标题：首付50%，能否遏制疯狂的房价?

作者：刘英团

12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。（12月18日《上海证券报》）
　　说房价比那块“石头”还疯狂一点也不为过！国家统计局统计显示，11月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%,涨幅比10月份扩大1.8个百分点;环比上涨1.2%,扩大0.5个百分点,均创今年最高涨幅。报告还显示,在全国70个大中城市中,深圳房价的同比涨幅为16.6%,为全国最高。房价如此超预期的“疯狂”增长，连聂梅生、任志强这些“乐观派”都没想到“今年的房价能涨成这样？”高房价已将楼市推向风口浪尖。楼市的亮丽泡沫一旦破裂，银行首当其冲，后果不堪设想。12月14日国务院常务会议上明确提出“遏制部分城市房价过快上涨”，并列举四项举措。12月17日，楼市调控打出第一拳，拿地首付不低于50%！但从以往的经验看，对让“开发商首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”新政的作用不能高估。道理很简单，商业银行带有很强的逐利性，这注定了它必然以追逐自身利益最大化为根本出发点，政府让开发商首付50%的土地出让款对“苍蝇般”的商业银行来说那还不是“毛毛雨”，商业银行还会把大把大把的“银子”投向楼市。因此，首付50%全部土地出让款并不会直接导致房价下跌。
　　从国务院“遏制”楼价上涨过快到“首付50%全部土地出让款”确实证明了国家对房价的重视。但是，我们要认识到推动房价上涨的主体有四个：一是地方政府通过土地拍卖实现自身利益最大化；二是开发商通过囤积居奇、捂盘惜售、散播虚假信息等追逐自身利益最大化；三是商业银行通过发放贷款实现自身利益最大化，甚至部分政策性银行也介入其中；四是投机者的恶炒不断推动房价上涨。毫无疑问，也是这些因素造成了现在楼市的泡沫，而且泡沫还主要集中在地价里面。已经有多位房地产商坦言“地价包含了很大程度的暴利和不合理的腐败成本”。而且，地方政府和房产商都可以通过控制土地与房屋的供应量来制造求大于供的需求假象，这才是房价上涨的根本原因。事实上，在许多一、二线城市，造价只占了不到房价的10%。因此，首付50%全部土地出让款，虽说可能引起房产商新一轮洗牌，但能够解决房价问题，还需要看相关的措施能否严格执行？如果房产新政不能抓住这些导致房价上涨的“牛鼻子”，新政就只能是中看不中用的“花拳绣腿”。
　　保持市场稳定是房地产业长期发展的基石。房地产是我国国民经济的支柱产业之一，据专家介绍可以拉动六七十个行业的发展。但是如果房价高到老百姓买不起房、开发商卖不出去房，也就谈不上拉动经济的发展。日前的迪拜危机，让楼市泡沫再次成为敏感话题。万科董事长王石指出，北京、上海、广州、杭州、深圳等一线城市的房地产，毫无疑问存在明显的泡沫。如果泡沫向二、三线城市扩散，将会步日本房地产泡沫后尘。但是，房价“高歌猛进”的势头并没有“刹车”的迹象。而且，房价上涨也搅热了土地市场。郑州、厦门、重庆、北京等城市连连拍出了多块高价地王，地价疯狂的时代似又卷土重来。新的“地王”一个比一个财大气粗，他们的自有资金到底有多少呢？资料反映，目前全国房地产银行贷款依赖水平在50%左右，其中部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖程度已高于80%。不难想象，一旦信贷收缩，买房和炒房的都将难以为继，最终只有靠银行来接这个烂摊子。
　　毋庸置疑，房产新政只能起到部分作用，甚至连着部分作用也可能因缺乏有效监督而被化解。从这个角度上来说，遏制房价上涨过快的惟一的办法是政府职能从控制自己通过拍卖土地以谋取利益最大化的冲动开始，采取强有力的调控措施，严厉打击房地产交易中的官商勾结、利益寻租和垄断现象，少几个“至尊局长”周九耕这样的领导干部，加快“保障性住房”的供应量，作为组合拳中的一个组成部分的“首付50%全部土地出让款”或许才能真正的起到作用。否则，如果政府抱着自己的利益不松手，而去调控其他市场主体，再好的调控政策也缺乏说服力，最终也难以摆脱被强势既得利益集团化解的命运。换句话说，遏制房价上涨过快必须两条腿走路，一条腿是市场经济，一条腿是社会主义，既要兼顾效率，又要兼顾公平。