标题：印堃华展望虎年楼市

　　回首鼠年上海楼市

　　去年农历属鼠年，人们对楼市的走势相当悲观。消费者怕房价下跌而不敢买房；想卖掉旧房置换新房者也因为税费负担重、梯度改善成本太高而不敢轻易出手；开发商怕房市继续下滑而不敢拿地；地方政府也怕受指责而不敢出手救市。真可谓楼市众生都胆小如鼠、不敢作为，从而使原本已经低迷的上海楼市雪上加霜。

　　去年初在北京电视台财经节目当嘉宾时，曾有位海归专家对我讲，根据美国次贷危机的情况，他估计中国楼市可能6年内难以翻身。当时我回答他：绝无可能！中美两国国情不同，楼市发展阶段也不同，中国房贷不存在次级债，也没有搞衍生金融产品，多年来坏帐率极低，是商业银行一致公认的优质信贷资产。现阶段楼市低迷的真正原因，并非市场缺乏有效需求，而在于以挤压房价泡沫为目标而出台的压缩地根、紧缩银根、加息加税等一系列措施，引发了供给剧减、成本上升、需求受抑、流通受阻的负效应，使建房者、买房者、卖房者都信心受挫，楼市当然会陷入困境。

　　我说，楼市低迷又会引起相关产业市场萎缩，失业率上升、国民收入下降、财税收入锐减，使整个国民经济蒙受极大伤害，而房价则因稀缺性加剧未必真能降下来。后来情况果然如此，据统计，2008年上海土地出让面积仅2506.74万平方米，比2007年减少8.5%，而与2006年的7680万平方米相比，则整整减少了三分之二以上。连续两年的压缩地根造成地价飚升，新建商品房供给更加稀缺，2008年商品住宅、商品房竣工面积分别跌落到2475万平方米、1763万平方米，比2007年分别减少27%、36%。2008年实现的商品房、商品住宅销售面积分别跌落到2296万平方米、1966万平方米，同比减少37.8%、40.1%，二手房交易面积也锐减到1413万平方米，都跌到2004年以来的谷底。2008年上海房地产提供的增加值同比下降了13.7%，占全市GDP的比重也从6.5%下降为5.5%，而中房上海住宅指数则反而逆市上涨了2%，使普通百姓比过去更买不起房子。所以，我坚信这种局面不会保持很久，高层决策一定会调整思路来完善宏观调控，使之回到符合科学发展观要求的理性轨道上来。

　　剖析牛年上海楼市

　　今年属牛年。年初我应邀赴京参加国家发改委和国家统计局召开的房地产市场形势分析会。当时全国楼市仍处于僵持状态，但前两位发言的专家仍建议对楼市继续施压，以迫使房价真正降下来，让穷人也买得起房。而我接下来发言整整讲了半个多小时，表明了截然不同的观点：

　　其一，中国的房地产业作为国民经济重要的支柱产业，已为中央所再次确认，让其健康发展对国家和老百姓都利多弊少。对开发商不要老将其视作对手，推向对立面，只要加以正确引导，可以使之成为协助政府建设城市、发展经济的有力助手；

　　其二，中国楼市主要是内需市场，国际金融危机对之影响不大，多年来的实践证明中国房贷是商业银行风险最低的优质资产，不要硬将其与美国次贷等量齐观自己吓自己；

　　其三，让穷人买得起房只是美丽的幻想，美国次贷危机就是让穷人买房引起的。市场经济只能满足有支付能力的需求，买不起可以先租房，真正租不起房则通过住房保障体系来解决。但政府财力有限，只能保障其居住权而不是财产权，不可能送你一套产权房。政府搞住房保障也要量力而行；

　　其四，鉴于中国国情地少人多，城市化加速，而城市土地资源又稀缺和不可再生，房价确有长期向上的趋势。政府想要缓和房价上涨的压力则必须扩大有效供给，疏导过度需求，降低成本费用，压缩利润空间，政府和开发商都应让利于民，而这又必须从制度改革和设计的层面上下功夫才有可能实现。关键是要改变土地一级市场高度垄断、不能与放开搞活二、三级市场的机制相匹配的问题。土地垄断，供给稀缺，成本高涨，房价不可能下来。如何开放土地一级市场需要有新思路，在这方面要勇于探索，敢于创新。事实上，去年下半年有些地方已开始陆续出台刺激楼市的措施，但权威性不够，效果不大，所以我在会上建议必须由中央有关部门表态，允许各地因地制宜调整政策。我相信，只要政策环境有变，僵持局面会很快改变，最迟到4、5月份就会开始见效，只要供给跟得上，到年底就有可能量价齐升，为拉动内需稳定国民经济出力。会上其他许多同志也表达了类似的观点。

