标题：买房先看清政策的脸 盘点历年房产政策对楼市的影响

　　浙江在线12月24日讯 据《今日早报》报道临近年底，杭州楼市的走势又因为一系列调控措施的出台，变得神秘莫测。“营业税征免期限由2年恢复到5年”、“开发商拿地首付至少50%”等政策，让过于火爆的楼市冷静不少。

　　楼市的发展跟很多因素相关，但显然，每一次房产政策的出台，都会给楼市带来深远影响。温故而知新，虽然我们无法准确预知明天的楼市走向，但盘点历年房产政策对楼市的影响，也许可以从中找到今后楼市走向的脉络。

　　2004年

　　关键词：个税、加息

　　1月1日，杭州税务部门开始对二手房的出售征收20%的个人所得税。该政策实行后，二手房市场在短期内表现出了房价的高涨和成交量的萎缩。可谓“冰火两重天”，冰的是成交，火的是价格。这种现象随之影响了一手房市场，杭州楼市非常沉闷。以至于9月1日，20%的个人所得税开始隐身，由必须征收改为“主动申报”，在某种程度上，默认了个税的取消。

　　5月，杭州市商业银行对建于上世纪80年代的二手房进行了“封杀”，基本上不发放贷款。在年限上，房龄加上贷款年限不超过30年；在成数上，根据贷款人的职业情况和收入情况，一般不超过6成。10―15年的二手房最多可以贷到5成，20年以上的二手房原则上不给予办理贷款。此政策在市场上马上开始得到了体现，老旧二手房价格开始回落。

　　10月27日，央行宣布加息。这是中国9年来的第一次加息。开发商和购房者对此都非常敏感。在宣布加息后的一星期内，市场掀起了一阵涟漪。所有的房地产股票板块在集体大幅下跌后小幅反弹。但在加息后的一个月，市场恢复了平静。

　　点评：总体来说，2004年出台的政策比较零散，且有反复，幅度也不是很大，所以对楼市影响不是很大。

　　2005年

　　关键词：国八条、利率、营业税

　　3月17日，调整商业银行自营性个人住房贷款政策，将原先的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。

　　3月26日，国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》。4月27日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，分析房地产市场形势，认为目前房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，结构不合理，市场秩序比较混乱，并明确提出了解决房地产市场存在的问题的八条具体措施。

　　5月11日，国务院办公厅转发了建设部等七部委《关于作好稳定住房价格工作的意见》，对房地产市场的宏观调控措施进一步细化，呈现四大特点：加大个人购房转手交易税收调控力度，禁止期房转让，满足3个条件普通住房享受优惠，依法制止炒地行为。

　　6月1日，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其差额征收营业税。

　　点评：2005年，国家针对房地产市场制定的政策法规数量之多、频率之密，堪称前所未有。房产调控新政正式实施，杭州楼市成交低迷、观望气氛浓厚。新开楼盘问者寥寥，对市场反应最为敏感的二手房价格指数出现了运行6年来最大幅度的下调，成交量萎缩。土地市场则出现了杭州实施土地招投标制度7年以来第一起强行“收地”事件。

　　2006年

　　关键词：90/70、“2年到5年”、个税强征

　　5月29日，九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》正式出台，成为“国六条”，业内猜测已久的“第二只靴子”总算落地。其中影响最大的莫过于“90/70”政策、个人房贷首付比例不低于三成和营业税免税时限由2年延长至5年的规定。

　　7月26日，国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，宣布从8月1日起，各地税务部门将在全国范围内统一强制性征收二手房个所税。

　　点评：2006年的政策更为收紧，特别是国六条一出台，投资客扛不住了，纷纷赶在新政实施前清仓出货。购房者放缓了看房、买房的步伐。比如6月杭州主城区(不包括萧山、余杭)商品住宅新增面积比5月减少了7成多，成交量也比5月减少了一半以上。连续几个月，杭州楼市日成交量都仅在50―60套上下徘徊，市场非常冷清。

　　2007年

　　关键词：二套房、不断加息

　　3月，商务部发布《关于2007年全国吸收外商投资工作指导性意见》，明确提出严格限制外商投资房地产。

　　同样在3月，央行开始加息(全年共计6次加息，10次上调存款准备金率)。

　　9月27日，央行、银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对商业性房地产信贷政策进行调整，其中，申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付比例不得低于40%。贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

　　12月11日央行和银监会下发《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确以“户”为单位执行放贷新政。

　　点评：2007年的杭州楼市呈现出“前冷、后热、再冷”的戏剧性的特点。年初以后，虽然央行不断加息和提高存款准备金率，但其他政策并没有联合出台。此时，市场需求已经经过两年多的压抑，又恰逢股市大涨，人民币升值。在诸多因素作用下，引发楼市一轮上攻。不过，政策调控重拳在仅仅半年后落下，关于二套房首付提高到4成的信贷政策一出台，立即抑制了投资需求。而不断加息也如“温水煮青蛙”，终于耗尽了购房者的购买力。

　　2008年

　　关键词：降息、利率7折、税费减免

　　3月5日，温家宝总理在十一届全国人大第一次会议作政府工作报告中指出要综合运用税收、信贷、土地等手段，完善住房公积金制度，增加住房有效供给，抑制不合理需求，防止房价过快上涨。

　　从9月16日开始至12月23日，央行连续五次下调存贷款利率，先后四次下调存款利率，特别是11月26日央行下调人民币存贷款基准利率达1.08个百分点。

　　10月22日，财政部出台了一系列刺激楼市需求的政策。包括对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。10月27日起，首次购房首付比例下调至20%，贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍；地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

　　11月，国务院又出台刺激内需十大举措，总投资约4万亿元刺激经济，温总理在部署落实中央政策的七项工作时，突出强调了房地产业的重要地位，说它“是国民经济的重要支柱产业”。

　　12月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。并把征免期限“由5年改为2年”。

　　点评：2008年的政策风向转得比较快，上半年的税收政策主要目的是抑制楼市过热，后来随着美国次贷危机的蔓延，全球流动性出现危机，国内出口和投资的实际增速下滑，经济增长出现回落。为此，国家实行积极财政和适度宽松货币政策，房地产被作为拉动内需的重要工具，得以扶持。

　　这些救市政策对市场的拉动作用突出体现在2009年：由于税费减免、降息等政策大大减少了交易成本，刚性需求得以释放，投资性需求异常活跃，成交量不断创下天量，成交价格超过历史最高位，土地市场也几近疯狂。政策对于楼市的联动作用，这一次体现得最为明显。