标题：洛阳地产商解读明年洛阳楼市

□首席记者 杨非 实习生 刘乾坤 王井平 黄丽丽 王彦彦 卢青青
    2010年即将到来，洛阳楼市将会何去何从，老百姓最关心的洛阳房价是上涨还是下跌？洛阳地产商对明年的洛阳楼市是否看好？洛阳地产的地理坐标是向东还是向南发展？
    为此，昨日记者专访了洛阳多家地产公司的相关负责人。
偃师三镇将是洛阳楼市最好去向
访洛阳奥体花城营销总监苏敬波
    今报：您能否对2010年的洛阳房地产前景做一下展望？
    苏敬波总监（以下简称苏总）：楼市仍旧会沿着今年和以往的老路子继续发展，洛阳也是一样。但是无论是一级市场还是三级市场，土地的出让正在逐步缩减，洛阳明年的土地出让可能不多。洛南已经开发五年了，能开发的土地都已建成或正在建设中。城中心的土地出让只能依靠旧楼房的拆迁改造。现在令房地产开发商眼红的是洛阳新区拿了偃师的那三个镇，可是这三个镇经济状况不是太好，而且市政的配套措施也少，要想在那边开发楼盘就必须等到市政建设的前期准备妥当。当然，这需要看政府态度，是否有意增加那里的市政投资。总体上看，明年建设项目不会增加太多。
    今报：我是否可以这样理解为楼价跟着会降？
    苏总：不会，房价不仅不会降，反而会涨。刚才我已经提到，洛阳房产可建设用地不多了。土地是一种稀缺资源，你用一点就会少一点。新区无地可建，原市区也只能依靠拆迁“挤地”，房子逐渐会供不应求。另外，洛阳现在一个明显现象是“楼盘量多，可卖产品少”。像中泰、双溪等楼盘几乎已经售空了，空留一个大而响的名字。实际上呢，仓库已经空了，而老百姓还在臆想之中。
    再者，从消费者角度上看，中国的老百姓有一个特点就是喜欢“迎难而上”“买涨不买落”。
    今报：您觉得奥体花城与其他楼盘相比最大的优势在哪儿？
    苏总：让我来说，奥体花城的最大优势就在于地段。用一句话来说就是“三桥交会，紧挨体育中心”。“三桥”指的是西苑桥、牡丹桥、王成大桥，这三座桥连通洛阳南北，洛河以北的游客到洛南新区来都会经过奥体花城；同时，如果在奥体花城居住，去涧西、西工、老城交通都比较方便。
    “紧挨体育中心”这一地理优势在洛阳这样的三级城市还不太明显，如果是在北京、上海、广东等地就不一样了。比如挨着北京奥体中心、南京奥体中心的楼盘都是“铁价”。奥体花城是与人们向往运动、向往健康的心理紧紧联系在一起的。健康是每个人都想拥有的，但又都是花钱买不到、可遇而不可求的。
    老百姓住在奥体花城，无论早上晚上都可以到体育中心遛个弯，锻炼一下身体；现在体育馆的一些场馆比如羽毛球馆、游泳馆对市民开放，这就更增加了体育与健康的无形价值。另外，住在体育馆附近也是一种身份和地位的象征。许多体育比赛、演唱会等大型活动都在体育馆举行，这让入住者有一种自豪感。试想，如果自己的家门口有令人振奋的活动，那么家主人会不高兴吗？
    今报：洛阳的房产开发会往哪个方向发展？
    苏总：从洛阳的地形上看，大多楼盘都是沿着洛河两岸建设的，但是经过这几年的建设，洛河两岸已经无地可建了。往北发展吧，北部是邙山，较为偏僻，也很不方便；往南发展的潜力也不大，南部是龙门山；洛阳西部的高新区则已经和新安接壤了，要想发展则得拿新安县的地盘，可能性不大；最有可能的就是往东部发展，刚才我已经提到，洛阳拿了偃师的三个镇，如果市政建设跟得上，而且洛阳市政府准许开发的话，那将是楼市最好的去向。
    今报：郑西客专马上就要通车了，你觉得会对洛阳房地产业产生哪些影响？
    苏总：郑州、洛阳、西安这一条线上的三个城市，其中只有洛阳不是省会级城市。那么，洛阳作为郑州和西安的中点，将会是一个中转站——人口和房子的中转站。郑州和西安的老百姓会因为房价和环境的原因来洛阳定居，如此，洛阳的房产会更加发达。房地产业发达也会带动将近40多个行业的发展，比如建材、园林……
郑西客专会引来外地投资商
访洛阳三合兴房地产置业有限公司总经理刘国建
    今报：刘总，您对2010年洛阳房地产有何看法？
