标题：独特生态环境成三亚楼市“量增价涨”推手

　　从国家统计部门的数据显示看，前三季度海南房地产投资占全省城镇固定资产的31％，远大于全国平均水平的20％，近两个月仍继续保持增长势头。
　　
　　 “楼市越来越火，房价越买越高，广告却越来越少”，这是海南本地媒体在三亚开展广告销售业务时的普遍感受，也是三亚楼市火爆，房子不愁卖的直接表现。据三亚市房协称，11月以来，三亚每天成交170余套房子。对一个常住人口只有50多万人的地级市来说，数额惊人，更何况有业内人士普遍质疑上述数据尚有偏颇。
　　
　　 卖房易如“卖菜”
　　
　　三亚楼市到底有多火爆？中国商报记者近日在三亚市三亚湾路看到，几乎每走十多米就能见到一家房产销售公司的门市。一房产销售中心李姓主管告诉记者，进入7月份后，成交量每月都在递增，尽管三亚商品住房均价从10月份的12146元/平方米涨到11月份的14751元/平方米，甚至达到目前一周一价，但新开楼盘卖房易如“卖菜”一样。据资料显示，11月份，三亚商品房登记销售面积10.40万平方米，其中商品住房10.24万平方米(1129套),与去年同期相比增长86.18%。商品房销售总金额13.22亿元，商品住房销售总金额为13.12亿元。
　　
　　 岛外投资者成购房主体
　　
　　岛外人群是三亚楼市的主要消费体。今年1~11月份，三亚销售商品房总套数11218套，面积104.82万平方米，岛外销售9038套，面积81.06万平方米，岛外市场占总销售套数的80.57%，占总销售面积的77.33%。1~11月三亚批准预售商品房的户型结构按面积计算以小于或等于60平方米所占比例最大，面积为18.22万平方米，占总批准预售面积的23.73%。中国商报记者从一知名开发商负责人余先生处也印证了这一事实，余先生称公司旗下楼盘90％买给了外地人，其中北京占首位，上海、浙江占第二位，重庆、成都包括东北排到第三位。据海南省住房建设厅相关人士介绍，2006年以来，海南65%以上商品住房销往岛外，如今海南房产市场80%被外省人士购买，其中60%来自长三角，约有三到四成的房子被黑龙江等东北地区人士所购，多以旅游投资和养生消费为主。
　　
　　三亚市副市长李柏青接受媒体访问时也公开表示，三亚是中国惟一的热带海滨高端度假功能的目的地。现在是北京和东北等地的人来大量购置房产，以后三亚楼市等推向国际资本市场，进入国际价格体系，会吸引更多的外国人来三亚购置资产、房产。李柏青也强调，三亚的交通、购物、娱乐、餐饮、教育、卫生等各种基本功能尚不配套，目前还不是完全具有国际竞争力的旅游目的地。
　　
　　 房价走高是大势所趋
　　
　　 “房价上涨是大势所趋，特别是三亚市的房子不涨就没有道理。”南方鸿基置业有限公司的郭斐两年前被公司派来三亚寻找项目用地，经历过海南上一个房地产泡沫的他依然对三亚的楼市情有独钟。郭斐说，三亚的楼市情况和内地截然不同，本身三亚市人口不多且集中在农村地区，多数拥有宅基地，住宅保障率高，对住房的刚性需求低。之所以楼市火爆，是因为楼房的购买力绝大部分是在内地，其独特的气候和环境优势，已成为国内外众多“候鸟族”的聚栖之地。内地购房者多以旅游投资和养身休闲有关，且多以第二套甚至三套房产为主。同时，相对于北京、上海、杭州等城市的同类型地产来说，三亚相当一部分房子的价格其实不如这些一线城市，却享受着全国独一无二的自然环境和得天独厚的气候资源，更吸引有能力购房人的眼球。“这是个滚雪球的过程，购房者的大量涌入，开发的资金快速回笼，继续拿地持续开发，这一过程只不过在三亚放大了好几倍。与全国其他城市相比，三亚房价上扬还有一定承受空间。”
　　
　　 投资增长远超全国平均水平
　　
