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《珠三角地区发展规划纲要》年初出台
2009年1月8日，国务院公布《珠江三角洲地区发展规划纲要》，惠州市将打造全球电子信息产业基地，积极培育惠州临港基础产业，建设石化产业基地。在此纲要基础之上，惠州市2009年投资840亿元，联合周边广州、深圳、东莞、河源、韶关、汕尾六个城市，对彼此相邻地段的断头路、瓶颈路等进行统一的规划整治建设，从惠州至深圳、东莞、广州的中心城区的最短出行时间将分别缩短至44、46、80分钟。
《纲要》出台大大坚定了开发商对惠州楼市“价格洼地”的看法，部分临近城际高速出口的楼盘立即涨价200-300元/平方米，成为2009年涨价的第一波，名流置业、光耀集团等房企一边多盘齐发一边“招兵买马”，同时部分购房者由此对惠州房产升值空间更看好，入市积极性增强，事后证明他们正是成功“抄底”的幸运儿。
记者点评：规划推涨房价已是老生常谈，能收效明显还因为出台在正确的时间。
“省15条新政”促成楼市“小阳春”
3月初，广东省15条楼市新政出台，开发商信心凸显，惠州楼市回暖步伐加快。广东省15条暂时取消了限外令，刺激了外资尤其是港澳台资金进入楼市，尤其在发展环节对开发商的支持政策———可延期支付土地价款、可分期支付土地增值税、鼓励银行对基本面好但暂时经营困难的企业给予支持，这样大大减小了开发商的资金压力，让他们信心增加，积极推盘入市。
一时间，惠州楼市的供应量加大，90平方米以内的紧凑型产品激增，充当了成交放量的急先锋，随后一些别墅和高端项目也开始试水加推，均取得了不俗的反响，合生、雅居乐、光耀等品牌房企都开始以组团方式密集推货，同时忙着招兵买马。丰富的供应量和促销引爆了刚性需求的集中释放，大量换房需求也日益凸显，并逐渐占据优势，业界把这一阶段称为“小阳春”。
记者点评：回头看，2009年楼市超乎想象的疯狂真是“救市”救出来的，难道调控的管理一定是要“矫枉过正”吗？
4月公寓新盘均价冲上4500元/平方米
小阳春之后，惠州房价开始快速上涨，5月中旬开售的几个小户型楼盘———幸福魔方、港惠新天地二期、友邻茉莉花开等，开盘均价都到了4500元/平方米以上，而在此之前的惠州小户型产品销售均价都在4000元/平方米以下，即使最热门的小户型楼盘———江北丽格公寓、演达路五星国墅园的价格都在3600-4000元/平方米，当时有媒体报道采访的购房者说法有：“这个价格说明开发商期望值太高，但是对于想买房的人来说却很难接受。”
然而，此时高价开售的小户型新盘均取得了不错的销售成绩，例如幸福魔方开盘当日就成交了356套，恒和主场开盘即售85%。公寓新盘的高价热销像是给楼市打了一针兴奋剂，为了抢占“五一”市场，不少项目纷纷提前推广，并且不断开出价格新高。
记者点评：当时说“4500元/平方米很难接受”的购房者到年底可能肠子都悔青了。
前年停工项目纷纷复工
由于不少项目提前开盘，“五一”之后新增供应量大幅增加，新盘集中于精装修公寓和高端住宅，而且定价都不低，部分在售楼盘也趁机涨价。在追涨心理和羊群效应下，5月份惠城区商品房住宅预售量、价都达到上半年最高峰，分别为2612套和4306元/平方米。
楼盘销售的火爆程度连开发商都出乎意料、措手不及，持续两三月的热销之后不少楼盘都陷入“无房可售”的局面，尤其中小户型楼盘在4、5月供求两旺，在消化大批积压的刚性需求之后，7、8月时呈现集体“断档”的局面。于是，大批楼盘加快施工进度，前年一度停工或缓建的项目也纷纷复工，新开工项目增多，同时此断档期内的新盘价格大涨，很多项目提前两三个月就开始推广和蓄客，更有甚者提前半年开盘。
记者点评：这一现象说明，年终众多总结会上开发商所言“我们也没想到这么火”并非得了便宜还卖乖。
深圳投资客再向惠州行
2007年上半年，一波接着一波的深圳购房团接踵而至，惠州房价在短时间内飙升了2000多元，有人戏称：深圳购房团所到之处，往往是“人去楼空”。
经历了2008年的沉寂之后，2009年下半年，惠州楼市又出现了大量深圳购房者的身影。上半年还只是零星出现在个别楼盘现场的深圳客，从7月开始变成了有组织的集体看房，大把惠州楼盘、深惠两地媒体等组织了大量的看楼团。每到周末，从深圳到惠州的高速公路上，这样的看楼大巴络绎不绝，位于惠州白鹭湖畔的某楼盘自3月在深圳开设看楼大巴以来，已经接待来自深圳购房者2000多批次，汤泉半岛、骏园春天等楼盘中来自深圳的购房者占到总销售量的九成。不过，与2007年时“看房就买”的疯狂相比，2009年的深圳购房团出手速度慢了很多，有些是只看没买，比较谨慎。