    刘国建总经理 （以下简称刘总）：我觉得，明年洛阳房地产将继续平稳向上发展，保持今年下半年的好势头。至于下半年，主要看国家的宏观调控如何，在我看来，国家不会采取压缩或是打击措施，而是一种支持与引导。
    今报：在您看来，贵公司的楼房在洛阳有何优势？
    刘总：不管是个人，还是企业，都要有社会责任感。对于我们而言，也是如此。我们以改善洛阳老百姓的居住问题为己任。我们的楼房在新的一年将继续保持适中的价格，为低收入者改善住房问题，根据市场的需求做出不同的产品。若说优势，我们的优势就在于适中的价格和有一个好的社会责任感，不断改善低收入者的住房问题。
    今报：您认为郑西客专的开通对洛阳房地产是否会有拉动作用？
    刘总：郑西客专的开通缩短了城市的距离，对各城市的经济来说有一个互补作用。便利的交通将会引来一些外地投资商，很多外地人都会在洛阳买房，这对洛阳来说是一个很好的消息。
    今报：您认为洛阳房地产前景有多大？会朝哪个方向发展？
    刘总：洛阳市政府提出了“第四期规划”，从规划里可以知道，洛阳发展的方向和洛阳房地产的前景。虽然它主要是以工业房为主，但是我们对洛阳第四期规划很感兴趣。如果可以，工业房我们也会做，整合开发、技术开发。
    今报：您觉得房地产行业存在泡沫问题吗？
    刘总：对于房地产而言，不存在泡沫是不可能的。房地产存在各种各样的问题，特别是在租售比上，我国的租售比已经超过了世界平均水平，我国的租售比是1比300到400，世界平均水平是1比250。这是一个十分不正常的现象。房地产的发展若违背了市场经济规律，可能会出现有价无市的局面。想买房的人买不到房子，投资者达不到预期收益。
    但是，我们会将价格保持在一个合理的价位上，这是一种社会责任。现在国家一直在对地价进行调整，不断地打击房地产投机商，让低收入人群买上合适的房子。
    国家对地价进行了调整，增加了经济住房的支付，保障中低收入者的住房，逐步调整二手房的交易量。这就很好地引导了房地产在经济规律下稳定发展。
    今报：贵公司在新的一年有什么展望？
    刘总：高端有很多人在做，但是我们做的主要是中低档。根据国家宏观调控的思想，我们也会考虑高端，并试图进入。
洛阳地产业可能会南北向发展
访洛阳银润置业有限公司销售总监郭宝
    今报：郭总，您能否对2012年洛阳房地产市场做个简要分析？
    郭宝总监（以下简称郭总）：呵呵，这个命题太大，我个人分析不了。
    今报：您认为明年洛阳房价会不会下跌？
    郭总：很难下跌。近些年来，洛阳房价一直没有出现过下跌，房价只会一直上涨。即使有可能，那也是非常小的。除非是受了什么阻碍，或者是国家出台了什么政策等。我个人觉得预测没有意义，比如：很多人预测2009年的金融危机会更加惨烈，而现在我们看到并没有那么严重。你看过《蜗居》吧？那里面说的就非常现实，房价一直涨涨涨，这是不可逆转的形势。
    今报：上涨幅度会有多大？
    郭总：这个我说不准。这要看国家政策，随行就市是我一向的做法。
    今报：贵公司的楼盘在洛阳房地产市场有哪些优势？
    郭总：我不能说我们比其他房地产有优势，我只能说我们之间的差异很大。因为我们中央花园做的一直都是豪宅区，不做经济适用房。我们在三个方面和他们有很大差别：经验、背景和实力。十六七年来，我们没有普通住宅区，有做豪宅的丰富经验，设计团队比较强，这和其他房地产差异很大。我们追求的是便利、安全、舒适等。我们的建筑材料、配套设施都是非常好的。尤其是我们的设计师，看似简单的东西实则很复杂。内行的人一看就能懂，比如，一块好的布料，没有好的裁缝、好的手艺，那也是做不出精美的衣服来的！
    今报：明年公司是否推出新的楼盘？
    郭总：在时间上来不及，明年我们的二期工程会进入施工阶段，估计到明年的现在会推出来。
    今报：郑西客专的开通对我们洛阳房地产是否有拉动？
