标题：中央房产调控政策密集出台能真正给楼市降温?

　　继国务院9日“营业税优惠政策”调整、14日“国四条”出台之后，17日财政部等五部委再度出手打击开发商囤地。中国房地产专家指出，近期中央密集出台信贷、税收、土地等一系列房地产宏观调控政策，透露出管理层对当前房价上涨过快的担忧，政策收紧倾向明显。新一轮调控，究竟能否给楼市降温，仍然是个未知数。

　　调控房价火线行动

　　又见控房价。但若仔细推敲“遏制房价过快增长”提法，多少算“过快”，这让政策的执行力度再现忧思。

　　12月18日，为期半天的住房和城乡建设部年度工作会议在北京召开。住房和城乡建设部有关负责人表示，落实国务院常务工作会议精神，遏制房价过快上涨是2010年全国住房建设工作的第一项任务。

　　作为2010年全国住房工作的头等大事，稳定房地产市场的任务已经形成责任制分解：省级政府负总责，地市级政府抓落实。

　　中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示，政府原来注重从增加供给角度调控房价的手段已经转向了供需双方入手调节。双向调节会力度更大，见效更快。

　　与此同时，一直在讨论但是迟迟没有落实的物业税等税收政策，也被作为重点进行研究。

　　住建部有关负责人也提出，2010年住房和城乡建设部门会配合税务部门加快研究房屋持有环节征税问题。

　　国务院常务工作会议，第一次提出了加大公共租赁房供地的政策。这意味着，公共租赁房这一新生保障住房产品，被提升到稳定房价的高度，加以大规模建设。

　　在公共租赁房后，住建部又将经济适用房作为抑制房价过快上涨的工具推出。

　　政策工具越加细致。住建部有关负责人说，加大经济适用房投放，以抑制房价过快上涨，必须加强经济适用房准入和管理，经济适用房单套面积必须控制在60平方米。在此基础上，鼓励地方政府根据实际情况，加大经济适用房建设，适当放宽经济适用房购买范围。

　　经济适用房在各地建设的一个大问题是：很多地方政府喜欢将经济适用房建成大户型，以便增加其购买吸引力。

　　虽然住建部此前就提出了经济适用房控制户型面积在60平方米，廉租房控制在50平方米的要求。很多地方政府仍然随意将经济适用房单套面积扩大，大部分地方政府将60平方米的单套户型建筑面积限制理解成为使用面积来执行。

　　住建部12月18日再次强调经济适用房单套面积控制问题。并提出，在房价过快上涨的城市，地方政府可自行确定经济适用房建筑规模，但是这个规模是总建筑规模，而不是随意扩大单套建筑面积。

　　经济适用房锁定60平米

　　12月18日住建部有关负责人表示，2010年各地政府必须落实国务院常务会议关于稳定房地产市场的工作会议精神，抑制投机、投资性购房也被作为重点提出。

　　各地优惠政策包括“二套房贷”、“土地出让金优惠政策”等。

　　住房和城乡建设部门2010年将重点配合信贷部门研究“二套房贷”的具体认定标准，严格推行“二套房贷”政策，控制投机、投资性购房需求。

　　12月17日的五部门加强土地收支管理的政策出台后，地方的土地分期付款等优惠政策都将到期，被叫停，大大提高了购买土地的门槛。

　　分析人士指出，上述国土资源部等五部门的政策虽然不是最新的政策，如果严格执行起来，也会对土地市场起到不小的作用。最明显的作用是，地方政府应该取消掉此前出台的分期支付土地出让金的优惠政策。

　　2009年约有18个主要城市出台了土地出让金优惠政策，如果此项政策被全部清理掉，对开发商热情拿地是个不小的打击。

　　清理地方“救市”政策

　　记者了解到，住建部邀请了600多位副市长参会，最终有200多位副市长到会，北京等一线城市大部分到会。而住建部部长姜伟新在会上表示：经济适用房面向范围将从低收入者提升为中低收入者；严格监督地方政府加快清理各种房地产优惠政策。

　　住建部这次年度会议不单单局限在总结2009年和部署2010年工作。这一点，从拟邀600多名地方副市长就可以看得出。这些副市长几乎都是主管城建工作的，而且这样的邀请在住建部年度会议中还是首次。

　　住建部约见这些副市长的目的有两个：其一，统一思想贯彻“国四条”；其二，协商完成保障性住房计划，但两者联系紧密。

　　“国四条”指的是12月14日国务院常务会议决定完善房地产市场健康发展的四条意见。住建部约见地方副市长的行动发出的信号非常明显：党中央和国务院对当前部分城市房价涨速太高高度关注。而住建部就是通过这样的行动，和地方统一思想，不折不扣地执行中央政策，保证房地产市场健康发展。推进保障性住房建设意在曲线调整房价。

　　从“稳定”到“遏制”：

　　楼市“高烧”催生强烈信号

　　进入12月份，高层针对房价调控连连。房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，此次国务院常务会议使用的措辞意味深长。2005年“国八条”、2006年“国六条”时，用的是“稳定房价”，此次用的是“遏制”，分量远重于“稳定”。这较此前释放出来的信号更为强烈。

