标题：牛刀：北京炒楼热钱已经开始撤出

　　迪拜模式遭遇危机，而同时在中国大地，房地产热也在快速升温。虽然目前来看，迪拜对国内的影响有限，但这个教训仍然需要引起我们的高度警惕。尽管迪拜危机对中国的影响非常有限，但不少中国专家认为，迪拜模式的急速扩张给中国敲响了警钟。这是一次预警和教训，需要及早做好预防。有外媒报道说，北京与迪拜有两大类似之处，那么北京是否将重蹈迪拜覆辙？如何避免房地产危机？就这些问题，本报昨日专访了中国房地产独立评论人牛刀。

　　迪拜北京相似一——都受国际热钱垂青

　　昨天，据英国媒体报道，新兴经济体通常都会吸引国际热钱。经济危机因此经常来自房地产崩溃，我们现在面对的也是相同难题。近日，有海外媒体指出，北京、上海要汲取迪拜房地产惹祸的教训。文章谈到，北京和迪拜的共通点，是彼此都属国际热钱垂青的市场，迪拜现在欠债权人的金额约为600亿美元。而中国官方估计，今年流入中国的热钱至少有近1000亿美元。其中有相当大一部分流入楼市，而北京是最重要聚集点。热钱一旦撤出，北京楼市会受到重击。

　　专家点评——中国热钱已经开始撤出

　　房地产独立评论人牛刀说，热钱是只为追求最高报酬以最低风险而在国际金融市场上迅速流动的短期投机性资金，而不是以长期投资为目的，所以短期内房价被炒高了以后，他们有了盈利以后，肯定是要走的，这是热钱的特点。“而中国的热钱，是近十年来外汇增长和人民币的升值所吸引的，既有短期的，也有长期的。”牛刀说，“长期的热钱早就在楼市和股市上都有投机，当然短期的更多。迪拜的热钱才几百亿美元，这几年以来，现在滞留在中国的热钱至少有6000多亿美元。”“如果这些长期、短期热钱全部集中在一个时间出逃，产生的泡沫破灭效应会比迪拜严重得多。”现在，美元开始反转，热钱乘势逃离中国。另外，牛刀认为，从市场层面分析，聚集在北京等城市楼市的热钱不是“一旦撤出”，而是“已经在撤出”。“现在面临的问题是人民币升值的预期没有了，因此前几天B股大跌。那么在这种情况下，热钱找不准人民币的升值预期，就会流出中国。”牛刀认为，热钱撤出的主要表现就是抛售在中国的房产。现在二手楼销售很旺，很多超出正常情况下的好几倍，这个都是炒家在出逃。目前是还没有撤出多少的时候，就有很多不明真相的中国老百姓来高位接盘。

　　迪拜危机引发世界经济动荡

　　迪拜是阿联酋第二大酋长国，2008年政府大力扩充银行、房产和运输业，“在沙子上”建起庞大项目。迪拜政府债台高筑达800亿美元，包括国有公司迪拜世界590亿美元，及迪拜世界旗下棕榈岛集团35亿美元，其他175亿美元。迪拜政府宣布延期偿还债务因此引发新兴市场违约浪潮迪拜信用评级遭下调，信用已不及冰岛全球股市期市大跌打市场信心。

　　迪拜北京相似二——地产炒得热 房价飙高

　　海外媒体还提到，除了热钱，迪拜和北京还有 “通病”，就是地产炒得热，造成资产泡沫。迪拜危机的成因是房地产价格大幅下跌，资金链断裂，大量工程停工。北京在今年房地产价格大涨，房地产炒得火热，价格一旦下滑，迪拜风潮式的危机就会在北京重演。房价让人们望而生畏似乎和北京、上海的楼市有着共通之处，但腾先生特别提到，不同的是，迪拜已经出现了供大于求的情况。据介绍，2001年，当地一幢独立别墅每平方米只要8000元人民币，到金融危机之前，房价涨至最高峰，每平方米涨到4万多元。普通公寓的价格在最高时也达到了每平方米两三万元人民币。但在北京，现在四环以内的公寓价格都在每平方米3万元左右。

　　专家点评——北京与迪拜炒作方法不同

　　牛刀说，北京的房价已经非常高，在短短几年时间里翻了好几倍。但是，北京与迪拜地产炒作的方法不一样。牛刀说：“由于中国房地产的产业政策、税收政策、货币政策全部都放开了，就给了炒高房价的机会。在迪拜那边完全是市场化运作，所有的产权都是私人的，但债务是政府担保的，一旦换不了钱，泡沫就彻底破裂，所以它的风险是最大的。”牛刀认为，中国是银行担保、商业信贷，风险还要经过银行，如果银行这道‘壁垒’被冲破，就没的挡了，遍地半拉子工程的景象也会出现在中国。关于北京如何避免危机发生，牛刀认为：“我们从2006年到2007年，一直在做房地产的调控，上调银行准备金率、加息、制定很多的产业政策，包括二手房首付四成，包括90/70政策、规范二手房交易契税和一手楼交易契税等等。”

　　牛刀最后说，但是到了2009年，这些全部放开了，房地产市场就等于是山洪暴发。原来开发商是35%的投资自有准备金，就是你要开发一个项目，你自己必须有占全额35%的资金，那么你在银行可以贷差不多70%的款，但后来被中央下调到15%，“就意味着银行要贷出更多的钱，这对银行的危害和风险多大！”牛刀说。