记者点评：看来是“吃一堑长一智”，去年再怎么涨貌似还有些2007年高峰期投资的人卖不出手——— 房价涨涨又已经刹车了。
13个项目申请“户型瘦身”
7、8月时的中小户型断档，让不少新项目看到了市场机会，纷纷调整规划瘦身户型——— 仅仅9、10两个月，在惠州市规划建设局提交变更规划申请的惠城区商品房项目就有13个。和以往申请规划变更多为改变建筑局部的使用功能的情况不同，这些项目以申请调整项目施工平面图、调整户型的居多，例如新世界长湖苑将复式房改标准层，斑樟湖商住楼将户型面积由大改小。
这些修改规划的项目大多构成了2009年底2010年初的新增供应量，将令适合首次置业的小户型增多，而这类产品目前受二套房贷收紧等政策的影响较小。业内人士分析，近两年惠城区房地产市场起伏不定，不论是淡市还是旺市，都有一些项目因为先天规划有缺陷，而一直滞销，而两个月内十多个项目申改规划则前所未有，主要原因是迎合政策变化和市场供应结构的调整。
记者点评：不好卖就“改装”，虽然折腾了点但这样看来要开发商降价更加没门了。
10月惠城住宅均价“破五”
10月结束，惠州市房产交易中心的统计数据显示，10月惠城区新建商品住宅成交1988套，均价5037元/平方米———从7月的“3”字头蹦到10月“5字头”，惠城区房价在三个月内实现了“三级跳”，算上商铺、写字楼等在内的商品房销售均价更是达到了5324元/平方米的新高。
此时，“高房价逼退刚需”有所显现，1988套的10月新房成交总量和9月相比几乎未见增长，即使10月集合了“史上最长黄金周”和秋季房展，从成交总量上来看还是有些收成不足。不过，此时高房价对成交量的抑制作用还并不大，10月的成交量平平，更主要的是因为开发商对后市信心爆棚，很多楼盘都推迟了入市时间，市场上在售的大部分是存量房，而且没有市民普遍期待的“黄金周促销”，造成可选房源少、购房积极性不高。
记者点评：“成交少不是房价高、卖不好，而是推盘少、没得卖”，这是下半年以来开发商们的统一论调，有点客观基础，也不乏推脱之词。
通宵排队、日光盘频频出现
11月初以来，虽然不少楼盘均价已逼近“5”字头，但每个开盘现场都是无一例外的人山人海，“日光盘”、“通宵排队”等2007年时候的火爆场景又开始重现———
11月8日，名流印象二期开盘，很多人凌晨6点已开始排队，当天推出132套单位，不到三小时就卖了107套；11月15日，瑞和家园开盘，凌晨6点已有100多人排队，当天400多套房源销售七成；同日，双城国际2期开盘，所推房源基本售罄；11月22日，陈江风华丽都二期开盘，两小时内首批192套房源爆销180套；11月28日，光耀·荷兰堡二期开盘，选房过程一直持续到晚上9点，开盘共推出489套房源，周末两天销售率近94%；11月29日，泰豪·绿湖新邨F栋开盘，106套房源销售近百套，几乎是开盘即售罄。
记者点评：不知道那时通宵排队抢房的主，现在望着一阵接一阵的调控风声，后悔了没有？
20多户业主买房面积“被增大”
看好86平方米的房子，交了定金2万，到正式签认购书的时候却突然发现房子面积变成了92平方米，相应的总价也多了几万块。年底购买江北某新开楼盘的20多名业主遇到了购房面积“被增大”的情况。
事后，开发商相关负责人表示，这样的情况只出现在某一个户型的部分单位。宣传资料上虽只有86平方米，实际还是要按照测绘部门的结果来算，如果业主觉得不满意，开发商可退回定金。而遇到该问题的业主则表示，责任出在开发商身上，应该追究开发商的相应责任。对此律师称，如果交定金时双方约定了面积、总价，却由于开发商的原因导致合同不能正常履行，可要求双倍返还定金，但如果确如开发商所言，是客观的测绘因素所致，就不一定可双倍返还了。
记者点评：没事儿，现在房价有点止涨回落的希望了，退房吧！
12月成交量价飙上最高点
2009年进入第四季度，惠城区的商品房预售均价就一直在5000元/平方米以上，到12月这一数据更达到了5425元/平方米。单以住宅看，12月的成交量达3392套、40万平方米，均价5415元/平方米，无论是均价还是销售面积都创出了2009年的最高水平。
这一成交数据正是12月市场的真实写照。12月26日，TCL康城四季金色探戈组团开盘，开盘当天到场客户超过了1000人，最后成交345套，所推房源即告售罄；同一天，金山湖国墅园二期2批单位200多套推出，开盘成交也超80%。2009年的“大满贯”收尾让开发商信心更强，即使此时政策已收紧，很多开发商表示不会降价。
记者点评：高峰是危险的，接下来就意味着曲线图要下行了。