    郭总：这是肯定的。不是经常这样说吗：“要想富，先修路”。交通便利了自然会带动一切相关产业的发展，而交通又会推动城市化进程。房地产也会被其带动。
    今报：你认为洛阳房地产潜力有多大？
    郭总：我还是那句话，“只要城市化进程没有停止，房地产就会一直有潜力。至于多大，我不好说。我认为这要根据政治、经济、科技等方面的变化而定。
    今报：您认为洛阳房地产会向哪个方向发展？是东西？还是南北？
    郭总：向南北发展。洛阳是个带状城市，有洛河和伊河从中穿过。以战役的角度说，是不能用纵深战术的。只能向南北发展，不可能向东西。一个城市的规划必须是合理分配，要考虑到产业集群、生活交通的便利等因素。
    洛阳地产市场比较良好
访洛阳九鼎房地产有限公司营销部主管王楠
    今报：您认为明年洛阳的房价会有一个什么样的走势？是跌还是涨？
    王楠主管（以下简称王主管）：应该说洛阳的房产市场是一个比较良好的状态，基本上不存在泡沫。其实根据国家的一些宏观经济政策，以及一线城市价格的波动，洛阳房价在新的一年有可能会停滞不前，或小幅上涨。如果上涨的话，整体上每平方米会在500元到700元的范围内上涨。但一切都在变动当中。
    今报：您认为贵公司楼盘在洛阳市场上有哪些优势？
    王主管：第一，我们的楼盘近邻洛浦公园，而且是介于老城与新城区的交界地带，环境优美，地理位置优越。第二，我们的公司是洛阳日报社的全资公司，有良好的信誉保障，而且工程质量好。同时我们的楼盘外观设计独特优美，很吸引人。我们距离大学城很近，人文气息浓厚。
    今报：九鼎楼盘的定位主要是哪些群体？
    王主管：企业公司的老板、经理，教授等精英人士。
    今报：郑西客专的开通对于洛阳房产有哪些推动作用？
    王主管：交通便利可能会使一些郑州市民在洛阳购买、投资房地产，这对洛阳房地产肯定会是一个好的影响。当然，交通的便利会使一部分人工作在郑州而住在洛阳，都有可能。
    今报：您认为洛阳的房地产市场潜力有多大？
    王主管：依目前的状况，洛阳地产市场还是一个比较良好、稳定发展的市场。同时，我认为，洛阳地产的潜力主要还是集中在洛南新区。
    价格是买房的第三要素
访河南东方置地有限公司营销部经理王大庆
    今报：王经理，马上要到新年了，您对2010年洛阳房地产业有什么看法？
    王大庆经理（以下简称王）：洛阳房产一直都是健康向上发展。我觉得，现在洛阳市民消费越来越趋于理性，他们在买房子的时候，第一先问位置，第二再看环境，而第三才是价格，价格成了买房的第三要素。
    今报：作为房地产商，您认为明年洛阳房价是否会下降呢？
    王：国家政策主要是针对房地产开发商的，明年房价也许会涨。究竟能涨多少，要看市场的发展。
    今报：您觉得东方今典的楼盘在洛阳房地产市场上有什么优势？
    王：位置好，是唯一在洛河旁的房子，环境好，大小环境都有，大环境指洛阳整个房产的大环境，小环境指这边小的环境，这里比较安静，人文环境也比较好。我们附近有河南科技大学和洛阳理工学院，有很多老师买了我们的房子，原因就是离他们工作的地方近。现在，河南科技大学教师团购房子已经完成了，洛阳理工学院正在与我们谈。
    同时，我们这边的产品很多是小户型，价格也比较便宜，最低的每平方米才3000多元，像其他房地产如建业的楼盘等都比我们贵。
    今报：郑西客专即将通车，您觉得这会对洛阳房产业产生什么影响？
    王：洛阳、西安都是历史古城旅游景点比较多，特别是咱们洛阳的龙门石窟，两地的交流主要在旅游方面，游客的互动会对洛阳房产产生影响，但有多大不好讲。总之，我觉得消费潜力还是挺大的。
    今报：东方今典明年打不打算推出新楼盘呢？
    王：明年六月份、十月份要推出新楼盘。
    今报：作为房产商，您对洛阳消费者买房有什么建议？
    王：我认为，如果是投资的话，小户型就可以，像我们这儿大部分人都是养老用的，如果是大户型就要看个人的财力。