标题：2009成都楼市年度报告
第一部分 09年主要政策盘点
经历了08年的经济低谷，09年是中国房地产市场迅速回暖的一年。中央和地方出台的一系列稳定市场的政策、适度宽松的货币政策，但由于09年下半年各地房价大幅反弹，天价地王不断制造，非理性购房再现楼市，在这样的大环境之下，抑制投机性和投资性需求与为政策调控的对象，政策呈收紧态势。
一、中央经济刺激政策
政策要点：
政策点评：
房地产市场运行环境相对稳定，政策仍将支持居民自住性需求。政府将在促进住房消费的同时，对于投机性的购房行为将通过政策予以打压，以平抑房价。从该政策的出台，可以看出2010年的政策从“保市场”转变为“保民生”，希望通过市场杠杆来遏制高房价，通过稳定房价，来维护市场的健康发展；政策中重点提了抑制投机性购房，防止市场的过度炒作，过度投机形成的泡沫，以使市场平稳、健康发展。
二、保障性住房政策
政策要点：
3月，住房和城乡建设部副部长齐骥称，今年要在全国范围内要新增解决260万户低收入家庭的住房困难，为了完成这个目标，主要有增加廉租房等五项措施。第一是资金保证；第二是土地供应保证；第三是要采取多种渠道增加廉租住房的房源；第四，进一步强化地方政府在做好这项工作方面的责任，坚持省级负总责，市县抓落实。第五，要严格地按照工程建设程序和国家相关的质量标准来保证质量。
政策点评：
年初，中央提出财政加大投入，五措施保证保障房建设。年底中央经济工作会议，提出普通商品房供应量增加，保障性住房建设仍是重点。政府对中低收入者的廉租房、农村的危房改造、普通商品房的供给都给予了重视和支持。让中低收入者能安居乐业，基本生活住房有所保障。
三、土地政策
政策要点：
政策点评：
土地是国家的命脉，国家对土地的政策，对房产行业有最直接的影响。宅基地不可放开流转，农村集体建设用地要有条件流转，不得改变土地用途。调整工业用地出让最低价标准，各地要严格执行工业用地招标拍卖挂牌制度，同时，安排一定比例的土地用于中小企业开发利用。
企业擅自变更土地用途不能参加招拍挂；国土部严禁保障房地改商用，未按期交房禁购新地；知尽快利用闲置地；严查违法新建小产权房和高尔夫球场；征收闲置土地增值地价；拿地首付不低于50%等政策，是国家对土地市场的统一规范管理，也是对房产调控打出的重拳。
四、金融信贷政策
政策要点：
政策点评：
央行的一系列金融信贷政策的出台，可以看出，央行坚定不移落实适度宽松的货币政策。对中低价位、中小套型普通商品住房建设、特别是在建项目的信贷支持力度加大。做好对有实力、有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目的融资支持和配套金融服务，继续支持房地产行业平稳健康发展。而且在消费信贷里，也是将汽车、住房的信贷列为首位。
支持居民首次购买普通自住房，加大对城市低收入居民廉租房、经济适用房建设和棚户区改造的信贷支持。利用住房公积金闲置资金发放的保障性住房建设贷款，必须定向用于经济适用住房、列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房、特大城市政府投资的公共租赁住房 建设，禁止用于商品住房开发和城市基础设施建设。
五、税收政策
政策要点：
4月23日，《房地产蓝皮书》建议，对开发企业超出规划周期的闲置土地和未售房产征收房地资源闲置调节税；对于非开发企业持有的房产统一征收房地资产持有调节税，其中两类资产持有可给予税收减免：一是国家认定的标准以下的自住房，二是租赁性住房。
5月，财政部、国家税务总局近日下发《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》，明确规定了免征个人所得税的三种房屋产权无偿赠与情况，并强调除此以外受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，要按20％的税率缴纳个人所得税。
5月25日，国务院正式公布《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，其中要求研究开征物业税。8月，税务总局日前制定并下发了《进一步加强税收征管若干具体措施》，要求各地税务机关加强股权交易、反避税、房地产业等领域 (论坛 新闻)的税收征管，进一步做好堵漏增收工作，确保完成今年税收收入增长预期目标。
政策点评：
社科院建议征房地资产持有税，两类房产可减免；财政部、税务总局明确3种无偿受赠房情况免征个税；开征物业税，虽然减少了交易环节的税种，但增加了持有房产的成本，这对囤积房产进行投机炒房是一个打击，因而从房价上看，该政策对楼市的影响还是"利空"的。但从减少房屋空置率、提高城市可持续性发展方面来讲，应该是利好的。
六、二套房政策
政策要点：
2月，银监会主席刘明康表示要严格实施“二套房”政策，积极防范房地产金融风险。刘明康介绍说，银监会在实行首套自住房优+ (论坛 新闻 视频)惠政策的同时，对“二套房”政策进行了更为严格审慎的监管，开展了房地产贷款的专项调查，要求商业银行进行了相关的压力测试，并坚持了审慎的最低首付比例和利率政策。
