标题：连环政策出台 “国四条”影响西安楼市预期

　　12月21日，媒体报道称，二套房贷首付比例有可能提高至50%。而此前，即12月9日至17日，国家针对房地产业先后出台三条政策，内容覆盖新房价格、二手房转让以及土地市场，其频次之高，涉及面之广泛，前所未有。事实上，12月14日国务院常务会议提出四项措施，业内外解读为这是国家对于房地产业2010年的基调，简称“国四条”，是降温楼市的纲领性文件，预示着国家的调控大幕已经拉开。

　　连环重拳打向高房价

　　被房地产业内外解读为三记重拳的三条调控政策分别为：12月9日国务院常务会议通过的《关于试行社会保险基金预算的意见》，其中规定二手房交易营业税免征时限由2年恢复到5年；14日，国务院常务会议提出四项措施：增加普通商品住房的有效供给，继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房，加强市场监管，继续大规模推进保障性安居工程建设；17日，国土部等五部委出台的《进一步加强土地出让收支管理的通知》明确，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”，而如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。之前，这一标准约为20%-30%。

　　从政策走向来看，这三个连续的政策已经覆盖了房产市场的主要开发和交易环节，剑指高房价。

　　“二改五”效果尚未显现

　　个人住房交易优惠政策取消是三记重拳的第一拳。据记者了解，“个人住房交易优惠政策取消”政策效果目前尚未在西安市场显现，西安二手房市场目前交易仍然火热，量价齐升。

　　西安二手房中介建祥置业总经理李连源日前向记者表示，“二改五”政策效果最晚明年3月显现，目前交易量和售价没有太大的变化。

　　自今年年初楼市回暖后，“涨价”贯穿了整个年度，土地大战同样疯狂，在全国范围内，各地的“地王”纪录被频频刷新。17日国家五部委出台的政策被业内解读为“打击囤地”、“促使开发企业加快楼盘销售，增加普通商品房的供给”。

　　记者22日下午就国土部等五部委出台的《进一步加强土地出让收支管理的通知》中要求的“首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”电话采访了西安市国土资源局，土地利用处一工作人员称，这个规定性要求他已通过媒体看到；西安国土资源局之前一直实施挂牌出让土地，在走完有关程序之后，要求获地开发企业在规定时间内付清土地全款，否则不予办理土地开发手续。因而，“首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”的规定，对西安开发商基本没有影响。

　　随后，记者在多个开发商处证实了西安国土资源局这一工作人员的说法。与一线企业不同，西安房产业界一个最基本的观点就是，这个规定对西安开发企业或楼市几乎没有任何影响。

　　不过，西安地产业界认为，土地转让金比例政策并未明确规定执行日期，相应细则也未明确，市场实际效果目前并不明显，但业界担忧这是国家严控地产业的信号，未来政策收紧趋向强烈。

　　二套房贷收紧成必然

　　“二套房贷首付提高至50%”这一传言可靠性如何？对西安房价有怎样的影响？

　　记者日前就二套房贷首付比例拟提高至五成有关事宜致电几大商业银行西安分行，得到的共同回应是：没有见到有关文件或实施通知，只是从媒体上看到了这方面的消息。

　　不过，业内专家却表示，根据目前中央调控基调，二套房贷收紧已成定局，现在只是何时公布的问题。

　　西安交通大学房地产研究所所长杨东朗在接受记者采访时表示，“国四条”主要措施之一就是抑制投资投机性购房。而二套房贷政策是房地产调控政策中最重要、见效最快的手段，对抑制投资投机性购房的作用最明显。因此，二套房贷收紧将是必然。

　　“国四条”影响楼市预期

　　对于“国四条”对西安楼市的影响，西安地产界普遍认为，这只是个开始。

　　华汉集团总经理黄建聪认为：各种迹象显示，中央决策层还将不断推动税收、信贷等政策相互配合，提高调控效果，一旦调控效果不明显，后续更严厉的政策可能就出台。

　　西安市建委房地产开发处处长王超近日在接受媒体采访时表示，从供应来说，“国四条”提出要适当增加中低价位、中小套型商品住房和公共租赁房用地供应，既扩大土地供应量，又调高中小套型比例，这等于加大了商品房总套数，将缓解当前许多城市商品房供给不足的状况。

　　此外，针对城市用地紧张情况，调整土地供应结构，以小地块、多频次出让土地，适当提高容积率，也将“提高土地使用效率”，增加供给量。从需求来说，方案提出“加大差别化政策执行力度，切实防范各类按揭贷款风险”，可以采用提高首付比例、提高二套房贷款利率等金融工具，釜底抽薪，“抑制投资投机型购房”。“国四条”还加强了市场监管，各地如针对开发商囤房惜售、哄抬房价等出台切实措施，明年各地的恐慌性购房将不会出现。

　　王处长认为，央行和有关部门出台的调控措施仍会保持政策的稳定性、连续性，打压的是房价上涨过快，以及投资投机型住房，市民的自住和改善型住房是“支持”的，保障低收入和住房困难家庭的安居房将大规模推进。因此，落实“国四条”的一揽子调控措施是保证楼市和房价稳定的关键。

　　不过，业界普遍认为，尽管“国四条”的政策效果尚未显现，但国家重拳调控的举措势必影响购房者对于2010年的预期，可能会在一定时间内形成观望和交易量的下跌。

　　本报记者朱云清