　　此前，中国部分地区的楼市已经持续“高烧”，创出了历年来的新高。12月14日，北京市统计局、国家统计局北京调查总队联合发布1-11月份北京市房地产运行情况。数据显示，北京市四环以内期房均价在4月份突破2万元/平米，五六环之间期房均价突破1万元/平米。

　　据国家统计局统计，3月至11月，全国70个大中城市房屋售价环比涨幅逐月扩大，全国楼市一片普涨。

　　房价飞涨，部分城市的房地产市场重要指标开始出现失衡。据统计，今年1-10月，北京地区房屋租售比达到1：434，上海地区达1：418，深圳、杭州均突破1：360，远高于国际通行标准，显示当前的房地产市场风险累积日益加大。

　　中国社科院发布《住房绿皮书》指出，京、沪、杭等二十多个城市商品住宅价格出现泡沫，北京地区房价中泡沫成分约占五分之一。

　　与高房价现象伴生的，是投资投机性购房泛滥，相关数据显示，楼市中这类购房需求竟超过购房总需求的一半，“囤地”、“捂盘”……开发商的一些违规行为，加剧了老百姓的购房恐慌。

　　“中国房地产市场中的种种问题已经非常严重，到了必须出手调控的地步。”国泰君安证券研究所所长李迅雷指出，高企的房价已成为人们的心病，也为宏观经济的健康运行埋下隐患。一旦房价出现较大波动，有可能迫使银行紧缩信贷，削弱经济活力，阻碍经济复苏。

　　从“管理房价”到“调节市场预期”：

　　影响市场供求遏制房价过快上涨

　　北京大学房地产研究所所长陈国强接受记者采访时指出，财政部等五部委的通知，主要是针对今年以来土地市场普遍出现的交易火爆和过热现象，打击一些热点城市的炒地、囤地现象。提高开发商的资金门槛，迫使开发企业加快住房销售和回笼资金，增加楼市有效供应，在一定程度上缓解当前房地产市场供不应求的紧张局面。

　　同时，此举也在进一步加强土地市场的批后监管。以往对于土地更多地强调是的招拍挂环节，保证土地供应。但监管不到位，在土地拍出后开发商炒地、囤地现象仍然难以遏制，出让再多的土地，也不可能形成一个有序的土地市场供求关系，房地产市场供求关系的紧张状况也难以有效改善。

　　本月七日中国社科院发布的《经济蓝皮书》指出，“内地房价收入比超出合理承受范围，百分之八十五家庭无能力买房。”

　　“现在大多数城市房价水平已经远超过2007年的水平。房价过高、上涨过快已经成为影响中国楼市持续稳定发展最突出的问题，也带来了严重的社会和政治问题。”中国银行战略发展部高级经济师周景彤说。

　　12月7日结束的中央经济工作会议报告中没有提及房价及抑制投机需求，指导方针主要是继续支持合理的自住需求，增加普通商品住宅供应。

　　陈国强认为，如果说中央经济工作会议对房地产市场着墨不多，态度温和，但其后出台的一系列政策却一次比一次严厉。最近十几天，中央密集出台房地产调控政策，明显地透露出管理层对当前楼市房价上涨过快的担忧，并密集出台信贷、税收、土地等一系列宏观调控政策，全面加强房地产市场的调控力度，政策收紧倾向明显。

　　炒房圈盼政策出台打压楼市再抄底

　　遏制房价消息一出，投资客神经紧绷了，而深圳不少炒家提前嗅到了打压楼市的信号，从8月便开始出货，10月、11月放盘量激增，高位套现。

　　投资客黄先生2008年11月一次性购买了福田区梅林片区星河丹堤3套150-220平米的大房子，当时购买价是每平米1.4万元，在涨幅翻番后，黄先生在10月初，以2.8万元/平米的价格将3套房子卖出，投资回报率达100%。

　　据了解，深圳关内房子空置率很高，一套房子一年内买来卖去两三回，都是在倒手炒作。

　　“炒家在等中央打压，打压就进货，当房价降了20%就买3套，降30%再买3套，降40%直接买入十套。”深圳一位资深投资客金先生告诉记者，炒房圈现在都盼望政策打压，因为房价高位运行，炒家也不敢买，只有跌了才有机会进货。

　　“要是政策一直稳定的话，就没有机会炒房了，但现在看，政策变来变去就有机会做波段，反正受伤的是一些不懂楼市的‘空军’。”从2003年开始炒房的李先生深谙购房者心理。

　　“‘空军’都听专家的，专家全部唱空，‘空军’不敢买，没人买房子开发商就不敢拿地、不敢建新房，房价又要大跌，一大跌炒家开始买入，‘空军’再跟，专家又来喊楼市会崩盘，中央只好开始调控，新的轮回又开始。”李先生表示，因为中国“空军”太多，所以总有没买到房子的，这样就会累积需求，2007年、2008年、2009年就是这样的一个轮回过程。