标题：房产政策进入下拐通道 2010年穗楼市两大预测

　　提要：　据合富辉煌集团市场研究部监测，2010年广州全市十区新增住宅供应约4.9万套，尤其中心六区商品住宅新增也将延续近年不断紧缩的趋势，预计供应约2.2万套。总体来说，2010年全市十区可售货量合计约7.4万套。　随着近期房产新政出台，不管是一手房还是二手房，近两周的成交量都呈现出下滑迹象，尤其是中央发出三次遏制楼市信号的那一周，据统计数据显示，网签住宅数量环比减少了128套，成交量跌至1000套关口。同时，二手房的成交量也略显下滑。　

　　有业内专家指出，目前房地产泡沫已经冲顶。从中央政策对于房价的态度看，足以说明房产政策已进入“下拐”通道。　

　　信息时报记者　徐凤　

　　后市预测　

　　预测1：政策　

　　五大宏调“组合拳”有待出台　

　　最近中国楼市政策出台频繁，基本上达到历史最巅峰，创下中国房地产60周年最新记录。著名地产营销策划专家谢逸枫表示，2010年中央在房地产宏观政策上，还可能出台5项宏观调控组合拳。　

　　1。收紧银行信贷　

　　谢逸枫认为，目前中国房地产市场中，银行给投资贷款的比例不断上升；同时，开发商上市或融资的资金来源，86％靠拿地后把地抵押给银行贷款和销售房子进行资金回收。如今，银行放贷过量导致楼市太旺盛，再加上海外热钱的冲击，房地产市场被“钱”燃烧成一片火海。如果再不收紧银行放贷，开发商不计成本拿地和投资客再次疯狂，就是中国楼市崩溃和金融风暴再度爆发时。　

　　2。收紧二套房贷　

　　中央经济工作会议中就有提到“抑制投资需求和打击投机需求”的内容，继国务院与财政部等五部委相继出台新的房地产政策后，货币和金融监管部门也将加入调整楼市阵营。　

　　自今年下半年以来，多个部门都已明确表示二套房贷将收紧，但细则却迟迟未出台。目前广州各大银行对于二套房贷都有不同程度的收紧，只有建行对二套房贷首付四成才能有7折利率。因此业内人士认为，收紧二套房贷已成为定局，只是年底公布还是明年再公布的问题。　

　　3。提高开发商自有资金　

　　对于商品房行业而言，项目资金比例是指开发商拥有资金占其全部开发资金的比例，业内又称“自有资金比例”。国务院5月27日公布了固定资产投资项目资本金比例的调整，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35％调低至20％进行救市，被称为“开发商空手套白狼时代来临”。　

　　结果，开发商在自有资金非常足够的情况下，不仅没增加市场房源有效供应，反而疯狂四处拿地储备，导致楼市泡沫越来越多。因此有地产人士猜测，在接下来的宏观调控中，很可能将开发商的自有资金比例提高。　

　　4。物业税开征　

　　谢逸枫表示，开征物业税很可能是今年底和明年初推出的政策之一。首先是为了完善税制，其次也可节约土地资源。因为征收物业税将提高闲置空置住房的成本，从而起到抑制投机的作用。但这种效应是短期的，从中长期来讲，还需要采取综合措施来抑制房地产泡沫。比如美国也征收物业税，但这次金融危机还是由房地产泡沫引起。　

　　地产人士表示，开征物业税对房产投机者、倒房者也是一个较大的打击。假定每年按房产评估价3％征收，一套100万元的房产加上物业费等，一年的固定支出将会在4万元左右。但对购买房产仅用于自住的一般消费者则不会有较大影响。　

　　5。收紧“限外令”　　　

　　自2006年7月，建设部、商务部发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》一年多来，我国发布了一系列文件，逐步收紧了外商投资房地产的口子。根据最新出台的《外商投资产业指导目录》，从今年12月1日起，外资将不但不再被鼓励进入内地普通住宅的开发建设中，而且更为严厉的是，外资进入二手房交易市场及房地产中介或经纪公司的途径也将受到全面限制，这是从来没有过的情况。　

　　此前出台的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，被业界形象地称为“限外令”，此举曾给不少外销楼盘带来很大的市场压力。2009年5月“限外令”放松，让投资市场一扫低迷，活跃程度明显提升。目前临近岁末，一纸新“限外令”或将收紧信号，使得理应平静的楼市又起波澜。　

　　信息时报记者　罗莎琳　

　　预测2：楼价　

　　市区供应减少　明年楼价仍涨　　　

　　近日，国家宏观调控一波接一波，继调整营业税征收比例、出台“国四条”、提高开发商拿地门槛后，相关部门已制定调控政策，其中不但明确要求各大商业银行严格制定二套房贷利率，而且同时将二套房及多套房的商业贷款首付比例提高至50％。　

　　周峰表示，经过了2008年的地产调整期，成交量萎缩得很厉害，但价格不但没有大降，反而有微幅上涨。现在出台政策后，最明显的结果也是成交量萎缩，但不意味着价格也会下降。据了解，受到营业税优惠政策终止的影响，一、二手房之间的价差进一步缩窄，部分徘徊在一、二手市场之间的客户会逐步转移到一手市场，故明年一手商品房总体价格还会维持“高位振荡”的格局。尤其是亚运会期间，不少项目停工将导致市场供应紧张。他进一步预测，2010年广州总体一手楼价至少比2009年上涨12％，二手楼价至少上涨9％。　

　　据合富辉煌集团市场研究部监测，2010年广州全市十区新增住宅供应约4.9万套，尤其中心六区商品住宅新增也将延续近年不断紧缩的趋势，预计供应约2.2万套。总体来说，2010年全市十区可售货量合计约7.4万套。　

　　与2009年相比，2010年新增供应减量最明显的是市中心区。由于2008年底余货约为5.7万套，因此2010年总可售货量较2009年有大幅减少。新增供应将主要集中于番禺、花都两区，楼市成交重心加速外扩。合富辉煌首席分析师黎文江表示，2009年广州一手商品住宅市场全面回暖，成交创历史新高，平均月度成交量可望达82万平方米。总体来看，2010年广州楼市供求失衡形势比较严峻，虽牛市预期已形成，但受制于供应回落和房价快速上升的抑制作用，成交量将有所回落，预计广州市2010年成交量不超过700万平方米，即平均月度成交量为60万平方米左右。　

　　信息时报记者　罗莎琳