标，地段好坏依然是“重中之重”。同样是芝罘区范围内的新开发房源，地段好的房子起价有的已达到七八千元每平方米，而周边郊区的房子在户型面积差不多的情况下，可能在5000元左右。今年刚在一中附近购买一套新住房的张小姐表示：“品质要高，性价比也要高，购买高附加值产品等于降低了买房成本，尤其是在房价高位时段，省掉的不仅仅是价格。 ”
房产交易中心一工作人员表示：“现在，老百姓购买房子有一个由主到次的比较过程，首先是地角和房价的对比是否相符，然后才开始关注房子的户型、楼层、周围的环境，特别是将来的物业管理是否到位，如暖气、天然气等生活设施是否有保障，成为市民关注的要点。”
预测我市明年楼市行情如何？不少业内人士表示，从今年市民购买情况看，明年的楼市交易量不会出现太大反差，有可能继续呈现稳中上升的态势。国家一些刺激楼市的优惠政策即便有所改变，也只是短时间内出现一个“反常表现”，或者交易量大增，或者短时间内增加了市民的观望情绪，但从中长远来看，有购房需求的这部分人依然是该出手时就出手。
从事房地产行业多年的徐先生分析，烟台目前的房价和周边城市相比，还有一定的上升空间，明年的房价即便不涨，跌的可能性也不大。目前，从市中心区推出的房源看，由于土地资源的稀缺，开发成本相应增高，市中心区新开发的房子几乎都是小高层或高层，对于不少喜欢购买多层住宅的市民来说，选择空间越来越小，当然房价就会相应升高。
最后，业内人士提醒市民,不能专为买房而买房。买房是一笔不小的投资,不能盲目被房市出现的抢购潮和观望情绪所左右。对大部分百姓来说,还是要谨慎,不能说今天为了省税费,就赶紧拍板买一套未必十分满意的房子。