标题：2010财之路楼市篇：楼市有风险也有机会

　　文/本刊记者 黄罗维

　　文前提要：从明年楼市的走向看，我们认为自住消费仍将会受到政策的倾斜，但投资性购房却会被明显地抑制。而与此同时，随着中央城镇化战略的提出，二三线城市的房地产市场将孕育着不小的机会。

　　自住需求仍受政策倾斜

　　不知不觉，已经到了2009年的年底了，过去的一年，全国房地产市场出现了大幅上涨的局面，而现在2010年的市场趋向无疑又牵动着每一位投资者的心。大家都知道，对房地产市场影响最大的还是国家政策，而在这个关键时刻，日前召开的国务院常务会议专门研究了完善促进房地产市场健康发展的政策措施，提出遏制部分城市房价过快上涨势头，这终于给我们的市场指明了方向。

　　这次会议也透露出来了许多明确的政策信号，给我们判断2010年的市场大势奠定了基础，而记者给它的定义就是有保有压。其中首先是“保”，从相关政策导向来看，自住需求在2010年仍然会受到政策的倾斜。为此国务院常务会议明确提出了这样几条措施：一是要增加普通商品住房的有效供给，适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，加快普通商品住房建设；二是继续支持居民自住和改善型住房消费；三是要继续大规模推进保障性安居工程建设。

　　那么，在房地产市场价格已经出现明显大涨的情况下，相关政策为何还对自住购房特别“眷顾”呢？其中最重要的原因是，虽然当前经济已经出现了回暖的迹象，但明年经济的增长仍然离不开房地产行业的拉动。去年年末，从2007年开始的美国“次贷危机”愈演愈烈，宏观经济面临的境遇异常严峻，外有全球金融危机引发的动荡，主要贸易国经济下滑成定势，出口环境恶化；内有大批企业倒闭，就业形势紧张。在这种情况下，刺激内需无疑成了当务之急，而房地产无疑担当了这样的重任，由此也引发了一系列楼市刺激措施的出台。

　　经济学家李开发表示，2008年底，为应对国际金融危机，国家已经出台了4万亿政策，但明年很难有这么大规模的投入，由此房地产对明年经济结构调整以及GDP“破九”都具有很大的意义。他表示，房地产涉及到经济资金总盘子带动了7、8万亿的GDP，如果要大幅度调整房地产的政策，对整个消费影响很大。而中国社会科学院财贸所住房绿皮书主编倪鹏飞则认为，明年从宏观经济来说，还需要房地产给予带动，因此国家有关房地产政策，特别是优惠政策不会有太大的改变。

　　而在另一方面，房地产不仅能够拉动消费，而且也是解决民生问题的重要环节。从这一点来说我们可以判断，明年经济适用房的建设将会受到进一步的重视，这无疑是许多购房者值得留意的方面。在上海，日前位于虹梅南路、朱梅路的大型保障性住房项目——上海“晶城”破土动工，该项目总规划建筑面积占2009年度经济适用房新开工面积的1/10，也标志着上海完成2009年“经济适用房600万平方米开工面积”的目标。而今年以来，北京市共公开配售政策性住房1.8万套，其中经济适用住房0.7万套，限价商品住房1.1万套。11月起，北京市又有通州、大兴、昌平等地经济适用住房项目和限价商品住房项目，共约2万套政策性住房陆续公开摇号配售。同样，日前深圳市住房和建设局发布了《深圳市住房保障2010年度计划》，该计划显示，深圳将于2010年投资35.06亿元建设2.23万套保障性住房。

　　投资性购房将会受遏制

　　其次就是“压”，种种迹象表明，2010年投资性购房将会受到明显的抑制，并非投资好时光。国务院常务会议特别提出，要继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，加强房地产信贷风险管理，抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。记者认为，所谓加大差别化信贷政策执行力度，无疑为未来相关政策的出台预留了较大的空间。

　　从某种意义上讲，现在的房地产市场已经到了不得不要进行调控的时候。今年前10月，全国商品房销售面积6.6亿平方米，同比增长近50%。成交量大幅上涨，导致一些城市短期内供不应求，进而导致房价过快上涨。特别是下半年以来大量投机性需求入市，加剧了供需矛盾，并推动一些城市房价非理性上涨。一般而言，国际标准的“房产租售比”为1∶100到1∶200，而据美联物业北京市场研究部调查显示，11月来北京的楼市租售比再创记录地达到了1∶546，部分区域甚至达到了1∶700。同样上海的租售比也达到了1∶500，11月美联物业(上海)住宅蓝筹投资回报率仅为2%，环比10月呈现大幅下降趋势，另外深圳的租售比也上升到了平均1∶450。

　　除了房地产市场出现的投机风潮之外，我们现在所面临的经济环境与去年年底相比已经有了实质性的变化。一是经济已经出现了明显回暖的趋势；二是通货膨胀再次抬头。值得注意的是，国务院常务会议已经于10月底明确发出了 “管理通货膨胀预期“的信号，在这种情况下，对房地产市场政策的“转向”就成了顺理成章的事情。记者认为，营业税政策“2变5”可以被看作是一种试探，如果房价继续上涨，不排除有进一步的政策出台。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，从抑制投机到营业税优惠取消，再到遏制房价过快上涨，短短几天内房地产政策取向跳出了“三部曲”，这说明说明政策的力度将加大。至于具体方式，他提出，二套房贷明年必定还要进一步紧缩。除此，还有三个可能：一是针对大户型，高档房的物业税明年会加快推出，极有可能在部分城市试点实转；二是对外资购房可能会重新紧缩；三是转售房屋的个人所得税，也可能会从严征收。北京大学房地产研究所所长陈国强也表示，可以预见二套房贷收紧将是必然，利用信贷政策等杠杆进行调节必然会对楼市产生较大的抑制作用，因为今年前三季度的高成交量和高价格就与极度宽松的信贷政策有关。

　　城镇化趋势凸显新机会

　　文章分析到这里，我们也可以对明年房地产市场政策的轮廓有了一个大致的了解。接下来大家关心的就是，明年房价的走势会是如何呢？很明显，在有保有压的政策作用下，房价的涨幅将会收敛。对此杨红旭认为，明年房价大涨不可能，大跌也难，盘整将是基调。

　　那么在这种大背景下，明年楼市的机会又在哪里呢？我们还是循着政策的脉络，可以发现二三线城市的房地产市场将会有着不小机会。之所以得出这样的结论，还在于此前中央经济工作会议所提出的城镇化的政策。会议提出，要把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务，放宽中小城市和城镇的户籍限制。

　　对此，长江证券行业分析师苏雪晶认为，农业转移人口就业与落户也就必然要求这些进入城市的农业转移人口有住房。目前我国城镇化率为45.68%，据预测我国将在2035年城市化率达到70%，届时从农村转移至城市人口平均每年将达到2500万左右，如果按照小康标准即人均居住面积35平米计算的话，光满足新增城市人口的居住面积每年将达到8.5亿平米，合建筑面积超过10亿平米。目前我们商品房销售面积(1~10月份)为6.6亿平方米，预计全年超过8亿平米，因此未来由城市化带来的新增需求将是非常强劲的。

　　专家分析认为，从城镇化特别是放宽户籍限制的路径选择上来看，中小城市将是“主阵地”，这就意味着二三线城市甚至四线城市的房地产业将迎来大的发展机遇，这些区域的市政基础设施建设也将迎来一轮发展。对此中国指数研究院副院长陈晟认为，与大城市距离比较近的一些小城镇的房地产业发展空间会很大，大家也可以多加留意。