　　后来的情况大家都看到了，国家和地方政府果然都迅速调整了政策，全国各地楼市也开始强劲反弹。预计今年上海商品房、商品住宅销售面积可以分别突破3300万平方米、2600万平方米，存量房交易面积达到2550万平方米左右，分别可比去年增长44%、32%和77%。

　　牛年楼市复苏，首先归功于国家和上海市出台一系列扩大内需、刺激住房消费的政策推动，同时也与上海作为国际性大都市的城市地位、功能和发展潜能的迅速提升有关。此外，国际金融危机也间接推动了欧美尤其华裔资本来华避险保值，使内外需求迅速获得释放。牛年楼市牛气十足，别墅、洋房和高级公寓等豪宅屡创新高；中环以内资源稀缺使中档公寓成抢手货；而城市地铁、公路、隧道、大桥等交通设施的加快建设，以及商业、文化教育、医疗卫生等配套逐步改善，使外环线外的房子也由无效、低效供给转化为相对价廉的有效供给，大部份楼价涨幅居然超过了环内的水平。预计2009年末中房上海住宅指数将突破2700点，比去年末上升近4成。由于市区一手房供给不足，使存量房交易更加火爆，全年两者成交面积之比已经基本达到1:1。

　　展望虎年楼市：向决策层提十条建议

　　展望2010年，虎年楼市会不会超过牛年大发虎威？从有利方面看，明年的世博会举行，京沪高铁的建设，加上大浦东扩容、大虹桥开发、迪斯尼落户、金融中心和航运中心的建设加快等一系列因素，将为上海的商品住宅和商业地产带来更旺盛的需求。当然，这种投资和消费需求能否实现还受制于财税政策和信贷政策会否调整和如何调整。

　　从另一方面看，上海建成区内可出让土地资源匮乏和新建商品住宅库存见底（网上公布的可供量已不足500万平方米，且三分之二是在外环外），故虎年一手房销量恐难再超过牛年。按照国家批准的城市发展规划，2020年以前，上海尚可以动用的城市建设用地总面积指标仅有121平方公里，即12100余公顷，假设不搞新建工业交通等其他项目，全部用于商品房建设的土地出让（当然是不可能的）也勉强仅够两年之用。因而，需求远大于供给将使虎年楼市处于价升量降的困难境地。

　　从产品区域分布看，内环内除了豪宅其他新房将极其稀缺，中环两侧可能成为高档公寓的主力所在。外环两侧有轨道交通或自驾车40分钟内可以到达的地方，或将成为市区工作的中产阶层首次置业的首选地。外环以外的楼盘将成为一手房供给的主体，不过除附近消费者购买者外，市区买家大多恐仍作为投资保值品，不大会作第一居所大量迅速入住。

　　从产品结构看，虎年供给主力仍为高层公寓，毛坏房比重进一步下降。内环内地段好、有景观者大多为高品质精装修的高级公寓，从价位看都够得上豪宅水平，但却很难再看得到别墅、洋房和低密度花园住宅一手房的影子。外环周边自驾车1小时车程内的独立别墅、低密度花园住宅将成为高收入阶层的第2居所，江景豪宅、高品质别墅和金融商务区的高级公寓则将成为海外买家投资保值的热点。至于二手房市场，全年成交量很可能会反超一手房。中环内的次新房公寓会依然抢手，房龄长的多层公房则因总价低、配套成熟、出行方便而成为动迁户自行安置和新上海人首次置业的选择目标。

　　与住宅市场相比，这几年上海的商业地产表现欠佳，办公楼市场受国际、国内宏观经济环境的影响，出租率和租金水平较大幅度下跌。一般写字楼因中小民营企业处境不佳、规模萎缩而乏人问津。还有一些项目不顾自身条件盲目效仿静安、卢湾的楼宇经济，以为造了楼就能招商引资创造税收和就业，在选址和产品打造上都决策不当，很可能形成长期空置。

　　在商业用房方面，不少项目也存在盲目决策、选址不当，产品打造和运作方式仍停留于前些年以售为主的产权式商铺水平，有的还违法推行售后包租、委托经营，殊不知成规模的商业场所必须长期持有、统一管理、精心经营才能逐步形成自己固定的客户群和商誉品牌，不然就很难成功。还有一些出售产权的酒店式公寓项目，由于选址不当和缺乏品牌经营商的管理支持，也常求助于售后包租等不正当手段，包括所谓委托经营、固定高额回报引诱投资者上钩。因此，虎年投资商业地产者一定要注意慎重选择，防范风险。好的项目有可能坐收租金“一铺养三代”，差的项目也有可能将你长期套牢甚至血本无归。