国务院总理温家宝3月5日在十一届全国人大二次会议上作政府工作报告时说，对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策；对住房转让环节营业税，按不同年限实行有区别的税收减免政策；促进普通商品住房消费和供给，加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持。加快发展二手房市场和住房租赁市场。
4月3日，《国家住房建设制度（2010—2050）（建议稿）》提出，国家支持有条件的城乡居民改善居住条件、购置第二套住房，并对第二套住房挤占城市公共资源的情况进行必要的限制。
7月17日，中国银监会主席刘明康表示，银行业金融机构要切实加强风险管理，严守拨备覆盖率底线，年内必须将拨备覆盖率提高到150%以上。要严格执行“二套房”标准，严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率。
政策点评：
国家的政策鼓励引导各地因地制宜稳定和发展房地产市场，严控“二套房”的贷款风险，加强住房市场分类管理。继续整顿房地产市场秩序，规范交易行为。国家拟第三次调整住房制度，市区二套房要加税。国四条中规定,“要继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度,切实防范各类住房按揭贷款风险。”而从市场效果上看,二套房贷的松紧直接关乎投机者成本高低,是调控最重要的环节,效果也最明显,因此,在后续细则上非常可能对二套房贷施行从紧的政策。
七、小产权房
政策要点：
3月，新的《土地管理法(修订意见稿》提出，农村集体建设用地要有条件流转，不得改变土地用途。
国土资源部6月9日强调指出,“小产权房”实质是违法建筑,违反土地管理法律,违反城乡规划、建设管理的法律,违反相关政策,各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。
6月25日，国土资源部副部长贠小苏表示，无论是否建在耕地上，只要是没有经过批准，没有办理转让征收手续，在农村集体土地上建设的商品房都是违法的。
政策点评：
在商品房价持续走高、经济适用房欲购无望的情况下，目前一些打着“小产权”、“乡产权”旗号的项目在一些大城市中热销起来。小产权房最吸引购房人的是销售价格低、环境好，因此虽然距离城区远一点，还是具有不小的吸引力。
但是由于小产权房是在集体土地上建设，没有经过国有化收购，非集体经济组织成员购买了此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护。
八、川国土资源厅：暂停别墅类房产项目土地供应
政策要点：
为保障廉租房、经济适用房及中低价和中小套型普通商品住房用地的有效供给，四川省国土资源厅将坚决停止别墅类房地产开发项目的大土地供应，同时严格限制低密度及大套型商品房土地供应。
政策点评：
为积极探索农民土地财产权利实现的途径和办法，四川省国土资源厅还将积极完善宅基地管理，保障农民对宅基的用益物权。加大城乡建设用地增减挂钩试点力度，探索符合规定的农村集体土地建设非公益项目，同时允许农民依法参与开发和经营的有效措施。有关部门必须做到农村集体土地严禁搞房地产开发，严禁搞高尔夫球场建设，严禁不符合土地供应政策和产业政策的项目。
为健全节约集约利用土地资源机制，今年四川还将建立低效用地退出机制，逐步淘汰占地多和效益较差的项目。并严格禁止以工业项目用地为名，擅自改变用途用于商业房地产开发。同时还将依法查处囤积土地现象，严厉打击炒地行为。
九、成都市中心城区拆迁安置房管理办法
政策要点：
4月，成都市房管局正式颁布了《成都市中心城区拆迁安置房管理办法》（以下简称《办法》）。5月1日将正式实施的该《办法》是成都自实施大规模旧城改造以来，首次针对拆迁安置房出台的规范性文件，对五城区及高新区拆迁安置房的性质、使用、监管等均作出明确规定。其中，对安置房为现房的，要求拆迁人应当在拆迁项目实施完毕后三个月内为被拆迁人办理安置房所有权登记。
政策点评：
■ “以人为本”是《办法》制定的出发点与落脚点，也是核心指导思想。
■《办法》呈现出“房屋定性明确、操作性强、监管责任清楚”三大亮点。
■ 严格“审核关、使用关、动态监管关”，依法拆迁是实现阳光拆迁的关键。
■ 市、区两级部门的折迁监管职责
十、经适房5年内转让将被原价回购
政策要点：
11月，成都市房管局出台了《关于经济适用住房售后管理有关问题的通知》，规定成都市2007年12月21日之后立项获批修建的经适房项目，购房家庭只拥有有限产权，这种房屋自合同备案之日起，不满5年不得直接上市交易。5年内，如果因特殊原因确实要转让，也是由市住房保障机构原价回购，不能在市场上自主交易。未取得完全产权的经适房一律不得用于出租。购买经适房后购买其他住房的，房管部门将收回原经适房。
政策点评：
经济适用房原本就是为了解决中低收入者的住房基本需求，如果把经适房拿来出租，就证明购房者不存在住房问题，就不在经适房的保障范围之内。目前有些购房者开虚***明，冒充中低收入家庭，用低于市场价的价格购买经适房，这是对真正需要住房的中低收入者不公平的现象。政策的出台，就是为了确保经适房能真正发挥解决住房困难的作用，保障部分人群能有所居。