　　在分析当前三亚乃至海南房地产投资是否过热时，原海南省建设厅巡视员、海南省处置积压房地产办公室专职副主任林克昌对中国商报
　　
　　记者说，从国家统计部门的数据显示看，前三季度海南房地产投资占全省城镇固定资产的31％，远大于全国平均水平的20％，近两个月仍继续保持增长势头。海口到三亚595公里的黄金海岸线上，动辄投资数十亿、上百亿元的旅游地产项目星罗棋布，其中不乏雅居乐、富力、万科、鲁能、新世界、保利地产、华润、中信等知名地产开发商。有业内人士照此估计，目前在海南的全国性房地产开发企业将超过100家，投资总额或将超过1000亿元。单单就投资比例超出全国平均水平这一数据来看已有过热表现，但到底过热到啥程度以及短期或长远影响有多大现时还不好讲，因为目前确实还有较大的市场需求。在谈到房价持续走高的原因时，林克昌认为，飞涨的土地价格，优质的环境吸引，利好的政策支持，涌现的以投资为主的购房群体，以及建设国际旅游岛诸多发展机遇等应是主要因素。
　　
　　 担心再现“海南地产泡沫”
　　
　　三亚瑞亚房地产有限公司总经理王永安认为，三亚是中国惟一的热带海滨高端度假目的地，拥有不可复制的环境资源和稀缺的土地资源，在国内具有庞大的市场需求，只要三亚的环境不变，即使内地出现房产泡沫对三亚的影响力或许有限。海南历史上因过度投资炒作而产生的地产泡沫相信暂时不会出现，因为投资者更具战略性和务实性，而消费背景也今非昔比。但他也认为，将城市配套设施和环境保护提上一个更高的位置，将会有力保障三亚楼市的持续稳定。如果三亚失去了楼市依赖的外来人群和吸引外来人群的生态环境，后果将是毁灭性的。
　　
　　三亚市房产协会秘书长刘树国对这个说法也基本认同。他总结三亚的房产市场有一个特点，就是聚集性。房产开发商来自全国、购房人也来自全国，买家和卖家都有资金。且三亚的刚性需求低，多数是投资型房产，只要政府的宏观调控到位，维持这种投资型房产的价格稳定，让楼市接受市场调节，泡沫破裂风险将降到最低。
　　
　　也有楼市著名分析师认为，“对于现在进驻的开发商来说，一些周期长、投资大的项目同样需要接受资金链的考验，信贷政策的变化、楼市的调整压力等都是潜在风险，特别是借助于旅游概念的海南楼市的投资属性比较强，市场一有风吹草动可能所受影响更为明显。”其担心再现十多年前的海南地产泡沫。
　　
　　 ■声音
　　
　　房市主导结构是关键
　　
　　 “海南天赋的稀缺自然资源和土地资源应该以发展旅游和商业房地产为主，开发建设好各个海湾，并且从土地使用最大效益化进行科学规划，实行成熟一个开发建设一个的原则为好。”原海南省建设厅巡视员、海南省处置积压房地产办公室专职副主任林克昌对中国商报记者如是说。他说，因为海南省本身的土地容量、环境容量、人口容量都有限，现正处在经济发展受资源条件约束之中，所以处理好当前利益和长远利益、实现可持续发展尤为重要。
　　
　　前不久，在“海南房地产的现在与未来”高端论坛上，各方专家也相继抛给海南房产业一个应当仔细思考的论题：是集中发展生态养生房产，还是认准高端度假房产走下去？或是努力营造宜居的“草根”楼市？又或者几种兼备？“向左走”、“向右走”,这是值得每个海南房地产人思考的问题。
　　
　　 “高开高走”的三亚房市当下是幸运的，只要国内的整体经济不下滑，诸多调控利好政策相对稳定，各类客源都会充足。日前，引入迪拜帆船酒店概念的三亚凤凰岛传来即将开盘的消息，传闻开盘价格可能数万，或将达到三亚楼盘单价历史新高。广大业内人士认为，随着国际旅游岛建设的加速推进，以及2011年海南岛东环铁路建成后海口直达三亚只需80分钟，诸多瓶颈随之突破，三亚或许还要掀起新一轮房的地产投资和购买热潮。但如何保护好不可复制的生态环境、科学开发稀缺的土地资源、建立可持续发展的健康房市等诸多课题仍需三亚破解。