　　虎年将到，我们希望上海楼价小幅稳步上扬，千万不要乱发虎威，但要真正做到这一步，还必须努力从增加有效供给和推动需求分流两个方面下功夫。为此，特向决策层提出十条建议：

　　一、根据中央要求上海率先建成4个中心的功能定位和这几年人口机械增长的实际情况，从城乡统筹、优化土地资源配置，促进产业结构合理调整，最大限度利用和发挥上海的区位优势出发，建议上海适时调整早几年制定的城市发展总体规划，上报中央请求扩大城市多核心组团式发展的建成区覆盖范围，适当增加建设用地占地面积；允许上海新占用地跨省，以经济补偿或产业共建、利益共享的方式作占补平衡。还可以考虑，让西部一些地区通过用地指标调剂来上海搞一块“飞地”，其土地收益和股权分红归供地方所有，使之能直接分享上海改革开放的成果。

　　二、对中环线以内、二级旧里以下和逾龄旧屋相对集中的街坊进行排队分析，以政府主导、市场运作、各方参与、多渠道筹资、利益共享的方式，扩大旧区改造的规模和加快进度，分别进行拆、改、修、留，使之既改变城市面貌，又改善居民的居住条件，还能腾出一部份空间增加住房供给。

　　三、对历年批而未建或仅作象征性开发的建设用地进行全面摸底分析，重点帮助解决动迁安置和市政配套难题。对后续资金困难，或原先定位不准、风险较大的商业办公以及所谓开发区和总部经济项目，经审查同意可分别准予有偿退地，依法转让；或申请改变用途调整规划补缴差价用于商品住房建设。但对条件具备而有意不开发的囤地、伺机卖高价牟利者，则坚决依法或依照出让合同无偿收回。

　　四、对目前土地利用效率不高、效益不佳的企事业单位，鼓励和指导其将自用的国有土地使用权依法自行入市有偿转让，或引入资金合作开发，不强求都由国家收回后再统一出让，以保护其合法权益来提升其合理利用土地资源的积极性。

　　五、加大郊区农村新市镇和中心村的建设力度，将腾出的自然村宅基地通过置换集中成片，并采用股份合作制形式发展一批经济租赁房和老年公寓项目，出租收益定期向土地入股者分红。农村集体所有的非农建设用地，经规划审批允许建造专供出租的中低档公寓，收益归集体分享。对两者的营运收入和股东分红可分别给予一定的税费减免优惠。

　　六、充分发挥二手房市场帮助居民实现住房梯度改善的积极作用，以弥补一手房市场供给的缺口。建议对居民持有两年以上不满5年并为买而卖的二手房交易（别墅、花园洋房等豪宅除外）可减半征收营业税。

　　七、支持和扶植一批专门从事中低档住宅出租的房产经营商，经过必要的认定手续后，可比照个人出租住房对待，即只缴纳租金5%的租赁综合税，适当减免企业所税和房产税（住房租金低，但目前企业要缴5.5%营业税、12%房产税、25%的企业所得税、土地增值税，故除办公楼、商铺和高档酒店式公寓外，房产商都不愿持有普通住宅用于出租）。

　　八、目前商业银行为规避风险，对房龄长、总价低的旧公房交易一般都拒绝提供消费信贷，而此类房屋却最适应动迁户自行安置和中低收入家庭，尤其是新上海人首次购房的需求。建议由市政府授权市住宅置业担保公司介入提供还款保证担保，酌收少量担保费，若出现赔付损失则由市财政按实核销。

　　九、大刀阔斧改革现有的国有土地使用权出让制度。坚决杜绝生地、毛地未经开发低价出让的现象。可仿效深圳改革开放初期的做法，国土管理部门应事先公示全年土地出让计划和地块情况，规划部门预先公示地块用途和规划控制指标，政府通过公开招标引入土地开发商带资进行变生地、毛地为熟地的土地一级开发，完成土地开发后将熟地交还政府，并按承包合同标的收回成本和适当利润。政府再将熟地分类提供招拍挂，其中适合建造高档商品住宅和商业地产的，可采取公开竞价价高者得；而对用于建造普通商品住宅者，则宜采用以企业素质、方案设计、市场定位、价格定位和受让出价与标底价的差距等多元因素加权评分，选择方案优、实施能力强，出价相对合理（非出价最高）综合评分最高者中标。熟地招标增加的收入按一定比例划归住房保障专项基金。

　　十、为了推行熟地出让，让土地开发期间产生的级差增益全部收归国家所有，必须设立一笔数额巨大的土地开发基金，供动迁安置补偿和前期费用之需。这笔基金小部份由市财政发行土地开发长期债券来募集，大部份则可向社会公开发行土地开发信托投资基金，吸引民间投资并分享土地开发的增值收益。

（印堃华为上海财经大学教授、上海市房产经济学会副会长）